KB부동산

준강남으로 불리는 ‘과천’, ‘판교’, ‘하남’의 기세가 무섭습니다. 분양 단지는 나왔다 하면 많은 관심이 쏟아지고, 가격은 어느새 강남과 맞먹는 수준까지 상승했습니다. 

실제 부동산시장 분석업체 부동산인포가 지난 3월 11일~14일까지 총 4일간 수도권 거주자를 대상으로 실시한 ‘상반기 경기지역 분양선호도’ 설문조사 결과에 따르면 유망분양 단지 1, 2위는 각각 과천시(과천제이드자이)와 하남시(힐스테이트 북위례)에 예정 중인 물량으로 조사됐습니다. 판교는 당장 분양예정단지가 없어 상위권에 들지 못했지만, 이곳 역시 분양 소식이 들리면 언제나 청약이 마감되는 곳이죠. 

과천과 판교 그리고 하남까지 제2의 강남을 노리는 준강남 Big 3지역을 살펴봤습니다.

가격은 이미 강남! 3.3㎡당 4,000만원 시대 연 ‘과천’

KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 과천시는 지난해 연말 3.3㎡당 아파트 평균 매매가격이 4,000만원을 넘어선 것으로 조사됐습니다. 이는 강남3구로 불리는 송파구도 넘지 못한 가격인데요. 강남구와 서초구를 제외하고 3.3㎡당 가격이 4,000만원을 넘긴 곳은 과천시가 유일합니다. 다만 과천 역시 집값 하락세를 피하진 못했습니다. 현재는 3,700만원대의 3.3㎡당 매매가격을 기록하고 있는 것으로 조사됐죠. 

과천시의 가장 큰 장점은 쾌적한 주거여건입니다. 10분이면 서울 강남권으로 이동할 수 있고, 관악산, 청계산, 양재천 등의 자연환경과 우수한 교육여건을 갖추고 있습니다. 그래서인지 과천은 늘 살고 싶은 도시 상위권을 차지하고 있는데요. 또 정주성도 높아 한 번 이곳에 발을 들인 사람들은 웬만해서는 과천을 떠나려 하지 않는 것으로 알려져 있습니다. 한동안 과천시 슬로건이 ‘언제까지나 살고 싶은 도시’였던 이유가 다 있는 셈이죠. 

이러한 과천에 대규모 개발 소식이 이어지며 수도권 부동산시장 태풍의 눈이 되고 있는데요. 실제 과천시는 현재 도심 노후 아파트의 재건축 사업과 과천지식정보타운, GTX-C노선, 3기신도시 조성계획 소식이 연이어 들리고 있습니다. 지난달 국토교통부가 발표한 공동주택 공시가격에서 23.41%로 가장 높은 상승세를 보인 것으로 조사됐죠.

하지만 현실적으로 해결해야 할 숙제가 있다는 것은 아쉬운 점으로 꼽힙니다. 대표적으로는 교통체증과 개발에 따른 보상 문제 등입니다. 실제 과천에서 서울로 나가는 남태령 고개나 양재대로는 악명 높은 정체구간입니다. 과천에서 서울로의 이동시간이 자가용으로 1시간 가까이 소요됩니다. 또 과천지식정보타운이나 3기신도시 등은 보상 수준의 이해관계가 복잡해 반대의 목소리도 상당합니다. 매년 유망지역으로 꼽혔던 과천지식정보타운이 아직까지도 첫 분양을 시작 못한 이유도 여기에 있습니다. 

그래도 과천은 더욱 그 세를 불려갈 것이라는 게 업계의 평가입니다. 한 부동산전문가의 얘기입니다. “과천은 현재 3번째 격변기를 맞이했습니다. 주공아파트가 조성되기 전이 1기, 주공아파트 시기가 2기라면 이번에 다가오는 3기 과천은 또 한번의 상승을 보일 것으로 예상됩니다. 강남 접근성, 풍부한 녹지, 우수한 교육여건 등 본연의 장점은 그대로인 가운데 연이어 발표된 개발 계획이 완료되면 과천은 강남과 견줘도 빠질 게 없는 도시가 될 것이기 때문이죠”

강남에서 사람이 넘어올 정도라니까요? 가장 성공한 신도시 ‘판교’

경기도 성남시 분당구의 판교동과 백현동, 삼평동, 운중동 일원에 조성된 2기 신도시인 판교는 성공한 신도시 사례로 꼽히는 곳입니다. ‘한국판 실리콘밸리’로 불리는 판교테크노밸리를 통해 자족도시로써 자리를 잡았기 때문인데요. 

실제로 판교의 가장 큰 장점은 바로 판교테크노밸리입니다. 이곳에는 엔씨소프트, 안철수연구소, 네오위즈 등 굵직한 IT, 벤처기업들이 대거 입주해있으며 7만여 명이 근무하고 있는 것으로 알려져 있습니다. 뿐만 아닙니다. 입주기업의 연 매출은 70조원을 훌쩍 넘는다고 하죠. 

