KB부동산

우리 국토는 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분하고 이를 세부적으로 주거지역, 상업지역, 공업지역, 자연녹지, 농지, 임야 등으로 구분합니다. 가장 활발하게 부동산이 개발되고 거래가 이루어지는 지역은 도시지역이고 관리지역과 농림지역은 부동산 개발 및 활용에 제약이 있어 상대적으로 거래도 많이 이루어지지 않습니다. 신도시나 택지지구로 지정되는 토지는 대부분 관리지역과 농림지역이며 이는 토지의 용도변경을 전제로 계획합니다. 자연환경보전지역은 국공유지가 많고 개발행위 및 거래가 거의 이루어지지 않습니다. 토지는 용도지역에 따라 개발할 수 있는 건축물의 용도, 건폐율 및 용적률에 차이가 있어 토지의 가치에 영향을 줍니다.

우리 국토는 토지이용계획도(지적편집도)에 주거지역은 노란색, 상업지역은 빨간색, 공업지역은 보라색, 자연녹지는 초록색으로 표현합니다. 최근 인터넷 포탈 지도서비스에 지적 편집도가 탑재되어 인터넷 연결이 가능한 환경에서는 컴퓨터나 스마트폰을 통해 한 눈에 토지 이용계획(현황)을 볼 수 있습니다. 대부분의 개발계획도는 범례로 용도지역에 대한 색상을 구분하고 있어 용도지역별 색상을 외울 필요는 없으나 가장 기본적인 노란색, 빨간색, 초록색의 용도는 기억해 두면 토지 용도 구분에 도움이 될 것입니다.

토지의 색(용도)은 어떻게 활용 가능할까요? 부동산거래 시 토지의 권리에 대해 파악이 가능한 등기부등본은 필수적으로 확인하지만 토지이용계획확인원이나 건축물 대장은 확인하지 않는 경우가 많습니다. 토지의 용도지역을 알면 부동산 가치 평가에 도움이 됩니다. 예를 들어 서울시 조례 상 3종일반주거지역의 경우 용적률 250%로 기존 건축물이 200%의 용적률로 건축되어 있다면 재건축 시 용적률 차이 만큼 더 크게 건물을 지을 수 있고 이는 일반 분양물량의 증가로 투자가치가 증대될 수 있습니다. 공장설립이 필요한 사업가라면 지적편집도 상에 용도지역이 공업지역인 지역에서 부동산을 찾으면 불필요한 시간 낭비를 줄일 수 있습니다.

최근 SK하이닉스의 용인 반도체클러스터 조성으로 주변 농지의 가격이 들썩인다고 합니다. 기존에 공시지가 수준으로도 거래가 안되던 농지가 공시지가 몇 배의 가격에 거래가 된다고 합니다. 이는 개발 기대감 정확히 말하면 용도지역 변경을 전제로 미래의 가치가 가격에 반영되는 것입니다. 주변에 대규모 개발 호재가 있어도 토지용도의 제한사항에 농업진흥구역으로 되어있으면 농사를 지을 수밖에 없는 개발이 불가능한 땅입니다. 주변 개발 호재만 믿고 투자하기에는 리스크가 크니, 투자 전 토지의 용도변경이 가능한지, 주변 개발계획이 어떻게 수립되어 있는지 확인해야 합니다.

경제학자들이 말하는 ‘세상에 공짜점심은 없다(There is no such a free lunch in economy)’라는 말처럼 용도 변경을 위해서는 대가를 치러야 합니다. 서울 삼성동의 현대차 글로벌 비즈니스 센터(Global Business Center, 현대자동차) 부지는 개발(용도지역 변경)을 위한 공공기여금으로 1조 7,500억원 가까운 금액을 부담하고 잠실 주공5단지 재건축의 경우 용도지역 변경을 위해 공공인프라와 임대주택 공급과 관련 된 공공기여방안을 인허가청과 협의 중입니다.

특히 농지, 임야 및 재건축 투자 시에는 토지의 용도 지역에 관심을 가져야 합니다. 토지의 용도는 지방자치단체 홈페이지 및 국토교통부에서 운영하는 토지이용규제정보시스템(lulis.molit.go.kr) 등에서 확인 가능하며 토지이용계획확인원을 통해 토지의 공시지가, 지목, 용도지역/지구, 도면 등 토지와 관련된 정보를 한눈에 파악할 수 있으니 내 땅은 어떤 색인지 확인해 보세요.

<참고> 네이버 서울 도심권역 지적편집도_주거용지, 상업용지, 공업용지, 자연녹지 현황을 한눈에 볼 수 있다