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하락 폭 커지는 강남 아파트…'강남불패'는 정말 무너질까?

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하락세 커지는 강남 아파트

강남권역(한강이남 11개구) 아파트값 하락 폭이 커지고 있습니다. 지난해 9.13대책 이후 꾸준히 둔화하던 강남권역 아파트값은 해가 바뀐 후 지속해서 마이너스 변동률을 보이고 있는데요. 실제 KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 1월 5주(조사기준일: 2019.01.28) 기준 강남권역(한강이남 11개구) 아파트의 매매가격은 전주대비 0.04%가 하락한 것으로 조사됐습니다. 올 들어 5주 연속 하락세를 기록하고 있는 상태죠.


특히 강남3구(강남·서초·송파구)의 하락 폭이 커지고 있는 것이 눈에 띕니다. 실제 1월 마지막 주 강남구(-0.12%), 서초구(-0.05%), 송파구(-0.10%) 등 강남 3구의 매매가격은 모두 큰 폭의 하락세를 기록한 것으로 조사됐습니다. 전세가격의 하락 폭은 더 큰데요. 강남구는 0.22%, 서초구는 0.05%, 송파구는 0.32% 떨어졌습니다. 매매가격과 전세가격 모두에서 송파구가 가장 많은 하락 폭을 보인 가운데, 그 이유로는 국내 최대 규모의 재건축아파트인 송파 헬리오시티(9510가구)의 입주가 영향을 준 것으로 분석되고 있습니다.

늘어나는 물량과 정책 규제…관망세 유지하는 수요자들

이러한 분위기는 한동안 지속될 것으로 보입니다. 입주 및 공급물량의 증가, 정부의 규제정책 등으로 실수요자들이 매수보다는 관망세를 유지하고 있기 때문인데요. 실제 강남권은 지난해 말부터 대규모 재건축아파트의 입주가 시작되고 있습니다. 이미 입주가 시작된 래미안 루체하임(850가구, 2018.11 입주)과 송파 헬리오시티(9,510가구, 2018.12 입주)를 비롯해 래미안 블레스티지(1957가구, 2019.02입주 예정), 래미안 신반포 리오센트(475가구, 2019.06 입주 예정), 디에이치 아너힐즈(1320가구, 2019.09 입주 예정) 등이 올해 순차적으로 입주를 시작합니다.


강남 3구는 공급물량도 늘어날 전망인데요. 서울시는 지난달 올해부터 2022년까지 정부 정책에 맞춰 공공임대주택 24만 가구를 공급한다고 발표했습니다. 이렇게 되면 서울에는 기존 계획한 도심 내 주택 8만 가구를 합해 총 32만가구가 공급될 예정입니다. 여기에 향후 서울 인근에 조성되는 3기신도시 4곳에 20만여 가구가 추가로 공급되면 서울과 수도권 일대의 공급 부족 우려감은 어느 정도 해소될 것이란 평가입니다.


잇따르는 정부의 규제정책도 관망세 유지에 큰 영향을 주고 있습니다. 실제 정부의 부동산 규제가 강남권을 중심으로 이뤄지고 있는 가운데, 최근 발표된 공시지가의 상승률에 따른 보유세 부담 증가는 수요자들의 움직임을 더욱 줄어들게 할 것으로 전망됩니다.

오른 만큼 내리려면 아직 멀었다

이러한 가운데 수요자들의 인식도 강남아파트 하락세에 영향을 주고 있다는 분석입니다. 실제 실수요자들은 “오른 만큼 내리려면 아직 멀었다”며 추가 하락을 기다리고 있는 분위기인데요.


일례로 국토교통부 실거래가에 따르면 서초구 반포동 대장주인 ‘반포자이’ 전용 84㎡는 2013년 10월 11억9000만원에 거래됐는데, 지난해 10월에는 23억원에 거래됐습니다. 5년간 2배 가량이 오른 것이죠.


KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 하락세가 이어진 현재 이 면적의 하위 평균 시세는 21억 5,700만원에 형성되어 있습니다. 수요자들 입장에서는 10억원이 넘게 올랐다가 1~2억원이 떨어진 셈이니 현재의 집값 하락은 충분치 않다고 보는 것입니다.

관망세에 거래 급감한 강남아파트

분위기가 이렇다 보니 강남 아파트의 거래는 거의 이뤄지지 않고 있습니다. 특히 강남 3구는 거래가 급감했습니다. 서울부동산정보광장에 따르면 강남 3구 아파트는 9.13대책이 시행되기 전인 9월과 10월에는 각각 1800여건 이상이 거래됐지만 시행을 앞둔 11월 499건으로 크게 감소해 시행 후 한 달째인 1월에는 233건의 거래만 이뤄진 것으로 조사됐습니다.


서초구 반포동 소재 한 공인중개업소 관계자는 “시세보다 저렴한 급매물이 있는지 묻는 문의 전화는 많지만, 망설이는 수요가 많아 실제 거래로는 이어지지 않는 경우가 다반사”라며 “아무래도 매수자들에게는 여전히 높은 가격으로 느껴지면서 거래가 이뤄지기가 쉽지 않은 분위기가 형성되고 있는 것으로 보인다”라고 말합니다.

강남불패는 정말 무너질까?…그래도 아직은 강남!

과연 강남불패 신화는 무너질까요? 부동산 전문가들은 하락 분위기는 한동안 지속되겠지만 강남불패 신화가 무너지진 않을 것으로 내다봤습니다. 아직 ‘강남은 강남’이라는 생각은 계속되고 있고, 현 상황을 주시하면서 최대한 부담이 적을 때 강남에 진입하려는 수요자들이 많아 무너지지 않을 것으로 보입니다.


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KB부동산 리브온

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