거래절벽인 서울에서 외지인 거래 증가한 곳은?
전통적인 봄 성수기가 돌아왔지만 부동산 시장은 좀처럼 봄을 맞을 기미가 보이지 않습니다. 지난해 9.13 대책 이후 고강도 부동산 규제 정책이 잇따르면서 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장은 거래가 뚝 끊기면서 거래절벽이 심화되고 있습니다.
주택 거래량은 곤두박질치고 있습니다. 국토교통부에 따르면 2월 기준 전국 주택매매거래량은 4만3,444건을 기록했습니다. 이는 통계 작성을 시작한 역대 2월 거래량 중 최저치입니다.
서울 아파트 거래량도 급감했습니다. 공동주택 공시가격 현실화로 인해 매수 심리가 크게 위축되고 있는 모습입니다. 서울부동산정보광장 실거래 자료를 살펴보면 지난해 9월 1만2,227건이었던 서울 아파트 매매거래 건수가 계속 감소해 10월 1만101건, 11월 3,531건, 12월 2,282건으로 줄었습니다. 지난달에는 1,587건으로 줄어들었는데요. 2018년 2월 거래 건수가 1만1,111건이었던 점을 감안하면 10분의 1 수준에 불과합니다.
부동산 거래가 급감한 가운데 외지인이 거래하는 비중은 증가하고 있다는 연구가 나와 눈길을 끕니다. KB금융지주 경영연구소가 최근 발표한 ‘서울 외지인 주택거래 및 소유권 변동 현황 분석’ 보고서에 따르면 강남ž송파ž용산ž영등포구 등지에서 ‘손 바뀜’ 비중이 높은 동시에 주택가격 상승률도 서울 평균보다 높은 것으로 조사됐습니다.
전국 주택매매거래량은 2015년 119만4,000가구를 기록한 이후 2018년 85만6,000가구로 감소했습니다. 수도권 거래량은 2015년 61만2,000가구에서 2018년 47만1,000가구 수준까지 감소했습니다.
거래량 감소에도 불구하고 해당 주택이 위치한 광역시도 외 거주자가 주택을 매매(이하 외지인 거래)한 비중은 꾸준히 증가했는데요. 주택 거래는 현재 거주지와 가까운 지역에서 이뤄지는 게 일반적이지만 최근 들어 외지인 거래 비중이 증가한 것으로 나타났습니다. 특히 수도권 및 서울에서 이러한 경향이 두드러졌습니다.
수도권 총 주택매매거래량 중 외지인 거래 비중은 2014년 19.9%에서 2018년 24.8%로 상승했습니다. 서울은 같은 기간 외지인 거래 비중이 15.9%에서 21.3%로 증가해 2006년 통계 발표 이후 최고 수준을 기록했습니다. 외지인 거래량은 2016년 1만8,000가구에서 2018년 3만6,000가구로 증가했습니다.
외지인 거래 비중 높을수록 집값도 상승
보고서에 따르면 서울시 자치구별로 2017년에서 2018년까지 2년간 외지인거래 비중이 높은 지역은 용산구(26.2%), 구로구(26.0%), 송파구(23.6%), 강남구(23.5%), 강동구(22.3%) 순이었습니다.
주목할 만한 부분은 외지인 거래 비중이 높은 지역에서 집값이 많이 올랐다는 점입니다. 강남구, 송파구, 용산구, 영등포구의 경우 2017년에서 2018년까지 2년 동안 서울 외 지역 거주자 거래 비중이 높은 것으로 나타났습니다.
해당 자치구 외 타지 거주자로 소유권이 변동된 주택 수는 송파구가 2만가구로 가장 많았습니다. 이어 강남구 1만8,000가구, 용산구 1만1,000가구, 영등포구 1만가구 순이었는데요. 전체 소유권 변동 주택 대비 타 지역 소유권 변동 주택 비중은 용산구가 64.1%로 가장 높고 강남구 46.7%, 영등포구 46.5%, 송파구 42.8% 순으로 나타났습니다.
