부동산 순환주기로 본 올해 주택시장 전망은?
세상의 모든 재화는 시장에서 수요와 공급이 균형을 이뤄 가격이 결정됩니다. 부동산도 다를 바 없습니다. 시장에 부동산이 공급되고 이를 사려는 사람들이 수요를 이루어 매수를 하게 되면 비로소 가격이 결정됩니다. 그런데 부동산은 자산의 가장 큰 비중을 차지하는 상품인데다 집을 짓는데 일정 정도의 시간이 소요되다 보니 시장 상황에 따라 정부에서 정책적으로 공급을 조절합니다. 그래서 부동산 가격형성은 일반적인 시장 논리 외에 정책의 영향을 받고 금리를 비롯한 기초 경제여건의 영향도 받습니다.
집값 전망도 이러한 부동산 가격 형성에 영향을 미치는 여러 요소들을 면밀히 분석하여 나옵니다. 그 중에서도 주택의 매매·전세가격은 현 부동산시장을 판단하고 예측하는 가장 중요한 지표입니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)은 KB부동산 시세를 활용해 집값을 전망하는 시리즈를 연재합니다. 그 첫 번째 시간으로 주택경기순환주기로 본 올해 집값의 향방을 짚어보겠습니다.
수요와 공급의 메커니즘을 알면 주택가격을 예측할 수 있다!
아파트도 하나의 상품입니다. 그래서 수요와 공급 이론에 따라 가격 상승과 하락을 반복하게 됩니다. 예컨대 주택가격 상승시에는 수요자들이 집을 서둘러 구입하고, 건설사들은 집을 대규모로 공급하게 됩니다. 하지만 이후 미분양이 생기는 등 공급과잉이 이어지면 주택가격은 하락하게 됩니다. 이러한 주택경기는 5년, 10년 등 일정한 기간마다 반복돼 일어나며, 전문가들은 이러한 현상을 ‘순환주기이론’이란 이름으로 부르고 있습니다. 이들은 현재 주택경기가 어디에 위치해 있는지 파악하면 미래의 주택가격도 알 수 있다고 말합니다.
주택시장은 가격과 거래량에 따라 6국면으로 순환한다
주택경기 순환주기 이론 중 대표적인 것이 ‘벌집순환모형’입니다. 이 모형은 주택시장이 거래량 및 가격을 기준으로 1~6국면을 반시계 방향으로 순환한다는 이론입니다. 구체적으로 알아보면 1국면은 회복기로 거래량과 가격이 동시에 오르는 구간입니다. 2국면은 활황기로 거래량은 줄어들지만 가격은 더 오르는 상황을 말합니다. 침체진입기인 3국면은 거래량이 줄고, 가격은 보합세를 유지하는 국면입니다. 4국면은 본격적인 침체기로 가격은 계속 하락하고 거래량도 계속 줄어들게 됩니다. 5국면은 불황기로 가격은 계속 떨어지지만 수요자들은 미뤘던 거래를 시작하며 거래량은 바닥을 찍고 늘어나기 시작하는 국면입니다. 마지막으로 6국면은 회복진입기로 거래량이 점점 늘어 가격이 보합세로 돌아서며 점차 1국면으로 다시 진입합니다.
전국 아파트값 침체진입기 들어섰을까?
그럼 이제 벌집순환모형을 전국 아파트 시장에 대입해 현재 몇 구간에 속해 있는지를 확인해 보시죠. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 매월 발표하는 주택가격동향 자료를 토대로 한 매매가격지수와 국토교통부에서 내놓은 아파트 거래량 데이터를 기준으로 2009년 1월부터 2018년 12월까지 약 10년간의 아파트 시장 흐름을 살펴본 결과 2013년도부터 가격은 보합세를 보이는 대신 거래량은 서서히 증가하고 있는 회복진입기의 모습을 띠고 있습니다. 이후 2015년부터 가격이 서서히 증가하고 거래량도 어느 정도 받혀주는 회복기를 거쳐 거래량이 서서히 하락하면서 가격은 급격하게 오르는 활황기를 보여주고 있습니다. 2018년 말부터는 가격상승의 그래프의 상승곡선이 보합세로 접어든 반면 거래량은 계속해서 하락하는 침체기에 접어든 반비례 현상이 나타나는 활황기를 거쳐 2018년 말 침체진입기에 들어선 모습을 보여주고 있습니다.
