KB부동산

노후건물의 가치부가(Value-added) 시장 확대

가치부가(Value-added)의 사전적 의미는 “기업 또는 산업이 생산과정에서 새로이 부가한 가치”입니다. 이를 부동산에 적용하면 개별 부동산을 개인이나 법인이 보유하고 운용할 때 어떤 행위를 통해 가치를 상승시키고 이를 통한 자본의 차익을 추구하는 것으로 정의할 수 있습니다.

「지난달 작은 회사를 운영하는 고객 A는 강남권으로 사무실 이전을 위해 새로운 임차공간 확보가 필요했고 이를 위해 당행 투자자문서비스를 의뢰했다. 강남 업무지역 이면에 공실이 많다는 정보를 사전에 들었던 고객 A는 아주 쉽게 원하는 공간을 확보할 수 있을 것이라 생각했지만, 발품을 팔아도 원하는 사무실을 얻기 어려웠기에 전문가에게 맡기기로 한 것이다. 강남 이면 공실은 실제로 많았지만 건물의 노후화가 심한 것들이 대부분이었고 새로이 개량 공사가 진행된 마음에 드는 사무실은 이미 임차인이 있거나, 임대료가 상대적으로 매우 높아 부담스러웠다.」

실제로 서울 주요 업무 권역에 중소형 건물들의 경우 공실이 많아 임차인이 우위에 있는 시장이라고 할 수 있겠으나, 정작 마음에 드는 외관과 내부 시설을 가진 건물에 입주하기 위해서는 시기가 잘 맞물리거나 더 높은 임대료를 지불해야 합니다.

2010년 이후 이미 기관투자자들이 참여하는 중대형 업무시설의 경우, 계획된 자본을 투자해 건물의 경쟁력을 높이고 공실의 가능성을 낮추며 안정화된 현금흐름을 기반으로 자산의 가치를 끌어올리는 가치부가 전략을 실행하고 있습니다. 과거에 지가 또는 시세의 상승을 기대하고 투자해 기간의 이익을 노리는 것 대비 한 단계 진보된 투자형태라 평가 받습니다.  

최근 개인의 투자영역에서도 가치부가를 통해 차익을 추구하는 투자전략이 시도되고 있으나, 막상 시작하려 하면 생각만큼 쉬운 문제가 아니라는 것을 금새 파악할 수 있습니다.  

여러 성공담이 들리기는 하나 실제로 보유 부동산 또는 투자를 앞둔 상황에서 어느 정도의 투자를 들여 가치가 얼만큼 올라가는지 예측하기가 쉽지 않기 때문입니다. 또 계산을 해낸다 하더라도 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 그리고 어떤 업체를 선정해야 할지 엄두가 나지 않습니다. 자칫 투자가 과하거나 잘못된 업체를 선정해 기간이 길어질 경우 투자 이익은 고사하고 원금을 회수하는 데에도 시간이 오래 걸릴 수 있기 때문입니다. 개인의 판단에 의해 투자금액이 결정되고 집행되어야 하며, 그 결과에 대한 책임도 물론 투자자가 모두 져야 하는 가치부가 투자전략이 개인이 혼자 실행하기에는 매우 부담스럽습니다. 이런 투자위험을 줄이기 위해 다음의 주요 요인 점검은 필수적입니다.

첫째, 인근 수요가 충분한지 확인할 것!

수익형부동산의 가장 중요한 투자포인트는 안정적 현금흐름이고 이를 제공해 주는 것이 임차인입니다. 투자 후에 임차인을 구하지 못해 공실이 장기화 된다면 애써 노력할 이유가 없습니다. 투자한 이후 충분한 수요가 뒷받침 되는 입지인지 객관적인 점검이 필요합니다. 간혹 건물에 추가투자보다는 주변 인프라 등이 개선되는 것을 기다리거나, 당초 임대료 단가가 높은 것이 문제인 경우도 있기 때문입니다.

둘째, 투자로 인해 상승시킬 수 있는 임대수입을 확인할 것!

수익형부동산의 가격 메커니즘은 생각보다 단순합니다. 물론 건물의 가격을 산정할 때 투입 원가나 주변의 시세 등도 고려되나, 가장 중요한 것이 본 건물로 인해서 기대되는 연간 임대수익(수입-지출) 입니다. 이를 자본환원률(시장의 요구수익률)로 나누어 보증금을 더하면 거래가치가 만들어집니다. 이 가치에 상황에 따른 플러스•마이너스를 계산해 거래가격이 산정되기 때문입니다. 예를 들면 건물에서 기대되는 연간 수익이 1억원이고 시장에서 해당 지역에 투자할 때 적용되는 수익률이 5%리고 한다면 거래가치는 20억원(보증금 미고려)이 됩니다. 만일 공사를 통해 20%의 임대수익 상승을 기대할 수 있다면 동일한 수익률이 기대되는 시장을 전제할 때 건물가치가 24억원이 되고 약 4억원의 가치가 상승된다고 해석할 수 있습니다. 단기적 관점에서 예시의 추가투자비용의 한계는 4억원 미만이 될 것이고 중장기적 관점에서는 4억원을 다소 상회하는 추가 투자가 가능하다고 해석할 수 있습니다. 또 이렇게 계산된 추가투자비용이 어디에 얼마나 쓰여야 가장 효율적인지도 굉장히 중요한 문제입니다.

셋째, 신뢰할 수 있는 자문기관과 협의할 것!

개인이 가치부가 투자전략을 스스로 판단하고 결정해 자금을 집행하는 것은 많은 부담과 위험을 수반합니다. 투자자의 주관적 판단과 시공업체의 이익이 결합되어 자칫 과도한 투자로 이어지거나, 투자타이밍이 어긋날 수 있기 때문입니다. 투자자 관점에서 여러 투자현안에 대한 니즈와 고민을 털어놓고 투자자산에 가장 유효한 해법을 함께 찾을 수 있는 종합적이고 체계적인 업무를 진행하는 그리고 신뢰할 만한 상대방을 만나는 것이 절실합니다.

KB국민은행 WM투자자문부 부동산팀은 개인 또는 법인고객이 보유한 부동산 투자전반에 대한 고민을 나누고 해법을 제언하는 역할을 수행하고 있습니다. 최근 중소형 부동산의 가치부가 투자시장이 확대되는 움직임을 포착하고 관련된 업무를 객관적이고 체계적으로 진행할 수 있도록 내부인력을 충원하였고, 전문 영역별 협력업체 선별 중에 있습니다. 지금 보유하고 있는 부동산 또는 신규 투자를 계획하고 있는 부동산 가치를 높이고 싶다면 부담 없이 전문가 자문신청을 해 볼 필요가 있습니다.