이들 지역은 집값 상승률도 높은 것으로 분석됐습니다. 영등포구(16.2%), 용산구(15.0%), 강남구(14.8%), 송파구(12.1%)는 서울시 평균 주택가격 상승률(10.4%)을 웃도는 높은 상승률을 기록했습니다.
주택가격 상승률이 높은 지역을 중심으로 투자 목적의 외지인 주택 매수가 늘면서 추가적으로 가격상승을 견인하고 있는 것으로 보입니다.
외지인 매수수요 유입은 가격상승으로 이어질 가능성이 높기 때문에 주택시장동향을 파악하는데 중요한 변수 중 하나입니다.
KB금융지주 경영연구소 김태환 연구위원은 외지인 거래의 특성을 확인하기 위해 2017년에서 2018년 11월까지 서울에서 소유권이 변동된 주택 66만3,000가구의 건축물대장 소유자를 분석했습니다. 그 결과 2017년엔 35만5,000가구, 2018년에는 30만8,000가구의 소유자가 변동된 것으로 집계됐습니다.
이 중에서 소유자가 동일 자치구에 거주하는 경우는 36만2,000가구로 54.5%를 차지했습니다. 다른 구에 소유자가 거주하는 비중은 17만7,000가구로 26.8%, 서울 외 지역에 거주하는 경우는 12만4,000가구로 18.7%를 차지하는 것으로 분석됐습니다.
전체 소유권 변동 주택 중에서 소유자가 동일자치구에 거주하는 비중은 2017년 56.7%에서 2018년 11월 현재 52.1%로 감소했는데요. 같은 기간 다른 자치구에 거주하는 비중은 26.2%에서 27.4%로 늘었고, 서울 외 지역에 거주하는 비중은 17.2%에서 20.5%로 증가한 모습입니다.
소유자 거주지 별로는 강남구에 거주하는 경우가 1만5,000가구(8.5%)로 가장 많았으며 서초구 1만2,000가구(6.9%), 송파구 1만1,000가구(6.2%) 순으로 강남3구가 전체의 21.7%를 차지했습니다. 강남3구에 거주하는 자산가를 중심으로 다른 구의 주택 매입이 활발했던 것으로 풀이됩니다.
서울 외 지역에서는 인천과 경기지역 거주자가 서울 주택을 많이 취득한 것으로 나타났습니다. 2017년 1월 이후 서울 외 지역 거주자로 소유자가 변경된 주택 12만4,000가구 중에서 인천과 경기지역의 거주자가 소유권을 취득한 주택은 8만5,000가구로 68.5%를 차지했습니다.
수도권 외 지역으로 소유자가 변경된 3만9,000가구 중에서는 부산(4,146가구), 강원(4,016가구), 광주(3,661가구), 충남(3,583가구), 경북(3,374가구), 대구(3,059가구) 거주자 순으로 변동 비중이 높았습니다.
외지인 수요, 소형 공동주택 매입 선호
그렇다면 외지인은 어떤 유형의 주택을 많이 취득했을까요?
보고서에 따르면 소형 주택의 비중이 높은 것으로 분석됐는데요. 거주지 별로 소형 주택 비중은 동일 자치구 내 거주자는 42.2%, 타 자치구 거주자는 53.7%, 서울 외 지역 거주자는 55.4%로 분석됐습니다.
주택 유형은 아파트, 연립다세대 등이 94.7%로 공동주택이 대부분을 차지했습니다. 투자목적이 강한 외지인 수요가 소형 공동주택 매입을 선호한 것으로 판단됩니다.
이 보고서는 다른 지역에서 유입되는 매수수요의 경우 투자 목적의 성격이 강하고 시장여건 변화에 민감하게 반응할 가능성이 높기 때문에 외지인 거래의 규모와 특성을 파악하는 것이 중요하다고 조언합니다.
외지인 비중이 높은 지역의 경우 소유자 거주지의 주택시장 상황이나 지역경제 여건 변화에 해당 지역 주택시장이 영향을 받을 수도 있기 때문인데요. 서울지역의 경우 외지인 거래 비중과 주택가격상승률의 상관관계가 있는 것으로 보이는 만큼 외지인 수요 변화도 꾸준히 살펴봐야 하겠습니다.
