KB부동산

작년 주택시장은 지역별 양극화와 차별화로 요약할 수 있습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 서울은 지난 1년간 13% 넘게 올라 가장 높은 상승률을 보였고, 경기도 3.7%, 대구 2.3%, 광주 5.5%, 대전 2.4%, 세종시 1% 올랐습니다. 전국적으로는 2.9% 상승했습니다. 반면 지역경제 침체와 입주물량 폭탄을 맞은 울산, 창원, 거제, 청주, 포항 등은 5%이상 하락하였습니다. 다주택자 양도세 중과, 보유세 인상 등으로 똘똘한 집 한 채 수요에 대한 증가와 주택임대사업자 등록에 따른 매물감소로 안전자산으로 평가받는 서울의 주택가격이 상승한 것으로 풀이됩니다.

반면에 전세시장은 내 집 마련 수요자들이 주택 구입을 많이 하고 입주물량도 최근 2~3년간 급격히 늘어나면서 전국적으로 마이너스 0.6%를 기록하였습니다. 서울과 대구, 광주, 대전을 제외한 전 지역 전세가격은 마이너스였습니다.

정부는 집값을 잡기 위해 청약조정지역, 투기과열지구, 투기지역 지정 등을 통한 양도세 중과, 담보대출 제한, 종합부동산세 인상, 분양권 전매제한 강화, 청약제도 강화, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에 거주 요건 추가, 재건축 초과이익환수제 시행 등 광범위하고 강도 높은 정책을 추진하였습니다. 그럼에도 꺾일 줄 모르던 서울 아파트 가격은 보유세 인상, 대출 규제, 주택임대사업자에 대한 세제 혜택 축소, 3기 신도시 지정을 주요 내용으로 하는 9.13대책이 발표되면서 상승폭이 줄어들더니 2018년 12월 들어서는 보합세로 돌아섰습니다. 한편 시중에 풍부한 유동자금은 자산가 중심으로 여전히 건물 매입을 많이 한 해이기도 합니다. 하지만 대출규제 강화와 대출 금리 인상으로 거래량은 하반기로 갈수록 감소했습니다.

2019년 주택시장은 밝지 않아

올해 주택시장은 매매, 전세 모두 하향 안정화가 예상됩니다. 집이 한 채 있는 사람이 대출을 일으켜 새로 주택을 구입하려면 기존 집을 2년 내에 팔아야 하고, 양도소득세 중과, 공시가격과 공정시장가액비율 인상을 통한 종합부동산세 인상, 대출금리 상승, 주택임대사업자 세제 혜택 축소 등으로 투자자들이 시장으로 들어올 유인이 없는 상황입니다. 이에 따라 거래가 감소하고 가격도 약세가 예상됩니다. 그 동안 많이 오른 서울과 경기 일부 지역은 약보합, 지방의 상승주인 광주, 대구, 대전은 강보합, 이 외 지방 지역은 하락이 전망됩니다. 전세시장도 입주물량의 증가, 전세자금 대출 규제로 전국적으로 약세가 예상됩니다.

부동산114에 의하면 2017~2019년 아파트 입주물량은 전국적으로 연간 39만호로서 이전 10년 대비 약 50% 늘었다고 합니다. 한편, 3기신도시로 지정된 과천, 하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양에서 12만2000호가 공급될 전망이지만 서울과 멀리 떨어져 있고, 실제로 입주하기 까지는 많은 시간이 필요해 주택 시장에 미치는 영향은 제한적일 전망입니다.

내 집 마련 전략은 어떻게 세우는 게 좋을까요? 향후 1~2년간 주택시장은 앞에서 언급한대로 상승보다는 하락 쪽에 무게가 실릴 것 같습니다. 무주택자는 시장 추이를 지켜보되 시장이 움츠러드는 기회를 활용하여 급매물을 알아보는 것이 좋습니다. 굳이 아파트만 고집할 필요는 없습니다. 향후 아파트 입주권을 받을 수 있는 재개발이 진행 중인 다세대주택을 매입하는 것도 좋은 전략입니다. 신규 청약시장은 무주택자에게는 좋은 기회입니다. 분양가 통제로 분양가가 저렴하고, 신축 아파트 선호도 증가로 투자 메리트도 높기 때문에 신규 분양아파트는 적극 노려볼만합니다. 또한 청약제도 개편으로 추첨제 물량 중 75%를 무주택자에게 우선적으로 배정하는 것도 무주택자에게는 좋은 기회입니다. 다주택자는 보유하고 있는 주택 중에서 장기적으로 보유할 생각이라면 주택임대사업자 등록이나 자녀에게 증여하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

꼬마빌딩·상가·오피스텔 등 비주거용 부동산도 인기 줄어들 듯

그 동안 저금리로 인기가 높았던 오피스텔, 상가, 건물 등 수익형부동산도 대출금리 상승, DSR(총부채원리금상환비율), RTI(대출이자 대비 임대수입 비율)의 시행으로 대출이 많이 나오지 않아 거래가 감소하고 인기도 줄어들 전망입니다. KB금융지주 경영연구소에 의하면 꼬마빌딩(연면적 100㎡초과~1,000㎡미만)은 거래총액 기준으로 2012년 2.8조원에서 2017년 9.2조원으로 3배 이상 증가하였습니다. 하지만 2018년 3분기 기준 전년 동기대비 22.5% 감소한 5.7조원 수준을 보이고 있습니다. 꼬마빌딩의 열풍이 불었던 소규모 빌딩시장도 대출규제와 금리인상, 경기 침체 등의 영향으로 거래가 감소하고 있는 것입니다. 다만, 올해도 갈 곳 없는 부동 자금이 건물 시장을 기웃거리겠지만 작년에 비해 투자목적의 거래보다는 사옥 용도의 건물 구입이 늘어날 것으로 보입니다.

상가 시장도 예년 같지 않을 전망입니다. 최저임금 인상과 경기 침체, 대출금리 인상으로 자영업자들의 매출이 감소하고 폐업도 증가하고 있어 어려움이 예상됩니다. 특히 10년간 영업권을 보장하는 상가임대차보호법 개정 등의 영향으로 상가 임대와 분양시장도 어려움이 예상됩니다. 기업체가 많이 들어서는 마곡지구나 서울 성수동 지역 등 업무밀집 지역은 여전히 괜찮을 수 있지만 다른 지역은 선별적 접근이 필요합니다.

소액으로 투자 가능한 오피스텔은 입주물량이 지속적으로 증가하고 있어 보수적 접근이 필요합니다. 올해 오피스텔 입주물량은 2004년 이후 가장 많은 82,805실이 입주할 예정입니다. 1인가구의 증가로 오피스텔 수요는 계속 증가할 것으로 예상되지만, 전체 수요 중 70%를 차지하고 있는 오피스텔의 주 수요층인 30대 이하 1인 가구가 2018년을 기점으로 상승폭이 크게 둔화되고 있는 점은 참조해 볼만한 대목입니다. 투자처로는 직장인 수요가 많은 업무지구의 지하철 역세권이 안정적입니다.