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지금 집 산다면 대출 얼마나 나오고 금리는 어떨까?

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최근 강화된 대출규제로 인해 대출을 받아 집을 구매하는 것이 예전에 비해 어려워졌습니다. 그럼에도 집을 사기 위해선 대출을 적절하게 활용하는 전략이 무엇보다 중요합니다. 만약 지금 집을 산다면 어떤 규제 적용을 받아 얼마나 대출을 받을 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

집을 구매 시 대출을 받기 위해선 정부가 지난해 발표한 ‘9·13 주택시장 안정대책’을 확인해볼 필요가 있습니다. 이 발표를 통해 지역별, 주택가격별, 주택보유세대별로 받을 수 있는 대출 한도가 다르기 때문입니다. 지역은 투기과열지구 및 투기지구, 조정대상지역, 조정대상지역 외 수도권, 기타지역 등 4개 구간으로 나눠집니다. 주택가격은 공시가격 9억원 이하인지, 초과인지 2가지로 구분되고요. 마지막으로 대출을 받는 대상이 서민실수요자, 무주택세대, 1주택보유세대, 2주택이상 보유세대에 따라 받을 수 있는 대출금이 다릅니다. 따라서 내가 사려고 하는 집이 어느 지역에 속해 있는지, 사려는 집의 금액은 얼마인지, 내가 보유하고 있는 주택이 몇 채인지를 파악해야만 대출을 얼마나 받을 수 있는지 확인이 가능합니다.

그 다음 확인해야 할 것이 바로 관련 용어입니다. 앞서 확인한 표에 의하면 LTV와 DTI라는 용어가 나오고 있는데요. 우선 LTV부터 확인해 보도록 하겠습니다. LTV는 Loan To Value ratio의 약자로, 주택담보대출비율이라고 합니다. 은행에서 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말하는데요. 예를 들어 LTV가 60%라고 한다면 5억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 할 때 최대 빌릴 수 있는 금액은 3억(5억x60%)이 되는 것입니다. 그러나 ‘9·13 주택시장 안정 대책’에 따라 현재 1주택이상 보유세대는 LTV 0%가 적용돼 투기과열지구 및 투기지역, 조정대상지역에서 신규 주택 담보대출을 받을 수 없게 됐습니다.

DTI란 Debt To Income의 약자로 총부재상환비율을 뜻합니다. 즉 연소득에서 갚아야할 돈이 차지하는 비율을 말하는데요. 만약 연소득이 7000만원이고 DTI가 40%라면 매년 갚을 원리금과 이자를 합쳐 2800만원까지만 대출을 해주는 것입니다. DTI 수치가 낮을수록 대출 가능금액도 줄어들게 됩니다. 앞서 <주택구입 목적시 지역별 LTVㆍDTI 비율>표를 보시면 LTV가 0%일 경우 DTI가 공란으로 비워져 있는데요. DTI는 LTV를 받을 수 없다면 의미가 없어지기 때문입니다.


지난해 하반기부터는 새 가계부채 관리지표인 DSR(Debt Service Ratio 총부채원리금상환비율)이 본격 도입됐습니다. DSR은 연간 총소득에서 전체 대출금의 원금과 이자가 차지하는 비율로 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출과 신용카드결제액, 자동차 할부금 같은 모든 대출금이 해당이 되기 때문에 대출한도는 훨씬 낮아졌습니다.

LTV와 DTI, DSR에 대해서 알아봤는데요. 이러한 대출지표를 바탕으로 주택담보대출 금액이 얼마가 되는지 알아보겠습니다. 예를 들어 연봉이 7000만원이고, 무주택 세대주인 A씨가 서울에 5억짜리 집을 마련할 경우 대출이 얼마나 나오는지를 확인해 보면 서울은 투기과열지구 및 투기지역으로 분류돼 있기 때문에 LTV가 40%, DTI 역시 40%가 적용됩니다.