판교는 주거여건이 크게 개선되면서 사람이 몰리고 부동산 가치도 올랐습니다. 이는 통계로도 확인되고 있는데요. 실제 부동산114에 따르면 판교는 지난 2년간(2017.03~2019.03) 집값이 35.2%가 올랐는데요. 이는 같은 기간 대한민국 부동산의 중심으로 불리는 강남구(32.6%)와 서초구(34.7%)의 상승세를 뛰어넘는 수치입니다.

한편 이러한 판교 역시 개발 소식이 연이어 들려오고 있습니다. 특히 판교테크노밸리의 성공을 이어가기 위한 제2, 3테크노밸리 사업이 진행 중이죠. 먼저 지난 2015년부터 조성사업을 시작한 제2판교테크노벨리(판교제로시티)는 올해 말 준공할 예정입니다. 이곳에는 300개 이상의 기업이 들어서 4만3,000여 명이 근무할 예정이죠. 여기에 지난해 10월 지구 지정을 발표한 제3판교테크노밸리(성남 금토지구)도 2023년 조성 완료를 목표로 사업을 추진하고 있습니다. 

뿐만 아닙니다. 대형 교통호재도 예정돼 있는데요. 우선 판교의 성남역(예정)을 통과하는 GTX-A노선(2023년 개통 예정)이 조기 착공에 들어갈 예정입니다. 또 정부는 판교를 지나 광교까지 이어지는 신분당선을 호매실까지 잇는 연장사업 역시 신속히 추진할 계획이라고 밝히기도 했죠. 이밖에 서판교역(예정)을 지나는 월곶~판교 복선전철도 2025년 완공을 목표로 추진 중 입니다. 

“판교는 제2, 제3판교테크노밸리 개발사업과 각종 교통사업이 완공되면 또 한 번 크게 성장할 것이 분명합니다. 이를 기대하며 강남에서 넘어오는 수요자가 점차 늘어나고 있고, 제2의 강남은 판교가 될 것이라는 말이 꾸준히 나오고 있죠.” (백현동 G공인중개사무소 관계자)

과천·판교의 아성을 위협하다, 새롭게 뜨는 준강남 ‘하남’

하남시는 미사강변신도시, 위례신도시, 하남 감일지구 등의 택지개발과 하남 현안1∙2지구 등의 도시개발 사업이 곳곳에서 진행되는 신흥 ‘준강남’ 지역입니다. 최근에는 3기신도시로 하남 교산신도시가 새롭게 지정돼 관심은 더욱 높아지고 있죠. 

이처럼 하남시의 가장 큰 장점은 곳곳에서 진행 중인 개발사업입니다. 때문에 분양시장은 개발 기대감으로 연일 높은 관심이 쏟아지고 있는데요. 실제 금융결제원에 따르면 지난해부터 올해 3월까지 하남시에서 청약을 받은 8개 단지는 모두 높은 경쟁률로 1순위에서 청약을 마쳤습니다. 특히 지난 1월 청약을 받은 ‘위례포레자이’는 무려 130.33대 1의 경쟁률로 올해 수도권 분양단지 중 가장 높은 청약경쟁률을 기록한 것으로 조사됐죠.

또한 하남시는 교통편이 더 좋아지고 있어 주목 받고 있습니다. 실제 하남시는 현재 송파구 상일동~미사강변신도시~풍산동을 잇는 지하철 5호선 연장선이 개통(2020년 예정)을 앞두고 있습니다. 또 최근에는 송파구 오금역에서 하남 감일지구와 하남 교산신도시를 지나 덕풍역까지 이어지는 3호선 연장선 계획도 발표됐죠. 이들이 모두 개통되면 강남으로의 이동은 더욱 편리해질 것을 보입니다. 

여기에 대형 쇼핑몰이 곳곳에 자리하고 있는 것도 하남시의 인기를 높이는 요소입니다. 우선 하남시에는 전국에서 유일하게 스타필드 2개점(스타필드 하남, 스타필드 시티 위례)이 자리하고 있습니다. 이밖에 이마트 트레이더스, 코스트코(4월30일 예정) 등도 있고요. 

이렇다 보니 어느 정도 인프라가 자리잡은 하남시 개발지역 내 아파트는 가격이 크게 오른 것으로 조사됐는데요. 하남 미사강변신도시가 대표적입니다. 국토교통부 실거래가에 따르면 미사강변신도시에 자리한 ‘미사강변푸르지오’ 전용84㎡는 8억1,000만원에 거래돼 입주 당시 가격(5억1,000만원)보다 3억원이 오른 것으로 조사됐습니다.

다만 택지지구나 도시개발지역 외의 지역은 인기가 없다는 것이 문제입니다. 실제 하남시 평균 매매가격이 과천과 판교를 따라잡지 못하는 이유입니다. 

과천시와 판교신도시, 하남시 이 중 제 2의 강남을 차지할 최종 승자는 누가될까요?