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KB부동산 리브온

새 아파트 vs. 헌 아파트, 가격 격차 점점 더 벌어지는 이유는?

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주택시장에 부는 새 아파트 ‘신드롬’

바야흐로 새 아파트 전성시대입니다. 새 아파트를 원하는 수요가 꾸준히 증가하면서 새 아파트와 헌 아파트의 가격 격차가 갈수록 커지고 있기 때문인데요. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 주택시장에 부는 ‘새 아파트 신드롬’에 대해 살펴봤습니다.

‘새 아파트’ 커지는 선호 현상에 가격 상승세 뚜렷

실제 주택시장에서 새 아파트 선호 현상은 더욱 뚜렷해지고 있는데요. 새 아파트 가격이 가파르게 상승하고 있다는 것이 그 방증입니다. 서울을 예로 들어볼까요? 부동산114 REPS 통계에 따르면 3월 둘째 주 기준, 서울 내 5년 미만 새 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격(재건축 제외)은 3,849만원입니다. 4년 전 가격인 2,112만원과 비교하면 1,737만원 상승한 것입니다. 같은 기간 6년 이상 10년 이하 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격이 862만원 오른 것과 비교하면 새 아파트는 헌 아파트에 비해 가격이 2배가량 더 가파르게 상승했다는 것을 알 수 있습니다.

갈수록 가격차 벌어지는 신∙구 아파트

이렇다 보니 아파트 연식에 따른 가격 격차는 몇 년 사이 수억원 이상 벌어지고 있는 것으로 조사됐는데요. 3월 둘째 주 기준, 5년 미만 새 아파트와 6년 이상 10년 미만 아파트(재건축 제외)의 가구당 평균 가격의 차이는 3억2,995만원으로 조사됐습니다. 2015년 3월 기준 가격 차이가 3,514만원이었던 것과 비교하면 4년새 가격 격차가 10배 가량 벌어졌습니다.

새 아파트 전세가격이 헌 아파트의 매매가격을 넘어선 곳도 있다?!

뿐만 아닙니다. 새 아파트 전세가격이 헌 아파트의 매매가격을 뛰어 넘은 지역도 등장하고 있습니다. 서울 자치구 중에서는 중랑구가 대표적입니다. 이곳의 3월 둘째 주 기준, 5년 미만 새 아파트의 가구당 평균 전세가격은 5억7,708만원인데요. 10년 초과 헌 아파트의 가구당 평균 매매가격은 3억9,489만원입니다. 새 아파트 전세가격이 헌 아파트 매매가격보다 1억8,000만원이 높습니다. 그 이유는 신규 공급이 없었기 때문입니다. 실제로 3월 현재까지 중랑구에 공급물량은 총 4만6,628가구에 달하는데 이 중 2015년 이후에 공급된 새 아파트 물량은 1,391가구로 전체 공급물량의 3%에 불과합니다. 이 외에 새 아파트 희소가치가 높은 서대문구, 노원구, 금천구, 종로구, 강북구 등도 새 아파트 전세가격이 헌 아파트 매매가격을 넘어선 것으로 조사됐습니다.

더 넓게, 더 편하게 살 수 있는 ‘새 아파트’ 신드롬은 당연!

이처럼 ‘새 아파트’에 관심이 쏠리고 헌 아파트와 가격 차이가 벌어지는 것은 어찌 보면 당연한 결과입니다. 날이 갈수록 발전하는 기술력에 이전 보다 더 좋은 ‘새것’, ‘신상’에 관심이 쏟아지는 지금의 시대에서 아파트 역시 기술력의 진화로 새 아파트가 더 넓고, 더 편하게 살 수 있기 때문이죠.

실제 최근의 새 아파트는 과거 아파트와 달리 구조, 기능적으로 훨씬 뛰어납니다. 우선 새 아파트는 같은 전용면적이라도 헌 아파트에 비해 약 5~10% 정도가 넓습니다. 이는 전용면적을 측정하는 기준이 중심선치수에서 안목치수로 변경(1988년 10월 이후)됐기 때문입니다. 평면설계의 진화도 새 아파트가 더 넓어진 이유인데요. 예를 들어 평면이 좌우로 길어지면 서비스 면적으로 사용이 가능한 발코니 면적이 늘어나게 되는데 최근의 아파트들은 대부분 3Bay~4Bay 구조로 구성되고, 많게는 5Bay 구조까지 나오고 있죠. 여기에 알짜공간을 활용하는 팬트리나 알파룸, 수납공간 등도 더 커지고 넓어지고 있습니다. 이런 점을 고려하면 과거보다 내가 실생활에서 사용할 수 있는 아파트 면적이 넓어졌다고 볼 수 있죠.

여기에 최근의 새 아파트는 다양한 기능이 도입돼 더욱 편리한 생활이 가능해졌습니다. 예컨대 아파트와 함께 들어서는 커뮤니티시설은 골프연습장, 수영장, 게스트하우스, 캠핑장, 도서관 등이 구성돼 멀리 나갈 필요 없이 여가생활을 가깝게 누릴 수 있고 입주자의 편의를 위한 조식 서비스나 컨시어지 서비스를 제공하는 아파트도 생겨나고 있습니다. 또 홈 IoT 등의 최첨단 시스템의 도입으로 최소한의 동선으로 집을 관리하고, 다양한 기능을 이용할 수 있습니다. 넉넉한 주차공간과 에너지 절감 시스템, 소음저감 설계 등 공동주택에 산다면 으레 따라오던 불편함도 최소화 해주고 있고요.

새 아파트 헌 아파트 가격 격차는 갈수록 높아질 듯

업계는 이 같은 새 아파트와 헌 아파트의 가격 격차는 갈수록 커질 것으로 내다봤습니다. 새 아파트 선호현상과 주변시세보다 저렴한 ‘로또 분양’이 이어지고 있기 때문입니다. 더욱 좋은 것을 누리고, 좋은 환경에서 살고 싶은 것이 인간의 기본적인 욕구라는 점도 새 아파트 선호도가 높아지는 이유 중 하나입니다.


실제 최근 2년간 무려 422만 여 명의 청약자가 분양시장에 뛰어든 것을 보면 새 아파트의 관심이 상당한 것을 알 수 있습니다. 분양가 규제로 주변 시세보다 저렴한 분양 단지들이 공급되는데다 여기에 자의 반 타의 반으로 가치상승을 염두에 두고 낡은 아파트를 사들이던 수요가 줄고 있다는 것도 격차가 더 벌어질 것이라는 이유로 꼽힙니다.


한 부동산 전문가는 “실거주 중심으로 재편된 최근의 실수요자들은 가치 상승을 염두에 두고 삶의 질을 희생하면서까지 낡은 아파트의 불편함을 감수하려 하지 않는다”며 “기왕이면 더 좋은 아파트에 살고 싶어한다”고 말했습니다. 또한 그는 “정부의 규제로 헌 아파트의 재건축 진행이 어려워지면서 투기 수요도 점차 빠지고 있는 상태인데다 2017년부터 본격화된 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제로 주변 시세 대비 저렴한 가격의 분양단지가 선보이면서 로또 아파트가 탄생하고 로또 청약이 이어지며 분양시장에 사람들이 몰리고 있는 추세라 앞으로 새 아파트와 헌 아파트의 가격 격차가 더 벌어질 것”이라고 내다봤습니다.


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KB부동산 리브온

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