KB부동산

단기부동자금 증가에 따른 대체투자의 수단으로 수익형부동산에 대한 투자확대, 경제성장기 자산을 축적한 베이비부머의 은퇴에 따른 노후자금 마련을 위한 부동산 투자수요의 증가, 계속되는 저금리 상황 속에서 수익형부동산의 투자수익률 증가에 따른 투자수요 증가와 같은 사회경제적 변화에 맞추어 부동산의 의미와 비중은 변화 혹은 성장해 왔습니다. 그러나, 최근 대출규제 강화와 임대업자이자상환비율(RTI) 적용에 따라 대출이 많이 나오지 않아 예전처럼 최대한의 대출을 활용한 소액투자로 꼬마빌딩을 매입하는 방식은 점점 더 어려워지고 있습니다. 또한 불경기와 임대차계약갱신요구 기한이 5년에서 10년으로 상향 조정되면서 임차인관리와 임대수익 변화에 따른 수익률 제고가 필요하므로 수익형부동산 시장에 또 다른 변화가 예상됩니다.

부동산의 현재 상태보다 미래 발전 가능성에 더욱더 무게중심을 두어야 할 필요가 있습니다. 예산범위 내에서 적정가격에 신축급이면서, 우량임차인이 임차된 높은 수익률의 물건을 찾는 것은 하늘의 별 따기와 다름없습니다. 대중매체를 통해 알려진 유명 연예인이 저평가된 부동산에 투자해서 리모델링을 통해 글로벌 커피프랜차이즈업체를 임차하여 큰 시세차익을 보았다는 사례가 좋은 예입니다. 적지 않은 자본금에도 불구하고 적절한 투자물건을 찾는 것이 쉽지 않은 상황입니다. 이는 지난 몇 년간 상승된 부동산의 가격, 그에 따라 낮아진 수익률, 대출규제 등으로 자본금 대비 투자 가능한 범위 내 물건에 대한 눈높이 차이가 주된 요인 중 하나입니다. 중소형 수익형부동산 시장 물건의 희소함과 높아진 투자경쟁 환경에서야 말로 부동산에 가치를 불어넣을 수 있는 투자를 적극적으로 고려해야 합니다. 

첫째, 무조건 신축급의 투자물건을 고려하기보다는 입지가 검증된 노후화된 물건을 눈 여겨 볼 필요가 있습니다. 이는 리모델링과 같이 새로운 가치창출의 기회가 있기 때문입니다. 둘째, 법정 상한 용적률을 채우지 못한 저층의 물건을 고려해야 합니다. 수익성에 따라 증축 또는 신축이 용이하기 때문에 물건의 가치상승이 비교적 수월하기 때문입니다. 셋째, 대출의 비중을 낮추고 여유자금으로 투자해야 합니다. 가치상승을 목표로 할 때, 기본적인 수선에서부터 리모델링까지 가능한 범위의 자본금 산정과 그에 따른 물건선정이 중요합니다. 또한 최근 불확실한 경기상황을 고려할 때, 대출의 비중을 낮추는 것이 현명하기 때문입니다. 마지막으로 입지상권에 대한 분석을 통한 전략적인 임차계획이 필요합니다. 리모델링을 통한 임차인 개선 혹은 우량임차인 확보가 투자물건의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소이기 때문입니다.

부동산은 움직이지 않는, 고정의 의미에도 불구하고 사회, 경제, 정치 등 시대의 변화에 맞추어 유기적으로 변화하고 성장해 왔습니다. 부동산 투자의 전략 또한 이러한 변화에 발 맞추어 발전해왔습니다. 리모델링을 통해 임차인 개선 및 수익향상을 이루어 투자물건의 가치를 높여 추가적인 이익을 거두는 이러한 전략은 기관투자자들이 대형오피스 투자시장에서 선호하는 투자유형 중에 하나인 밸류애드(Value-add) 전략입니다. 이제는 중소형 수익형부동산 시장에서도 기관투자자들의 이러한 체계적인 전략을 적극적으로 벤치마킹해야 할 때입니다.