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‘거래 절벽’ ‘입주 폭탄’.. 주택시장 장기침체 늪에 빠지나

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거래시장 침체가 지속될 경우 매매가격이 추가로 하락하고 미분양이 증가하는 등 주택시장 내 부정적인 파급효과가 우려됩니다.

KB경영연구소가 최근 주택시장을 진단한 내용입니다.


지난해 9.13대책 발표 이후 거래량이 급감하고 주택매매가격이 하락세로 돌아서면서 전국적으로 매수심리가 위축되고 있습니다. 거래 절벽인 상황에서 신규 입주물량 공급까지 예정돼 주택시장은 그야말로 ‘엎친 데 덮친 격’ 입니다.


서울 및 수도권의 경우 2018년 한해 동안 월평균 0.48%씩 상승하며 급등세를 보였으나 지난 9.13대책 이후 하락세가 지속되고 있습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 2019년 3월 전국 주택매매가격은 전월대비 0.10%, 서울은 0.08%, 수도권은 0.07% 하락했습니다.


주택 거래량도 반토막이 났습니다. 국토교통부에 따르면 3월 기준 전국 주택 매매 거래량은 5만1357건으로 지난해 같은 달보다 44.7% 감소했습니다. 한 해중 거래량이 많은 3월임에도 불구하고 거래량이 관련 통계를 집계한 2006년 이후 최저치를 기록했습니다.


특히 수도권을 중심으로 거래량이 크게 줄었는데요. 3월 수도권 주택 매매 거래량은 2만2375건으로 지난해 같은 달보다 58.7% 감소했고, 서울은 5633건으로 지난해 같은 달보다 76.6% 줄었습니다.

주택 매매 거래량 감소, 2012년 주택시장과 유사

이에 따라 2012년처럼 주택거래시장이 장기 침체로 접어드는 전조가 시작됐다는 우려의 목소리가 나오고 있습니다. KB경영연구소가 최근 발표한 ‘거래 침체로 본 주택시장 진단’ 보고서에 따르면 "주택 매매 거래량 변화는 주택경기의 선행지표 역할을 하는데 최근의 분위기는 2012년 전후 주택거래시장 위축이 장기화하는 모습과 유사하다"고 진단했습니다.


보고서에 따르면 주택 매매가격의 선행지표 역할을 하는 거래량은 3년 전부터 감소했습니다. 지난해전국의 주택 거래량은 85만 여 건으로, 2015년 대비 28% 감소한 수준입니다. 월별 거래량은 2018년 4월부터 지난 10년 간 평균(7만7180건)을 밑돌고 있는데요. 3월 기준 전국의 주택 매매 거래량은 5만1357건으로 2006년 이후 최저치를 보였습니다.

주택 거래량 감소는 지역별로 다소 다른 양상을 보이고 있습니다. 수도권 주택 매매 거래량은 2015년 이후 꾸준히 감소해 2018년 거래량이 47만건으로 3년 전보다 23% 감소했는데요. 수도권의 경우 주택거래량이 꾸준히 감소함에도 불구하고 2018년 주택매매가격은 상승세를 보였습니다. 이는 부동산 규제 강화로 매물은 줄어든 반면 투자수요는 집중되면서 매물 부족에 따른 것으로 판단됩니다.


지방 역시 주택 거래량이 줄었는데요. 2015년 31만여 건이 거래됐으나 2018년에는 33% 가량 줄어든 21만건에 그쳤습니다. 지방의 경우 공급물량이 지속적으로 증가한데다 지역기반산업 침체 등으로 주택수요가 감소하면서 거래량이 크게 줄었습니다. 지방 주택매매가격은 수도권과 달리 2016년 11월부터 하락세를 이어오고 있습니다.

지방을 중심으로 주택시장 침체 장기화 우려

이 때문에 지방을 중심으로 주택시장 침체가 장기화할 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 2012년을 전후로 주택거래시장 위축이 장기화되면서 주택가격이 하락하고 미분양 증가, 하우스푸어 양산 등 국내 주택경기에 부정적인 영향을 미쳤는데요.


2012년 당시 전국 주택 매매 거래량이 빠르게 감소하기 시작해 15개월가량 감소세가 지속돼 주택가격 하락이 본격화 됐습니다. 2012년 주택거래량은 통계집계(2006년) 이후 최저치를 보였고, 특히 수도권은 거래량 감소와 준공후 미분양이 증가하면서 주택시장 침체 장기화에 대한 우려가 부각되기도 했습니다.


2010~2011년 동안 수도권 주택가격은 보합 또는 하락세를 지속한 반면 대부분의 지방 광역시는 10%를 웃도는 높은 가격상승률을 보였습니다. 2012년 들어 지방도 상승세가 꺾이면서 전국 주택시장은 침체기를 맞았습니다.


2012년 전후로 주택거래량이 감소한 시기에 월 평균 주택거래량을 살펴보면 5만8000여 건으로 지난 10년간 평균치보다 24% 감소한 수준인데요. 최근의 주택거래량은 당시 수준보다도 낮은 상황입니다.

이 때문에 보고서는 “거래시장 침체가 지속될 경우 매매가격이 추가로 하락하고 미분양이 증가하는 등 주택시장 내 부정적 파급효과 우려된다”고 지적하고 있습니다.


주택가격이 이미 하락세를 나타내고 있는 지방의 경우 향후 대규모 입주물량이 공급될 예정이어서 미분양 증가, 주택시장 침체 장기화로 이어질 가능성 높다고 진단했는데요. ‘주택시장 안정화’라는 정부 정책 기조가 바뀔 가능성이 낮은 가운데 1990년 이후 최대 물량인 19만여 가구가 올해 더 공급될 예정인 지방의 경우 공급과잉까지 더해져 주택경기 침체가 더욱 가중될 전망입니다.


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KB부동산 리브온

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