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강남3구 입성, 올봄 청약시장이 기회일까?

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내 집 마련 계획이 있거나 강남권 입성을 꿈꾸는 수요자라면 올 4~6월을 눈여겨봐야 할 것 같습니다. 올해 2분기 강남3구(강남구·서초구·송파구)와 인근 택지지구에서 분양물량이 쏟아지기 때문인데요.


정부의 재건축 규제로 재건축 사업이 지지부진한 가운데 주변 시세보다 저렴한 가격에 강남권 새 아파트를 장만할 수 있는 기회여서 실수요자는 물론 투자수요의 관심을 끌고 있습니다. 게다가 9.13 대책 이후 집값이 하락세를 보이며 침체 국면으로 접어든 시기에 부동산시장의 ‘바로미터’로 꼽히는 강남권에서 나오는 분양물량이어서 청약 결과에도 관심이 쏠리고 있습니다.


실제로 9·13대책 이후에도 강남권 청약 단지의 인기가 뜨거웠는데요. 높은 경쟁률로 1순위 마감을 이어갔습니다. 지난해 11월 서초구 서초동에서 분양한 ‘래미안 리더스원’은 평균 41.69대 1로 1순위 마감했으며 청약가점 84점 만점자를 배출하기도 했습니다. 이어 분양한 강남구 반포동 ‘디에이치 라클라스’ 역시 평균 23.94대 1의 청약경쟁률을 기록하며 1순위 마감에 성공했습니다.

강남3구서 10개 단지, 3009가구 일반분양

부동산 정보업체인 부동산인포에 따르면 4~6월 서울 강남3구에서 분양을 앞둔 물량은 10개 단지, 7502가구(임대 제외) 입니다. 이 중에서 3009가구가 일반에 선보입니다. 오래된 아파트나 낡은 다세대주택을 헐고 새로 짓는 재건축 단지가 대부분이어서 편의시설도 잘 갖춰져 있고 교육여건도 우수한 알짜 입지로 꼽히는 곳들입니다.


첫 스타트는 ‘디에이치 포레센트’와 ‘방배그랑자이’가 끊습니다. 2곳 모두 26일 견본주택을 개관하고 본격적인 분양 일정에 나서는데요.


현대건설이 강남구 일원동 일원 대우를 재건축하는 '디에이치 포레센트'는 전용면적 59~121㎡ 184가구 입니다. 조합원 물량을 제외한 62가구가 일반에 분양됩니다. 서울지하철 3호선 대청역과 분당선 대모산입구역을 걸어서 이용할 수 있습니다.


GS건설이 서초구 방배동 경남아파트를 재건축하는 ‘방배그랑자이’는 총 758가구 중 전용면적 59~84㎡ 256가구가 일반분양 물량입니다. 지하철 2호선 방배역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 단지입니다. 방배동과 서초등을 잇는 서리풀터널도 가깝습니다.


삼성물산은 삼성동 상아2차 재건축 단지인 '래미안 라클래시'를 5월 분양할 예정입니다. 전체 679가구 중 전용 71~84㎡ 115가구가 일반에 선보입니다. 지하철 7호선 청담역이 가깝고 경기고를 걸어서 통학할 수 있습니다.

업계에 따르면 강남3구를 비롯해 위례신도시, 강남 주변 택지지구인 성남 고등지구와 과천지식정보타운, 하남 감일지구 등에서도 5376가구의 아파트가 공급될 예정입니다. 공공택지지구는 분양가상한제가 적용되기 때문에 주변 시세에 비해 분양가가 저렴해 수요자의 관심이 높은 지역인데요.


계룡건설이 위례신도시 A1-6블록에 짓는 '위례 리슈빌 퍼스트클래스'는 이달 분양을 앞두고 있습니다. 전용 105~130㎡ 494가구로 구성됩니다. 5,6월에는 호반건설이 위례신도시에서 공급하는 ‘호반써밋 송파’ 1,2차 물량이 각각 689가구, 700가구가 분양될 예정입니다.


대부분 분양가 9억원 넘어, 대출 요건 꼼꼼히 따져봐야

오랜만에 강남권에서 분양이 잇따르면서 수요자의 관심이 쏠릴 것으로 보이는데요. 그도 그럴 것이 강남3구 주요 단지의 분양권은 억대의 웃돈이 붙어 거래되고 있습니다.


국토교통부 실거래가 자료를 살펴보면 2020년 9월 입주를 앞둔 개포동 ‘개포 래미안 포레스트’ 전용면적 59㎡(3층) 분양권은 지난 1월 13억9339만원에 거래됐는데요. 분양가(11억1700만원)보다 몸값이 1억7600만원 정도 더 오른 셈입니다. 인근 일원동 단지에도 억대 프리미엄이 붙었습니다. 2021년 7월 입주 예정인 강남구 일원동 ‘디에이치 자이 개포’ 전용면적 84㎡(10층)의 경우 지난 2월 17억2117만원에 거래돼 분양가(13억8950만원)보다 3억2000만원 가량 웃돈이 붙었습니다.

강남3구의 경우 투기과열지구 및 조정대상지역으로 고강도 부동산 규제가 적용돼 청약 시 주의가 필요합니다.


강남3구는 LTV(주택담보인정비율) 및 DTI(총부채상환비율) 40% 적용, 다주택자 양도소득세 중과, 분양권 전매 제한 등의 규제를 받고 있습니다. 게다가 분양가 9억원을 초과하는 주택은 대출보증 대상에서 제외돼 중도금 대출이 불가능한데요. 강남3구에서 분양하는 대부분의 단지 분양가가 9억원을 넘어설 것으로 예상돼 대출도 어려워 보입니다.


청약제도가 개편된 이후 부적격 당첨자나 대출을 받지 못해 계약을 포기하는 등 미계약 물량이 발생하는 일이 빈번해 청약 자격과 대출 요건 등을 꼼꼼히 따져보고 청약에 나서야 하겠습니다. 미계약 물량이 다수 발생할 수 있는 만큼 자금력이 있는 수요자라면 무순위 청약도 노려볼만 합니다.


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KB부동산 리브온

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