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입주권이란 재개발이나 재건축 사업으로 인해 집을 잃게 된 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 즉 입주권은 새 집이 완공되면 주택으로 바뀌게 됩니다. 반면, 분양권은 조합원이 아닌 일반 주택수요자가 청약통장을 이용해 새 집을 취득할 수 있는 권리를 뜻합니다. 일반적으로 조합원들에게 배정된 물량을 제외한 나머지 물량에 대해 건설회사와 분양계약을 체결해 권리를 취득하게 되는 것이죠. 따라서 입주권 매매는 조합원과의 거래이고, 분양권 매매는 청약당첨자와의 거래를 의미합니다. 

입주권의 가장 큰 장점은 분양되는 주택보다 저렴하게 집을 매입할 수 있다는 점입니다. 대체로 사업비용의 일부를 일반분양 가격에 반영해 충당하는 구조이기 때문에 가격이 일반분양보다 저렴한 편입니다. 청약통장이 필요 없기 때문에 청약통장이 없거나 있어도 순위나 가점이 낮은 사람들에게 유리합니다. 또한 조합원을 대상으로 동∙호수 배정을 먼저 한 후 남은 물량을 일반분양으로 진행하기 때문에 좋은 동호수를 선택할 수 있다는 점도 장점입니다. 발코니 확장이나 이주비 지원 등의 혜택도 받을 수 있고요.

그러나 입주권은 계약금과 중도금, 잔금을 나눠 내는 일반분양과는 달리 목돈이 한꺼번에 든다는 점은 단점으로 꼽힙니다. 또한 애초에 조합원으로 참여한 것이 아니라 입주권 매매를 통해 조합원 자격을 넘겨받는 경우 웃돈까지 지불해야 하기 때문에 비용부담이 클 수 있다는 점도 고려해야할 부분입니다. 이외에도 공사지연, 일반분양 미분양 등으로 예상치 못한 추가분담금이 발생할 수도 있다는 점 참고해야 하겠습니다.  

분양권의 장점으로는 초기 자본이 적게 든다는 점을 들 수 있습니다. 초반에 계약금 10~20%만 부담하고 입주할 때까지 중도금과 잔금을 나눠 지불하면 되기 때문입니다. 만약 분양권을 거래를 통해 취득한다 하더라도 계약금이나 중도금에 웃돈을 더한 금액만 있으면 되기 때문에 입주권과 다르게 한꺼번에 돈을 지급할 필요가 없습니다. 또한 분양권을 구입하는데 있어 통장이 없어도 되고 동호수를 골라 살 수도 있습니다.

반면, 인기 단지라고 해도 너무 높은 웃돈을 주고 사는 것은 주의해야 합니다. 분양권 웃돈에 대한 시세가 정확하지 않기 때문에 자칫 바가지를 쓸 위험이 있기 때문입니다. 또한 공급이 많은 지역의 경우 구매한 가격보다 웃돈이 떨어질 수도 있고요.  

입주권과 분양권은 세금 차이가 생각보다 꽤 큽니다. 입주권은 세법상 주택에 해당되기 때문에 만약 무주택자라면 입주권 구입 즉시 1주택자가 되는 것이고, 1주택자의 경우 2주택자로 간주됩니다. 만약 일시적 1가구 2주택 혜택을 받기 위해선 기존 주택을 2~3년 안에 팔아야만 합니다. 분양권의 경우도 정부가 지난해 9월 발표한 9.13 대책에서 실수요자가 아닌 투자자의 투기를 막기 위해 분양권도 주택수에 포함키로 했으나 세법상 분양권은 준공 후 소유권 이전 등기를 마치기 전까진 주택으로 취급하지 않습니다. 세금 계산 시 분양권을 주택으로 보지 않는다는 기존의 원칙이 작용하므로 종합부동산세를 산정할 때 분양권 과세대상에서 제외됩니다.

취득세율도 다르게 적용되는데요. 입주권의 경우 관리처분인가 후 기존 주택이 멸실되고 토지만 남기 때문에 4.6%의 토지세율이 적용됩니다. 반면 분양권의 취득세율은 분양가격과 전용면적별로 1.1~3.5%로 입주권에 비해 낮게 적용됩니다. 분양권은 등기 때 취득세를 내기 때문에 준공 이전에 팔면 취득세를 내지 않아도 되고요.

양도세는 어떨까요? 입주권의 양도세는 1년 이내 양도시 40%, 1년 이상이면 6~42% 양도차익에 따라 차등 과세하게 됩니다. 분양권은 전매 시 1년 미만 보유하고 양도하면 50%, 1년 이상 2년 미만 보유시에는 40%, 2년 이상이면 6~42%로 양도차익에 따라 차등 과세하게 됩니다. 조정대상지역 내 분양권을 양도하는 경우 양도소득세율이 보유기간에 상관없이 50% 적용 받게 되고요. 

입주권과 분양권 중 어떤 것이 더 좋다고 명확하게 말하긴 쉽지 않습니다. 앞서 언급한 것처럼 입주권과 분양권 각각의 장단점이 존재하기 때문인데요. 만약 어느정도 목돈이 마련된 상황에서 사업기간에 대한 불확실성이 있지만 저렴한 가격대로 입지 좋은 곳에 새 집을 구매하고 싶다면 입주권 구입이 유리할 수 있고요. 상대적으로 적은 투자금으로 짧은 시간에 원하는 곳에 입주하고 싶은 분들은 분양권 투자가 유리할 수 있습니다. 자신의 투자금, 투자목적, 기간 등을 잘 설정해서 선택한다면 내 집 마련에 좋은 기회가 될 수 있을 것입니다.