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부동산 시장에서 공식처럼 통용되는 속설들이 있습니다. 대표적인 속설들을 소개해 보면 “아파트는 겨울과 여름에 사고 봄과 가을에 팔아라”, “신도시 투자, 장화신고 들어가 구두신고 나온다”, “홀수 해 전세대란”, “거래량이 줄면 주택 매매가도 약세” 등이 있는데요. 과연 지금도 적용되는 속성일까요? KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 과거 데이터를 바탕으로 ‘팩트 체크’해 봤습니다.

아파트 매매 시기에 대한 속성 중 하나가 “아파트는 여름과 겨울에 사고 봄과 가을에 팔아라’입니다. 이는 계절에 따라 부동산 성수기와 비수기를 이야기하고 있는 것인데요. 보통 주택시장에서 여름(7~8월)과 겨울(11월~1월)은 날씨와 휴가 등으로 인해 비수기로 취급하고, 봄(2월~6월)과 가을(9월~10월)은 학기가 시작하는 시기인데다 날씨 또한 온화해서 이사하기 좋아 성수기로 언급됩니다. 때문에 주택수요가 늘어나는 성수기에 집을 팔고 수요가 적어지는 비수기에 급매를 공략하는 것이 부동산 매매 노하우라고 할 수 있는데요. 과연 그럴까요?

서울 노원구 중계동 건영3차 아파트 전용 84㎡의 작년 1년 간의 매매가를 살펴보도록 하겠습니다. 성수기와 비수기라는 시기적 의미가 없을 만큼 1월부터 12월까지 집값이 계속적으로 상승하는 것을 알 수 있습니다. 오히려 매수가 좋은 시기는 1월이었으며, 집을 파는 가장 좋은 시기는 12월이라는 점을 확인할 수 있습니다. 즉 성수기 시기엔 집을 파는 것이 좋고, 비수기 시기엔 집을 사는 것이 좋다는 속설과 현실은 매칭이 되고 있지 않은 것이죠. 이는 작년 한해 동안 서울 아파트값이 대세 상승 구간이었기 때문에 부동산 성수기와 비수기에 큰 연관성을 보여주고 있지 않다는 것을 알 수 있습니다.

신도시 투자 시 가장 많이 회자되는 속설은 ‘장화신고 들어가 구두신고 나온다’ 입니다. 인프라가 조성되지 않은 신도시 개발 초기에 불편을 감수하고 입주한 뒤 향후 인프라가 갖춰지고 부동산 가격이 오르면 되팔아 시세차익을 누리는 경우가 많았기 때문에 생긴 속설이라고 할 수 있는데요. 이러한 신도시 투자 속설은 지금의 시장에서도 통할까요?

대표적인 수도권 신도시 중 한 곳인 동탄2신도시의 사례를 살펴보도록 하겠습니다. 2012년 8월 동탄2신도시에서 첫 분양된 청계동 시범우남퍼스트빌 아파트의 전용 59㎡ 분양가는 2억5700만원선이었습니다. 입주 때인 2015년 3월에는 3억원선으로 올랐습니다. 입주한지 5년차인 현재 시세는 무려 분양가의 2배를 뛰어넘는 6억원 선입니다. 위례신도시 첫 민간분양 아파트로 지난 2015년 1월에 입주를 시작한 위례신도시 송파 푸르지오 전용 106㎡는 현재 13억원이 넘습니다. 분양가가 7억6000만원선 대에서 입주 초기인 2015년 5월 9억원을 돌파했으며, 그로부터 4년 뒤인 현재 13억2000만원의 시세를 형성하고 있습니다. 따라서 ‘장화신고 들어가 구두신고 나온다’는 신도시 초기 투자성공 속설은 현재의 부동산시장에서도 어느정도 유효하다는 것을 알 수 있습니다.

‘홀수 해 전세대란’ 속설은 2008년 글로벌 금융위기 이후 서울 부동산시장에서 회자되던 속설이었습니다. 2008년 당시 주택 매매 및 전세가격이 급락한 후 2009년 경제여건 개선과 함께 다시 전세값이 오르면서 시작된 이 속설은 전세 재계약 시점인 홀수 해면 수요에 비해 공급이 부족했기 때문에 생겨난 것이었습니다. 과연 지금도 이 같은 속설이 통할까요?

위의 2008~2019년 서울 아파트 전세가격 변동률 그래프를 살펴보면 2009년부터 2015년까지 5년 간은 짝수 해 보다 홀수 해에 전셋값이 더 많이 올랐습니다. 하지만 2017년에는 이러한 속설이 해당이 되지 않았는데요. 2017년 전년말 대비 전세가격 증감률은 2.08%로 직전 해인 2016년(3.09%)보다 낮은 수치를 보였습니다. 이렇게 속설이 깨지는데 가장 큰 원인을 제공했던 것은 많은 입주물량에 정부의 고강도 대출규제 정책이 맞물린 영향으로 풀이되고 있습니다. 홀수 해인 2019년 올해 역시 지난해 9.13대책 이후 거래절벽 현상이 나타나는 상황 속에서 입주물량까지 증가함에 따라 홀수 해 전세대란은 나타나지 않을 것으로 예상됩니다. 오히려 전세 세입자를 구하기 어려운 역전세 난에 대한 우려가 나오고 있는 상황입니다. 앞으로 홀수 해 전세대란이라는 속설은 시장에서 사라지지 않을까 싶습니다.

마지막으로 살펴볼 부동산 속설은 ‘거래량이 줄면 주택 매매가도 약세’ 입니다. 아파트 거래량이 감소하면 집을 사려는 수요가 줄었다는 것을 의미하기 때문에 그동안은 거래량과 매매가는 정비례 관계를 보여주었습니다. 이러한 속설이 최근의 부동산 시장에서도 통할까요?

작년 1월부터 올해 4월까지 서울 아파트의 월별 매매거래량과 매매가격지수 그래프를 살펴보면 2018년 1월부터 3월까진 아파트 매매거래량이 증가할수록 매매가격지수도 증가하는 모습을 보여주고 있습니다. 그러나 4월 이후 2019년 1월까지 매매거래량이 감소하고 있음에도 불구하고 매매가격지수는 꾸준한 오름세를 나타냈습니다. 전문가들은 이 같은 현상의 이유로 매물 잠김을 들고 있는데요. 집을 사려는 수요는 있지만 양도세 중과와 같은 세금 등의 이유로 매매에 나서지 못하는 매도자들이 많아 생기는 현상이라는 것입니다. 이에 가끔 시장에 나왔던 물량이 신고가를 경신하며 매매가 상승률을 견인했다는 것이죠. 특히 작년의 경우 정부의 부동산 규제가 계속적으로 시장에 영향을 주면서 거래량과 매매가의 관계를 왜곡시켰다는 의견도 있습니다.

지금까지 오랫동안 부동산 시장에 통용되던 속설이 현 시장에서도 맞는지 여부를 확인해 봤습니다. 속설 중 지금까지도 유효한 내용이 있는가 하면 그렇지 않는 정보도 있었는데요. 요즘처럼 부동산 시장이 혼란과 혼돈의 연속일 경우 과거의 속성은 잘 맞지 않을 확률이 높아집니다. 오히려 이러한 시장에 새로운 속설들이 생겨나기 쉽고요. 이러한 환경 속에서 시장에 떠도는 속설들을 무턱대고 믿기보단 현재의 시장 현상을 파악하는 안목을 먼저 키워야 하겠습니다.