본문 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

KB부동산 리브온

언제 사고 팔까? 매매가와 전세가 활용한 매수매도 시점 잡기

1,597 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

'부동산 투자는 타이밍이 핵심이다'라는 말이 있습니다. 그런데 누구에게나 맞는 부동산 투자 타이밍이라는 것이 있을까요? 사실 그런 것은 없습니다. 각자의 사정에 따라 투자 타이밍을 맞추는 것이 최고의 투자일 것입니다. 그래서 투자자들이 타이밍을 포착하기 위해 많은 정보를 수집하고 자료를 살펴보는 것일 테고요. 하지만 그 수많은 자료를 일일이 살펴보며 요인을 분석하기는 쉽지 않습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서는 보다 쉽고 빠르게 시장 흐름을 파악할 수 있도록 ‘KB부동산 시세로 집값 전망하기’란 시리즈를 기획·연재하고 있습니다. 그 네 번째 순서로 매매가와 전세가를 활용하는 방법을 살펴봅니다.

특정 지역의 매매가가 오르거나 내릴 땐 그만한 이유가 있는 것입니다. 전세가 역시 마찬가지입니다. 특히 매매가와 전세가를 개별로 보지 않고 함께 보면 몇 가지 패턴을 발견할 수 있으며 이를 이용해 큰 흐름을 파악할 수 있습니다. 통상 투자자의 선택지는 매수, 보유, 매도 중 하나입니다. 매매가와 전세가가 상승하는지 하락하는지에 따라 총 4가지의 경우의 수를 추출할 수 있습니다. 지금부터 각각의 사례별로 어떤 선택이 유리할지 그 답을 찾아보겠습니다.

첫 번째 경우의 수는 매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때입니다. 지난 2012년 4월부터 2013년 8월까지 전국적으로 매매가는 하락하지만 전세가는 상승하는 현상을 보였습니다. 서울의 경우 이러한 현상은 더욱 심해져 매매가는 떨어진 반면 전세가는 상당히 가파르게 상승했습니다. 이때 당시의 뉴스 기사를 보면 일부 지역의 경우 전세가가 매매가보다 높은 가격을 보이는 역전현상도 나타났었습니다. 이런 현상이 나타나는 이유는 집값 상승에 대한 기대감이 낮아 집을 사는 대신 전세로 머무르려는 수요가 많기 때문입니다.


과연 이런 상황에서 집을 살 것인가 팔 것인가 고민이 됩니다. 실제 발 빠른 투자자들은 이 시기에 서울에서 전세 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’를 많이 해 큰 수익을 올렸습니다. 매매가가 하락하고 전세가가 상승한다는 것은 실수요층이 풍부하다는 것을 의미하며 이는 곧 잠정적으로 매매시장으로 편입될 수 있는 대기 수요가 두텁다고 볼 수 있습니다. 따라서 시장의 공포심만 이길 수 있다면 이때 집을 구매하면 수익률 높은 투자를 할 수 있습니다.

두 번째 경우의 수는 매매가와 전세가가 동반 상승할 때입니다. 서울의 경우 2015년부터 2018년까지 3년간 매매가와 전세가 모두가 증가했던 시기였습니다. 이러한 시기는 기본적으로 집값이 오를 것이란 기대감도 높고 실수요층이 매매로 전환되는 시기이기 때문에 집을 사려고 하는 사람이라면 구매해도 좋을 만합니다.


다만 얼마나 오랫동안 얼마나 많이 올랐는지가 관건입니다. 만약 2015년에 집을 구매한 사람이라면 2년이 넘는 기간 동안 집값이 계속 올랐을 것이나 만약 2018년 하반기에 집을 구매한 사람이라면 상투에 잡았을 확률도 높기 때문입니다. 셈이 빠른 투자자의 경우 이렇게 매매가와 전세가가 동반 상승하는 부동산 호황기에 오히려 집을 매도해 수익을 챙깁니다.

세 번째 경우의 수는 매매가는 상승하지만 전세가는 하락할 때입니다. 세종시의 경우가 그 예입니다. 세종시는 2018년 3월~8월까지 6개월간 매매와 전세의 흐름이 엇갈리는 현상을 보였습니다. 보통 이렇게 됐을 경우 매매가 대비 전세가격 비율인 전세가율이 떨어지게 됩니다. 전세가 매매보다 실수요를 더 많이 반영한다는 점에서 볼 때 전세가격이 정체되거나 혹은 하락하는 것은 실수요가 어느 정도 한계에 이르렀다는 것을 뜻합니다. 이런 상황에서 매매가격의 상승은 대부분 투자수요에 기댄 것이라 할 수 있습니다.


과연 이러한 상황에서 투자자라면 어떤 판단을 해야 할까요? 투자수요가 살아있다는 것은 개발호재에 의한 기대감이라 할 수 있습니다. 하지만 이러한 호재는 정치적 변수에 의해 좌우되는 데다 실현시기를 가늠하는 것도 쉽지가 않습니다. 따라서 자칫 매매가격이 조정을 받을 수 있어 신중할 필요가 있습니다.

네 번째 경우의 수는 매매가와 전세가가 정체 혹은 하락할 때입니다. 매매가나 전세가가 동시에 하락하는 경우 일부 지역에서 계약 만기 때 보증금을 돌려받기 어려운 역전세난 우려가 나타날 확률이 높습니다. 경기도 평택의 경우가 그 예인데요. 이 지역의 매매가격지수는 2017년 9월 105.6에서 작년 9월 101.9, 지난 2월에는 99.3까지 떨어졌습니다.


전월 대비 증감률은 차이가 있으나 동 기간 전세가격지수 또한 105.8(2017.09)에서 102.5(2018.09), 99.0(2019.02)까지 지속 하락했습니다. 매매가와 전세가가 동시에 하락하는 것은 그만큼 공급물량이 지속적으로 늘어나고 있기 때문이라고 판단할 수 있습니다. 따라서 이런 때 섣불리 시장에 진입했다간 낭패를 볼 수 있으니 주의해야 합니다. 매매가와 전세가가 정체되는 상황은 이전의 모습이 중요합니다. 상승 후 보합인지 하락 후 보합인지에 따라 선택이 달라질 수 있습니다. 전자보단 후자가 투자시기가 더 좋습니다. 가격 정체는 하락 국면으로의 진입을 의미하므로 투자자라면 이런 지역에 관심을 갖고 모니터링 해야 할 것입니다.

집을 사고 파는 시기를 적절하게 선정하는 것은 투자의 성패를 좌우할 만큼 중요합니다. 그러한 점에서 매매가와 전세가의 흐름을 파악해 투자 타이밍을 선정하는 방법은 도움이 될 수 있습니다. 위의 4가지 경우의 수에서 매수에 좋은 타이밍은 매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때, 매매가와 전세가 하락 후 정체를 보일 때라고 할 수 있습니다. 적절한 매도 타이밍은 매매가와 전세가가 동반 상승할 때라고 할 수 있습니다.


작성자 정보

KB부동산 리브온

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment