KB부동산

수익률 높은 월세 아파트를 찾기 위해선 우선 관심있는 지역을 선정해야 합니다. 원하는 지역을 선정했다면 KB부동산 리브온(Liiv ON) 사이트에 접속해 메인 페이지 오른쪽 하단에 위치해 있는 [빠른 시세조회]를 클릭합니다. 원하는 지역과 주택유형, 거래유형(전체), 면적, 시세 등을 세팅한 뒤 조회를 누르면 해당 지역 아파트의 리스트와 함께 매매가, 전세가, 월세가 정보를 제공합니다.

예를 들어 경기도 수원시 영통구 영통동으로 지역을 설정해 주택유형을 아파트로 면적은 전용 33~66㎡로 설정한 뒤 조회를 눌러보면 해당되는 조건의 아파트가 총 41개 조회 됩니다. 여기에서 자신이 투자할 수 있는 금액대의 아파트를 뽑아내 엑셀에 정리한 뒤 월세수익률을 계산하면 수익률이 높은 순서대로 아파트와 평형대를 확인할 수 있습니다. 보통 월세수익률을 계산할 때 [월세수익률=월세x12/(매매가격-보증금)x100] 수식을 활용하면 되는데요. 만약 대출을 받게 된다면 [월세수익률=(월세x12)-(연대출이자)/(매매가격-보증금-대출이자)x100]을 하면 됩니다.

1단계로 큰 틀에서의 시세 정보를 확인했다면 그 다음으로는 실제 거래내역과 비교해 최종 월세수익률을 판단하는 것이 좋은데요. 이는 국토교통부 실거래가 공개시스템(

http://rt.molit.go.kr/)에 들어가 정리한 평형대의 실거래 내용을 교차 검증해보면 됩니다. 

예컨대 관심지역으로 설정한 수원시 영통구 영통로의 두산(벽적골) 전용 59㎡의 경우 KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 일반 매매가는 2억6,500만원이고 월세가는 보증금 2,000만원에 75만~80만원 선이었는데요. 이렇게 확인된 데이터를 바탕으로 실거래 내역을 확인해 보는 것이죠. 가장 최근 거래된 실거래가 내용을 확인해 보면 매매의 경우 2019년 1월 2층이 2억4,400만원, 13층이 2억6,500만원으로 확인 됩니다. 월세가는 가장 최근 거래된 내역으로 확인하면 작년 9월 기준으로 2층이 보증금 3,000만원에 월세 55만원, 19층이 보증금 3,000만원에 월세 65만원에 거래됐습니다. 

KB부동산 리브온(Liiv ON) 시세로 전용 59㎡의 월세수익률(대출 제외)을 평균가로 계산해 본다면, 77만원x12/(2억6,500만원-2,000만원)x100이므로 월세수익률은 3.77%가 됩니다. 실거래가 데이터로는 저층(2층)의 경우 55만원x12/(2억4,400만원-3,000만원)x100=3.08%, 고층을 기준으로 하면 65만원x12/(2억6,500만원-3,000만원)x100=3.31%로 확인됩니다. 이렇게 월세수익률이 시세 대비해 실거래가로 확인했을 경우 더 낮아졌다면 목표수익률을 좀더 낮게 잡거나 원하는 목표수익률을 올릴 수 있는 지역과 아파트를 다시 찾아 봐야 합니다.

실거래가까지 검증절차를 거쳤다면 마지막으로 KB부동산 리브온(Liiv ON)에 나와있는 매물가격을 확인하는 것입니다. 매물로 올라와 있는 가격이 현재 시세를 가장 잘 반영하는 것이기 때문이죠. 한가지 주의해야 할 점은 오래된 아파트일수록 인테리어 및 수리 여부에 따라 월세 시세가 달라질 수 있다는 점 꼭 확인하시길 바라겠습니다. 

실제 투자를 하다 보면 수익률 극대화를 위해 대출 레버지리를 이용하는 경우가 많았습니다. 하지만 현재 다주택자의 주택담보대출이 어려운 상황입니다. 지난해 ‘9·13 부동산대책’ 이후 1가구 2주택 이상을 보유할 경우 규제지역에서 주택을 새로 구입하기 위한 주택담보대출을 받을 수 없습니다. 

또한 연 2~4%의 저리로 최대 1억원 이내로 대출을 받을 수 있어서 많은 임대주택사업자들이 활용했던 주택도시기금의 ‘민간임대주택매입자금’은 2019년부터 대출이 중단된 상태입니다. 투기지역·투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출은 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 낮아졌습니다. 월세수익을 목적으로 주택을 신규로 추가 구입하려고 한다면 조정대상지역을 피하고, 여유자금이 부족한 상태에서 대출을 통해 임대사업을 하려고 한다면 투기지역과 투기과열지구를 피할 필요가 있습니다.

월세수익을 원하는 사람은 많지만 대출규제, 부동산규제, 부동산 가격상승 등의 이유로 월세수익률이 높은 아파트를 찾기가 상당히 어려워졌습니다. 위 사례에서 언급한 수원시 영통구 영통로의 두산(벽적골) 전용 59㎡ 아파트 월세수익률이 3%대에 불과한 것처럼요. 따라서 월세수익률 높은 아파트를 찾기 위해 KB부동산 리브온(Liiv ON), 국토교통부 실거래가 조회 등 열심히 손품을 팔아 정보를 얻는 노력이 필요합니다.