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재건축 사업진행 따라 ‘시장 희비’ 교차... 단계별 중간 점검!

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올 들어 부동산 시장이 안정세를 보이는 가운데 서울 재건축 시장의 분위기도 잠잠해졌다. 아파트 단지별로 처한 상황에 따라 각기 다른 양상을 보이고 있다. 전체적으로 지난해의 단기급등에 따른 부담감 등으로 가격이 조정된 모양새다. 가격이 하향 조정됨에 따라 일부 급매물은 거래가 이루어지고 있다. 향후 재건축은 사업진행 속도에 따라 다른 행보를 보일 것으로 예상되는 만큼 각 단계별로 점검해 보자. 

첫째, 가장 기대치가 큰 단지는 재건축초과이익환수제를 피하고 분양을 앞둔 단지이다.

대표적으로 반포주공1단지(1,2,4주구), 신반포3차·경남아파트, 신반포4지구, 개포주공1단지와 4단지, 잠실 미성·크로바, 잠실 진주, 둔촌주공아파트 등이다. 대부분 이주를 끝냈거나 진행 중이다. 현재 분양시기와 분양가를 저울 중이다. 주변지역에서 분양을 한지 1년이 경과된 경우 주택도시보증공사(HUG) 분양가 상한인 110%의 제한도 없어 자유롭다. 일부 단지는 아예 후분양을 검토한다는 얘기도 들린다. 당초 예비 청약자에게 로또분양이 될 것이라는 기대감은 점차 수그러들고 있다. 청약자 입장에선 고분양가에 대한 우려와 더불어 사실상 전 평형이 중도금대출(40%)이 되지 않을 수 있어 분양매력이 반감될 수 있다.

둘째, 2017년 말까지 관리처분계획인가 신청을 하지 못해 재건축초과이익환수제 대상이 된 아파트들이다.

예를 들면, 반포주공1단지(3주구), 대치쌍용 1,2차, 잠실5단지, 한강맨션 등이다. 조합설립 후 사업시행인가 전후 단지로 재건축부담금 부과대상이다. 재건축부담금으로 인해 당장 사업추진 매력이 크지 않아, 사업진행 속도가 늦어지는 등 전반적으로 지연되고 있다. 각자 재건축부담금 예상액을 계산해 보고 대응방안을 고민하는 중이다. 그렇다고 전체가 사업을 늦추는 분위기는 아니고, 잠실5단지는 사업추진 속도를 높이려는 중이다. 

셋째, 조합설립 이전 단계, 즉 추진위원회 상태의 단지이다.

대치은마, 압구정3지구, 용산서빙고 신동아, 신반포 2차 등이 해당된다. 추진위 승인일로부터 재건축초과이익환수제 기산시점임에 따라, 초과이익을 줄이기 위해 공시가격이 대폭 상승하는 올해로 추진위 설립 시점을 연기하기도 했다. 이들도 재건축 사업 속도가 빠르진 않다. 조합이 설립되면 조합원지위양도금지에 저촉되어 자유롭지 않은데다. 한강변 가이드라인(35층) 등 높이 제한에 대해 좀 더 기다려보자는 의도도 있다. 대치은마는 서울시가 도시계획위원회 심의를 지연시키고 있다고 항의에 나서기도 하였다. 정부는 재건축이 활성화될 경우 주택시장이 다시 불안해 질 것을 우려하는 분위기도 있다. 또한 이 단계의 사업장은 정비사업 일몰제가 실시되고 있는 점도 부담이다. 물론 이 제도는 일정부분 사업촉진 요소도 있어 평가는 엇갈린다. 

넷째, 재건축 사업 초기단계인 단지이다.

추진위원회 설립 전으로 재건축연한 30년 경과로 안전진단을 받아야 하는 곳들이다. 재건축의 첫발을 내딛는 시점이나 순조롭지 않아 보인다. 지난해 3월부터 강화된 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 방안 때문이다. 안전진단의 종합판정 항목별 가중치를 조정한 정책으로 ‘구조안정성’의 비율을 20%에서 50%로 상향하고, ‘주거환경’ 부분은 오히려 40%에서 15%로 낮추어 통과 자체가 어려워졌다. 안전진단 결과 ‘조건부 재건축’ 판정을 받더라도 치명적인 구조적 결함이 없는 것으로 봐 시·군·구청장의 시기조정이 가능하도록 하였다. 사실상 재건축연한이 40년으로 연장된 효과가 있다. 여기에 서울시는 정비사업 가이드라인을 마련하여 도시·건축 혁신방안으로 사전심의를 강화하겠다고 발표하였다.


재건축 사업을 4개의 진행 단계별로 나눠 살펴보았다. 서울시의 경우 새 아파트의 대부분은 재건축과 재개발 등 정비사업 물량이다. 재개발도 해제구역이 많아 중장기적으로 공급량 확대를 기대하기 힘든 현실이다. 공급 차원에서 재건축에 대한 우려는 단계별 간극이 벌어져 공급의 공백기가 생길 수 있다는 점이다. 현 시점에서는 재건축 사업에 대한 규제 등을 통해 주택시장 안정이라는 1차 목표를 달성하는 것이 우선인지, 중장기적인 주택공급 체계를 대비할 것인지가 딜레마이다.


궁극적으로 시장안정이라는 목표를 달성하기 위해서는 지속적이고 일정한 공급물량이 필요하다. 수도권 30만호 주택공급 확충 계획도 같은 차원의 정책이다. 다만, 3기 신도시 등이 들어서기까지는 물리적으로 7~8년이라는 시간이 필요하다. 서울에서는 시간이 갈수록 도심 집중과 새 아파트 선호도가 높아지는 현실을 고려하면, 재건축 등 정비사업 물량의 적정 공급량은 유지되는 것이 바람직해 보인다.


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KB부동산 리브온

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