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사례로 본 오피스텔 성공 투자, A부터 Z까지

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작년 9.13대책 발표 이후 서울을 비롯하여 전국 주택시장은 하락세로 돌아섰습니다. 보유세 인상, 대출 규제, 주택임대사업자에 대한 세제 혜택 축소 등에 따라 투자수요가 시장에 진입하기 어려워지고 3기 신도시까지 지정되면서 장기 주택 공급도 늘어날 것으로 예상되기 때문입니다. 이러한 상황에서 상대적으로 대출이 쉽고, 소액으로 투자가 가능한 오피스텔에 대한 관심은 증가하고 있습니다. 하지만 공급량이 늘어나고 있어 옥석 가리기는 필수입니다. 

1인가구 증가로 오피스텔 장기전망은 괜찮아

주택을 가지고 있는 사람이라면 한번쯤 오피스텔 구입을 고려해본 적이 있을 것입니다. 다른 부동산 상품에 비해 소액이고, 월세 수익률도 높은 편이어서 노후 준비로 괜찮기 때문입니다. 또 잘만 고르면 적지 않은 매각차익도 기대할 수 있습니다. 우리나라의 1~2인가구는 2017년 기준 55%인데 2045년이 되면 71%에 달할 전망입니다.


이중에 1인 가구는 2017년 기준 28.5%에 달할 정도로 많아 오피스텔의 장기 전망은 나쁘지 않습니다. 그래서인지 최근 5년 사이에 오피스텔 공급이 과거에 비해 급속히 많이 늘어났고, 분양성적도 양호합니다. 대학생만 되도 홀로 독립하는 경우가 많고 직장에 취업하게 되면 직장과 가까운 곳에 오피스텔을 구입하는 경우도 많습니다. 맞벌이 부부가 증가하면서 지방에 근무하게 되는 경우에도 원룸을 구입하여 거주하는 사례도 많습니다. 이처럼 가구수 분화에 따른 1인가구의 증가로 오피스텔 수요는 꾸준한 편입니다. 그래서 입지가 좋은 곳은 청약경쟁이 치열하고 프리미엄도 형성되고 있습니다.

사례로 살펴본 성공한 오피스텔 투자는?

2018년 초 서울 강서구 양천향교역 근처에서 분양한 한 오피스텔은 정말 분양받기가 하늘의 별 따기였습니다. 전용 30㎡(9평)에 쓰리베이(방-거실-방 구조) 혁신설계로 신혼부부 포함 2인 가구까지 살 수 있고, 분양가가 인근 오피스텔의 전세가와 비슷한 수준이어서 경쟁이 치열했습니다. 대단위 연구단지로 개발되는 마곡지구의 개발에 따라 가격 상승도 기대할 수 있는 물건이었습니다.


2016년에 분양한 서울 동작구 노량진역 인근의 오피스텔은 한강조망이 가능하고 지하철 9호선과 지하로 연결되는 장점이 있어, 인기가 높았습니다. 2018년 말 기준 분양가 대비 5,000만원 정도 올라서 2억1,000만원 정도의 시세를 형성하고 있고, 보증금 1,000만원에 월세 70만원을 받고 있습니다. 노량진 학원가에서 공부하는 학생과 직장인 수요가 풍부해 안정적인 임대수익을 얻을 수 있습니다.


2015년에 분양한 서울시 은평구 구파발역 인근의 한 오피스텔은 800세대의 대단지 오피스텔이었지만, 지하철역에서 도보 30초라는 초 근접성을 바탕으로 1달 이내에 완판 되었습니다. 구파발역 인근의 롯데백화점, 가톨릭성모병원의 개발 수요와 지하철 3호선이어서 종로와 강남의 업무지역과 출퇴근이 편리한 이점이 있는 곳입니다. 1억3,000만원에 분양한 이 오피스텔은 현재 1억5,000만원의 시세를 형성하고 있습니다.


이처럼 오피스텔도 잘만 투자하면 안정적인 임대수익뿐만 아니라 자본차익도 기대할 수 있는 훌륭한 투자처가 될 수 있습니다. 다만, 공급물량이 늘어나고 있어 옥석을 가리는 전략이 필요합니다. 오피스텔은 기본적으로 아파트보다는 매각 차익이 낮은 편이고, 세입자의 변경이 잦은 편이어서 임대관리가 귀찮을 수 있다는 점은 고려해야 합니다.

