매수우위지수·전세수급지수 살펴보니 지금은 집 살 때 아니다?
누군가가 그동안 걸어온 길을 살펴보면 그 사람이 어떤 사람인지 아는 데 상당한 도움이 됩니다. 마찬가지로 부동산시장을 이해하기 위해서는 과거 시장 흐름이 어떻게 바뀌었는지 확인할 필요가 있습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서는 KB시세를 비롯한 각종 데이터를 통해 부동산시장 흐름을 예측하는 ‘KB시세로 집값 전망하기’ 시리즈를 기획·연재하고 있습니다. 그 세 번째 순서로 적절한 매수매도 타이밍을 잡는데 활용할 수 있는 매수우위지수와 전세수급지수를 분석해 봅니다.
지역의 시세 흐름 예측하는 ‘매수우위지수와 전세수급지수’
시세 흐름을 예측하는 방법 중 하나는 그 지역의 수요와 공급을 파악하는 것입니다. 수요와 공급의 상대적인 크기에 따라 부동산 가격도 변하기 때문입니다. 이때 활용하면 좋은 데이터가 2가지 있습니다. 수요를 파악하기 위한 ‘매수우위지수’와 공급을 가늠할 수 있는 ‘전세수급지수’가 그것입니다.
매수우위지수는 아파트 매도자와 매수자 가운데 어느 쪽이 많은지를 확인해 산출하는 지수입니다. 지수 범위는 0~200이며 기준점인 100을 웃돌면 매수자가, 밑돌면 매도자가 상대적으로 많다는 뜻입니다. 매수자가 많다는 것은 집을 사려고 하는 사람들이 팔려는 사람보다 더 많다는 의미이기 때문에 집값이 상승세를 탈 가능성이 높습니다. 반면 집을 팔고자 하는 매도자가 더 많으면 집값 상승률이 꺾이거나 보합 내지는 하락의 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.
전세수급지수는 전세수요 대비 공급수준을 나타내는 지표로, 0∼200 범위에서 수치가 높을수록 전세 공급 부족을, 낮을수록 수요 부족을 뜻합니다. 전세수급지수가 중요한 이유는 매매가에도 직접적인 영향을 미치기 때문입니다. 전세수급지수가 100보다 높이 올라가면 전세 물건이 없어 매매가 상승으로 이어질 수 있고 전세수급지수가 100이하로 떨어지면 전세공급이 많아 매매가 하락으로 이어질 수 있습니다. 이는 입주물량 데이터를 함께 보면 더욱 정확한 분석이 가능한데요. 가령 전세수급지수가 상승하는데 향후 공급 물량이 줄어든다면 전세수급지수는 계속 강세를 보일 가능성이 높고 이는 결국 매매가 상승으로 이어집니다.
그렇다면 각종 고강도 규제가 쏟아지며 불확실성이 커진 최근 주택시장의 흐름은 어떨까요?
KB부동산 리브온(Liiv ON)이 매달 발표하는 월간 주택가격동향 자료를 통해 문재인 정부 출범 후 첫 부동산정책(6.29대책)이 나온 지난 2017년 6월부터 2019년 1월 현재까지의 매수우위지수와 전세수급지수를 보면 규제 여파로 전국 기준 주택 매수세는 갈수록 약해지는 형국입니다. 해당 기간의 전세수급지수는 대체로 100을 초과해 공급 부족 현상을 보였으나 최근 들어 지수가 100이하로 떨어져 전국적으로 전세 물량이 늘고 있음이 확인됩니다.
서울은 지난해 8월과 9월 잇단 규제에도 매수세가 떨어지지 않고 오히려 큰 폭으로 오르며 강세를 보였습니다. 9.13대책 발표 이후부터는 전국과 마찬가지로 서울 역시 매수세가 점차 줄었습니다. 서울에 입주물량이 몰리면서 서울의 전세수급지수도 최근 들어 100이하로 떨어졌습니다.
이번에는 지역별로 한번 살펴볼까요?
KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 발표한 매수우위지수와 전세수급지수를 바탕으로 2019년 1월 기준 전국, 서울 및 6개 광역시의 상황을 그래프로 확인해 봤습니다.
매수우위지수의 경우 10개 지역의 평균이 32.72로, 대부분의 지역이 100보다 낮은 수치를 보여주고 있어 매수세보단 매도세가 강세인 상황이라는 점을 알 수 있습니다. 반대로 전세수급지수는 100보다 높은 평균 104.45를 기록해 전세공급이 많은 상황입니다. 매도세가 강한데다 전세공급도 많기 때문에 전체적으로 집값 전망은 보합 내지는 하락에 무게가 실리고 있습니다. 다만 대전은 매수우위지수와 전세수급지수 모두 평균보다 높은 수치를 기록, 10개 지역에서 선방했습니다.
그렇다면 가장 강력한 부동산 대책으로 불리는 9.13대책이 나온 작년 9월 지수와 비교해 볼까요? 지난달과 달리 작년 9월 매수우위지수 10개 지역 평균은 85.91를 기록하고 있습니다. 이 중 서울(강북, 강남), 광주가 100을 넘어 매도자 우위 시장을 보여줬습니다. 전세수급지수는 10개 지역 평균 127.91를 기록해 전세공급 부족현상이 나타났습니다. 특히 대구의 경우 150.5로 가장 높은 수치를 기록했습니다. 10개 지역 중 매수우위지수와 전세수급지수 평균값을 모두 넘긴 곳은 강남, 강북을 포함한 서울이 유일했습니다. 강한 수요와 공급 부족현상이 심했던 서울, 작년 9월 서울의 집값 상승이 왜 가팔랐는지 짐작해볼 수 있는 부분입니다.
부동산 가격에 영향을 미치는 변수가 워낙 많아 매수우위지수나 전세수급지수로만 판단하기엔 한계가 있을 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 시장은 수요와 공급의 법칙에 따라 움직이는 속성을 유지하고 있기 때문에 지역의 시세를 가늠하는데 도움을 줄 수 있습니다.
예를 들어 지난해 9월과 올 1월을 비교해 볼 때 매수우위지수와 전세수급지수가 동시에 하락하는 서울과 같은 지역은 앞으로 매매가격이 추가적으로 떨어질 가능성이 커 투자에 유의해야 합니다. 반대로 매수우위지수는 낮더라도 전세수급지수가 상승하는 지역을 발견한다면 조금 빠른 타이밍에 투자 기회를 잡을 수 있는 것이죠. 결론적으로 매수매도 타이밍이나 시세의 흐름을 확인하는데 있어 매수우위지수와 전세수급지수는 유의미한 데이터라 할 수 있겠습니다.
