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3주택자 40대 맞벌이 부부, 임대사업자 등록 할까? 말까?

조회수 2019. 4. 8. 11:00 수정
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올해부터 연간 임대소득 2천만원 이하인 집주인들도 임대소득세를 내야 합니다. 종합소득세 신고기간 5월에 1년 간의 임대수입을 국세청에 신고해야 하는데요. 주택임대소득세를 감면 받기 위해서는 주택임대사업자 등록부터 필요합니다. 9.13부동산 대책 이후 임대사업자 세금 혜택이 축소되면서 이해 득실을 잘 따져야 합니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서는 주택임대사업자 등록 방법과 세제 혜택에 대해 사례별 Q&A로 풀어보겠습니다.

Q1. 집은 갖고 있지만 서울에 전세로 살고 있는 40대 맞벌이 부부입니다. 재테크를 위해서 부인 앞으로 전용 40㎡ 이하 소형 아파트 두 채를 임대사업자로 등록하고, 보증금 1천만원에 월세 50만원을 각각 받고 있습니다. 제 앞으로는 경기도에 전용 85㎡ 아파트 한 채를 2억8000만원에 전세 계약 중입니다. 경기도 아파트는 주택임대사업자 등록을 하지 않았는데요. 등록하는 것이 좋을까요?

주택임대소득세는 주택 보유수에 따라 산정 방식이 다릅니다. 주택수 산정 시 본인과 배우자까지 합쳐서 계산합니다. 다만, 주택임대소득세는 남편과 부인 각각의 임대소득에 대해서 산출합니다. 


전용 40㎡이하, 기준시가 2억원 이하의 소형주택은 주택수 산정에서 제외됩니다. 부인이 보유한 소형주택을 제외하면 1주택자에 해당돼 월세 보증금과 전세금에 대해서 간주임대료를 계산하지 않아 임대소득세가 발생하지 않습니다. 단, 소형주택의 주택수 제외 조건은 임대 개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외 3억원) 이하, 5년 이상 임대, 임대료 5% 이내 인상 등의 조건을 갖춰야 합니다. 특히 임대료 증액 제한은 주택임대사업자로 등록한 후 새로 계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신할 때 종전 임대료 기준입니다.

만일, 경기도 아파트를 주택임대사업자로 등록하고 처분하면 ‘거주주택 양도소득세 비과세’ 혜택을 받지 못합니다. 임대사업자로 등록한 주택을 제외한 1주택자의 거주주택에 대해서 2년 이상 거주하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

Q2. 대학가 근처에 기준시가 15억원 대의 다가구 주택 한 채를 보유 중입니다. 3층에 거주하면서 1~2층은 임대사업을 하고 있는데요. 다가구 주택은 임대사업자 등록을 하더라도 세금 감면 받기가 어렵습니다. 어떤가요?

네, 올해부터 다가구 주택도 임대사업자로 등록하면 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 작년까지 재산세 감면은 공동주택과 오피스텔만 가능했습니다. 재산세 감면을 받기 위해서는 8년 이상 장기임대로 등록해야 하고, 집주인 세대를 제외한 모든 임대 면적은 전용 40㎡ 이하여야 합니다.

Q3. 조정대상지역인 경기도 성남시 분당에서 9.13 부동산 대책 발표 전에 아파트를 5억3천만원에 매입했습니다. 주택임대사업자로 등록하면 양도세와 종부세 감면 혜택을 받을 수 있을까요?

2018년 9.13대책 발표 이전에 매입한 주택은 주택임대사업자로 등록하면 양도소득세 중과배제와 종합부동산세 합산배제 혜택을 예전대로 적용 받습니다. 단, 임대를 시작 할 당시 기준시가 6억원 이하(수도권 밖은 3억원)여야 합니다. 8년 이상 장기 임대를 해야 하고, 계약을 연장하거나 신규 계약을 진행할 경우 기존 임대료의 5% 이내에서만 인상할 수 있습니다.

Q4. 서울에 자가로 거주 중이며 9.13대책 이후 강남 대치동의 아파트 전용 76㎡를 15억원에 매입해 1가구 2주택자가 되었습니다. 주택임대사업자 등록을 하더라도 양도소득세 중과세를 피할 수 없다고 하는데, 등록하지 않아도 될까요?

지난 9.13대책 발표 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 주택임대사업자 등록을 하더라도 양도소득세 중과세와 종합부동산세 합산과세 대상입니다. 1가구 2주택자는 양도소득세 일반세율에 10%p, 3주택자는 20%p 각각 세율이 추가 돼 세금 부담이 커졌습니다. 


아쉽게도 2018년 12월 31일까지 주택을 취득하고 3개월 이내 주택임대사업자로 등록하면 10년 이상 임대 시 양도소득세 100% 감면 혜택은 올해 3월 종료됐습니다. 장기보유특별공제 특례(8년 이상 임대 50%, 10년 이상 임대 70%)도 2018년 9월 14일 이후 취득한 주택은 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하여야 합니다. 사례자는 조정대상지역 내 2주택을 보유하고 있다 보니 주택임대사업자 등록을 통해서 세금 감면 혜택이 거의 없는 상황입니다. 장기 보유하거나 증여를 고려하는 것이 적절합니다. 

Q5. 주택임대사업자 등록을 하지 않으면 불이익이 있을까요? 주택임대소득세는 등록에 상관없이 세금이 나온다고 하는데 등록하면 어떤 이익이 있을까요?

올해부터는 연간 임대소득 2천만원 이하인 경우 주택임대사업자 등록 여부에 따라 필요경비율과 공제금액 혜택이 다릅니다. 등록자는 필요경비율 60%, 공제금액 400만원, 미등록자는 필요경비율 40%, 공제금액 200만원으로 차등 적용합니다. 


주택임대사업자 등록 방식은 간편 해졌습니다. 정부가 운영하는 임대등록시스템인 “렌트홈(www.renthome.go.kr)” 또는 “민원24” 홈페이지에서 신청하면 지자체와 국세청에 동시 등록할 수 있습니다. 공인인증서 로그인 후 필요한 서류를 첨부하면 지자체 주택과에서 서류 검토를 진행하고 부족한 서류가 발생하면 신청자에게 연락합니다. 


인터넷 신청을 하지 않는다면 두 번의 등록 절차를 거쳐야 합니다. 거주지역의 시·군·구청 주택과를 방문해 주택임대사업자 등록을 먼저 끝낸 후 몇 일 뒤 등록증 수령 후 거주지역의 세무서를 방문해 사업자 등록 신고까지 끝내야 합니다.


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