수익형부동산 성공하려면 명확한 출구전략 세워라
정부의 고강도 규제정책 등에 따른 시장침체는 부동산을 소유하고 있는 사람뿐만 아니라 부동산에 관심을 가졌던 투자자에게도 위기로서 인식되고 있다. 최근 들어 보유처분 관련 상담건수가 늘고 있다. 공실 증가와 임대료 인하 등으로 임대관리가 용이하지 않고 앞으로 매매가격 하락 가능성을 우려하는 것이다. 반면 매입자문 요청건수는 줄었다. 대출규모 축소 및 금리인상으로 레버리지를 활용한 부동산투자의 매력도가 떨어졌기 때문이다.
그렇다고 부동산투자에 관심을 두지 말아야 하는가? 아파트 등 주택은 공급을 늘려 수급조절이 어느 정도 가능하다. 하지만 나머지 투자부동산 공급은 제한적이다. 항상 공급보다 수요가 많다는 것이다. 그렇기에 침체기라 하더라도 상대적으로 가격하락 영향을 덜 받는다. 과거 외환위기와 경제침체를 경험한 투자자들은 이 위기를 헤쳐나갈 수 있다고 믿고 지금 이 시간에도 우량물건 발굴에 초점을 맞추고 있다. 이 시기에 무리하게 대출받아 공격적인 투자를 하는 것도 지양해야 하지만, 위기라고 등돌리고 있는 것 또한 나중에 후회할 일을 만드는 것일 수 있다. 필자는 부동산투자 시 ‘명확한 기준을 가진 빠른 판단과 출구전략’이 명확한 대상물건 선별의 중요한 덕목으로 본다.
부동산투자를 잘 하는 투자자는 매입대상을 선정하는데 있어 명확한 가이드라인을 가지고, 그 기준에 부합하면 빠른 판단으로 매입을 결정한다. 선택을 하는데 있어 반드시 갖추어야 할 항목과 그렇지 않은 항목을 명확히 구분한 이후 본인이 개선해 나갈 수 있는 리스크는 감수하는 것이다. 이에 반해 경험이 많지 않은 투자자들은 본인 스스로의 상황을 정확히 파악하지 못하고, 무엇을 원하는지, 어떠한 물건을 찾는지 불분명한 경우가 많다. 시간이라는 비용을 투입하면서, 수익률도 좋고 시세차익도 큰 ‘두마리 토끼’를 잡으려다 둘 다 놓치고 만다. 물론 판단은 신중해야 한다. 하지만 명확한 기준이 없는 상황에서의 신중함은 우유부단(優柔不斷)이다. 오히려 놓칠 수 있는 기회비용이 더 클 수 있다. 상시 공급이 부족한 시장이기에 우량물건을 매입하기 위해서는 타이밍이 중요하다. 명확한 기준이 전제된 추진력은 좋은 물건을 매입할 수 있는 지름길이다.
투자경험이 많지 않은 투자자는 매입 당시 본인의 활용 가능금액에 투자대상을 맞추려고만 하고, 매입한 이후의 상황은 고려하지 않는 경우가 많다. 매입 전부터 보유기간을 정하여 어느 시점에 처분하겠다는 명확한 출구전략도 필요하다. 앞에서 언급한 명확한 매입대상 선정 기준은 주로 본인의 상황에 맞는 개별적인 요인의 성격이 강하다. 여기에 처분 시점까지 고려하여, 누구에게나 어필할 수 있는 환금성이 좋은 투자대상을 선정하는 보편적인 기준까지 시야를 넓혀야 한다. 최근 구분상가 거래가 꾸준히 일어난다. 단순 비교하면 1층보다 2층이 저렴하며 수익률도 좋다. 그래서 자금 스케줄상 부담이 덜한 2층을 선택하는 경우가 있다. 그렇지만 2층은 상대적으로 임대료 인상여지가 적고, 대체임차인 및 잠재매수자 확보가 용이하지 않아 매각이 쉽지 않다. 부동산은 환금성이 약한 상품이다. 이러한 단점을 극복하기 위해서는 매입시점부터 출구전략을 구상하는 혜안이 필요하다.