서울, 지난 10년간 아파트값 살펴보니
하지만 지역별 공급현황도 다르고 갈수록 시장 양극화가 심해지는 터라 전국 아파트값 흐름이 모든 지역에 딱 들어 맞지는 않습니다. 그렇다면 아파트값 상승 하락의 바로미터라 할 수 있는 서울의 상황은 어떨까요? 역시 KB부동산 리브온(Liiv ON) 시세 데이터와 국토부 거래량 통계 데이터 비교를 통해 서울 아파트 시장을 진단해본 결과 현재 침체기에 막 들어선 전국 아파트 경기 상황과는 달리 서울의 경우 2국면 활황기에 진입한 모습입니다. 전국가격지수와 비교해 보면 완만한 가격상승을 보여주고 있어 활황세의 초반 장세일 가능성이 높습니다. 회복진입기도 전국주택경기와 6개월 정도 시간차이를 보이며 뒤따라가는 양상을 보이고 있습니다. 하지만 10년 주기에서 서울 주택시장에서 침체기를 정확하게 파악하기란 쉽지 않았습니다. 침체기일 때에는 거래량이 하락해 바닥을 다지고 가격 역시 하락하는 모습이지만 실제 거래량은 하락하는 반면 가격은 서서히 증가하는 모습을 보였기 때문입니다.
‘정책’ 변수 빠진 모델 그대로 믿기는 어려워
순환주기이론으로 최근 10년간의 아파트 시장 흐름을 살펴봤습니다. 그러나 아파트 가격과 거래량만 가지고 복잡한 주택경기를 파악하는 것은 생각보다 쉽지 않습니다. 아파트값을 결정짓거나 영향을 미치는 변수는 앞서도 밝혔듯이 가격과 거래량 이외에도 다양하게 존재하기 때문입니다. 대표적인 것이 바로 정부의 규제입니다. 특히 서울처럼 정부의 규제가 정조준 되는 곳의 경우 단순히 가격과 거래량만으로 파악하기엔 어려운 점이 있습니다. 벌집순환모형으로만 보면 2019년 초 활황세를 계속 이어 나가야 하는 서울 부동산경기가 각종 정부의 규제로 인해 멈칫하고 있다는 시그널이 보입니다. 이는 서울 아파트 시장이 활황기에서 곧바로 침체기로 진입할 수도 있다는 것을 뜻합니다.
벌집순환모형에 대입한 올해 아파트값 향방은?
그럼에도 불구하고 벌집순환모형을 대입해 올해 아파트값을 전망해 본다면 어떻게 될까요? 우선 전국적으로 침체진입기에 들어선 만큼 그리고 잇단 정부의 규제로 침체기가 빨리 올 수 있다는 측면까지 감안한다면 올해 아파트값은 하락할 가능성이 높습니다. 서울의 경우 앞서 말한 대로 활황기 초입의 모습을 보여줬던 12월 말과 달리 정부의 규제로 인해 부동산 경기가 급격하게 다운돼 빠르게 침체진입기에 들어설 확률이 높은 상황입니다. 즉 거래량은 줄어들고 가격은 보합을 유지하는 상황이 한동안 계속될 것으로 전망됩니다. 벌집순환모형에서 적정 주택매수시기를 따져본다면 침체진입기 보다는 거래는 늘어나는 가운데 가격이 보합세가 지속되는 회복진입기까지 기다리는 것도 좋은 전략이 될 수 있습니다.