오피스텔 투자, 이것만은 확실히 챙겨야 한다

오피스텔은 원룸, 투룸, 1.5룸(*거실과 방이 분리된 형태), 쓰리룸(*3~4인 가구가 거주할 수 있는 형태로서 아파트의 대체 상품으로 아파트와 오피스텔의 특성이 결합된 ‘아파텔’로 불림) 등으로 공급되고 있습니다. 이 중에서도 가장 많이 공급되는 형태는 홀로 살 수 있는 형태인 원룸과 1.5룸입니다.


그렇다면 어떤 형태가 가장 좋을까요? 만일 임대수익률을 중시한다면 원룸과 1.5룸이 가장 좋다고 할 수 있습니다. 투자금액 대비 임대수익률이 가장 높기 때문이고 소액으로 투자가 가능합니다. 자본차익을 중시한다면 투룸이나 쓰리룸이 좋습니다. 임대수익률은 원룸에 비해 낮지만 아파트 대체 상품의 역할을 하다 보니 자본차익이 원룸보다는 높은 편입니다.


결론적으로 어떤 형태가 가장 좋다고 말하기는 어렵고 해당 오피스텔 주변의 아파트 주력 평형대가 어떻게 되는지, 원룸형 주택의 공급은 얼마나 되는지 등을 고려하여 희소성 있는 형태를 선택하는 것이 좋습니다. 오피스텔은 주로 1인가구가 거주하는 형태이기 때문에 무엇보다 교통이 편리해야 합니다. 특히 지하철에서 도보 3분이내의 역세권이 좋습니다. 앞선 3가지 사례의 공통점은 모두 지하철에서 도보 1분 이내였습니다. 또 한 가지 고려할 점은 임대수요가 풍부하고 오피스텔 자체의 경쟁력이 있어야 합니다. 오피스텔 수요가 풍부한 곳은 강남, 광화문, 종로, 마포, 마곡지구 등 업무단지 밀집지역이나 대학가입니다. 오피스텔도 세대수가 적은 곳보다는 많은 곳이 좋습니다.


200세대 이상을 추천합니다. 세대수가 많아야 커뮤니티도 형성되고 1층 상가도 다양한 업종이 들어 올 수 있어 편리합니다. 마지막으로 중요한 것은 개발호재가 있어야 한다. 업무단지, 공원, 병원이 조성되거나 지하철이 새롭게 들어서는 곳은 개발호재로 인해 가격이 상승하게 됩니다.

주택임대사사업자 등록을 통한 세제 혜택

오피스텔은 주택이 아닌 업무시설로 구분되기 때문에 취득세가 4.6%로 높습니다. 업무시설이지만 주거용으로 임대를 주면 주택으로 간주되어 주택 수에 포함되기 때문에 양도소득세와 종합부동산세 등도 고려해야 합니다.


오피스텔을 분양받아 임대사업을 하고자 한다면 주택임대사업자로 등록할 것을 추천 드리고 싶습니다. 4년 단기임대와 8년 장기임대가 있는데 2018년 4월 1일 이후에는 8년 장기임대로 등록해야 양도소득세 중과가 배제되고 종합부동산세 합산 배제가 됩니다(*2018.9.13.대책으로 9월 13일 이후 조정지역내에서 주택임대사업자로 등록 하더라도 이러한 혜택은 없음). 4년 단기임대로 등록하더라도 전용 60㎡이하 신규 분양오피스텔은 취득세가 100%감면(단, 취득세액이 200만원 초과 시 85%감면)됩니다. 그리고 재산세도 2세대 이상 임대할 경우 전용 60㎡이하는 50%, 85㎡이하는 25% 감면혜택이 있습니다.


또한 주택임대사업자로 등록된 주택이외에 주택 1채를 가지고 있고 그 주택이 2년 보유하고 2년 거주했다면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택이 있으니 주택임대사업자 등록을 고려할만합니다.


올해부터는 주택 임대소득이 연간 2,000만원 이하는 14%로 분리과세가 되고 필요경비율 60%를 공제하고 다른 소득이 없을 경우 기본공제도 400만원 해주고 있으므로 연간 2,000만원 이하로 월세 소득을 유지하는 것이 절세에 유리합니다. 2,000만원 초과되면 종합소득으로 다른 소득과 함께 합산과세가 됩니다.


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KB부동산 리브온

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