LTV를 통해 은행에서 대출할 수 있는 최대 금액은 5억 X 40%인 2억원입니다. DTI 또한 40%를 적용해 매년 갚아야할 원리금과 이자를 합쳐 2800만원까지만 대출이 가능하고요. 만약 2억을 빌렸는데 매년 갚아야 할 원리금과 이자를 합쳐 2800만원이 넘어간다면 2억까지 대출을 받을 수 없습니다. 반면 2억을 빌렸는데 월리금과 이자 합계가 년 2800만원 내로 나온다면 2억까지 대출이 가능한 것이고요. 즉 둘 중 낮게 나오는 금액을 기준으로 최종적으로 대출이 되는 것입니다. 여기에 기타 대출 원리금 상환액까지 적용되는 DSR이 적용이 된다면 기존 DTI 40%보다 낮아질 수 있다는 점 참고해야 하겠습니다.

그 다음으로 자신이 어떤 대출 상품을 받을 수 있는지 확인해야 합니다. 우선 주택담보대출은 정책대출과 시중은행 대출상품으로 크게 나눌 수 있습니다. 시중은행 대출상품보다 정책대출상품이 금리가 낮기 때문에 자신이 정책대출상품에 해당이 되는지 확인해봐야 합니다. 정부가 운영하고 있는 주택담보대출 상품은 크게 5가지로 나눠집니다. 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 상품은 △신혼부부전용 구입자금 △신혼희망타운전용 주택담보장기대출 △내집마련 디딤돌대출이 있으며 주택금융공사가 지원하는 상품은 △보금자리대출과 △적격대출이 있습니다. 기본적으로 무주택자와 서민을 위한 상품이지만 일시적인 2주택을 허용하는 상품도 있습니다. 상품마다 대출자격이나 금리, 대출한도 등이 다르기 때문에 가까운 기금수탁은행을 방문해 상담을 받는 것이 좋습니다.


만약 대출자격에서 주택담보대출 정책상품 대출이 어렵다면 시중 은행에서 제공하는 대출상품을 알아봐야 하는데요. 현재 1금융권 주택담보대출 상품 금리는 3~4% 수준입니다. 조기상환수수료, 원금상환여부, 우대금리 여부, 변동금리인지 고정금리인지 여부 등을 꼼꼼하게 비교하고 확인해 최종적으로 대출을 선택해야 합니다.

지난 3월 18일부터 시중 15개 은행은 ‘금리상승 리스크 경감형 주택담보대출’ 판매를 실시했습니다. 금리상승에 따른 상환부담 증가가 우려되는 대출자의 부담을 경감시켜주기 위한 목적으로 출시됐습니다. 상품은 대출금리가 변동하더라도 월 상환액을 향후 10년간 고정하는 ‘월상환액 고정형 주택담보대출’과 대출금리의 최대 상승폭을 향후 5년간 2%p 이내로 제한하는 ‘금리상한형 주택담보대출’ 등 2가지입니다.


금융위원회 시뮬레이션에 따르면 원금 3억원, 금리 3.5%인 차주를 기준으로 월상환액 고정상품으로 변경 시 1년후 금리가 1%p 상승한다면 일반변동금리상품에 비해 월상환액이 약 17만원 축소됩니다. 같은 기준일때 금리상승폭 제한 상품으로 변경했다면 5년간 금리가 3.5%p까지 급상승했다 해도 대출금리는 2%p만 상승하므로 일반 변동금리 대비 월상환액이 27만원 가량 경감됩니다. 두 상품 모두 변동금리 주택담보대출을 보유한 차주를 대상으로 하고 있으며 향후 주택담보대출 금리가 상승할 것으로 대비하는 대출자에게 적합한 상품입니다.

지금까지 내 집 마련 시 대출을 받기 위해 확인해야 할 다양한 정보들에 대해서 알아봤습니다. 지금 주택담보대출 트렌드를 보면 우선 예전보다 훨씬 대출을 받기 어려워졌습니다. 또한 규제지역에서 다주택자들의 담보대출은 사실상 봉쇄됐다고 할 수 있고요. 따라서 요즘 같은 시기에 대출을 받아 주택 구입을 준비하는 사람이라면 집을 먼저 구하는 것이 아니라 은행으로 가서 내가 받을 수 있는 대출금액을 확인하는 것이 먼저일 것입니다. 급속하게 늘어난 가계부채를 관리해야 하는 측면에서도 부동산시장 안정화를 위해서도 대출규제는 당분간 계속될 것이기 때문입니다.


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