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KB부동산 리브온

문턱 높아진 재건축 2년 살아야 분양받는다고?

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최근 양천구 목동6단지 안전진단 통과 후 집주인들의 매도 호가가 오르면서 시장 과열 조짐을 보였는데요. 정부는 서울 집값을 자극하는 재건축 시장을 잠재우기 위해서 ‘6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안’에 규제 대책을 담았습니다.


이에 KB부동산 리브온(Liiv ON)은 이번 '6·17 부동산 대책'이 어떤 내용을 담고 있는지 3회에 걸쳐 살펴보고자 합니다. 그 두 번째 순서는 ‘정비사업 재건축 규제’입니다. 

재건축 안전진단 용역 업체 선정 시,도에서 한다

재건축 사업의 첫 관문인 안전진단 관리 주체를 강화합니다. 현재 1,2차 안전진단 용역업체 기간 선정을 시·군·구에서 시·도로 격상합니다. 2021년 상반기부터 시행할 예정입니다. 즉, 서울시와 경기도 시·도에서 전체를 균형있게 조율하여 통제하겠다는 의미입니다.


여기에 2차 정밀안전진단 단계에서 현장조사도 강화됩니다. 정밀안전진단 검토 시 1차 예비안전진단의 결과에 대한 검증 시 현장조사를 의무적으로 해야합니다. 6.17 대책 발표 후 2차 정밀안전진단을 신청한 사업장부터 적용됩니다. 여기에 현장조사 이후 자문위원회에서 검토하는 항목별 총점을 자문위원에게 비공개해 독립적인 판단을 강화했습니다. 


이번 규제로 최근 안전진단 신청에 탈락한 사업장들이 타격을 받게 됩니다. 지난해 정밀안전진단을 신청했지만 재건축 불가능한 C등급을 받은 송파구 올림픽선수촌단지가 시행 전까지 2차를 통과하지 못하면 송파구가 아닌 서울시에서 안전진단 적정성 검증을 받아야 합니다. 


재건축 안전진단 분류는 A,B,C,D,E 다섯 등급으로 E등급을 받으면 재건축 확정 판정입니다. A~C등급은 유지, 보수로 재건축이 불가능하고, 조건부 재건축인 D등급은 2차 정밀안전진단을 받을 때 공공기관 검증이 추가적으로 필요합니다. 


안전진단 검증 기관의 규제도 강화합니다. 안전진단 검증은 주로 민간에서 진행하고 있습니다. 안전진단 통과를 유리하도록 허위 보고서를 작성하면 징역 2년 이하의 처벌을 받는데 부실 보고서에 대해서도 제재를 하게됩니다. 2021년 상반기부터 안전진단 부실 보고서를 작성하면 과태료 2천만원을 부과하고, 허위·부실로 작성하면 안전진단 입찰도 1년 동안 제한됩니다. 

재건축 조합원 분양 신청 자격 “2년 거주” 해야한다

서울, 경기처럼 수도권 투기과열지구 재건축 조합원 분양 자격으로 2년 거주 요건을 추가했습니다. 주택을 소유한 시점부터 조합원 분양신청 기간동안 2년 이상 거주해야 합니다. 다행히 연속 거주는 아닙니다. 조합원 사정에 따라 기간을 분산해서 거주하면 됩니다. 적용 시기는 2020년 12월 도시 및 주거환경정비법 개정 후 조합설립인가를 신청한 사업부터 적용됩니다.

재건축부담금, 하반기부터 본격 부과한다

지난해 연말 합헌 결정된 재건축 초과이익환수제는 하반기부터 한남연립, 두산연립을 시작으로 본격 징수됩니다. 또한 62개 조합에 대해서 부담금 예정액을 2018년부터 통지하고 있습니다. 재건축부담금 예상액은 조합원 1인당 강남 5개 단지는 평균 4억4천만원~5억2천만원, 강북 1개 단지는 1천만원~1억3천만원 나왔습니다. 수도권은 2개단지에서 60만원에서 4천4백만원입니다. 고가 아파트 강남 재건축 단지의 부담금이 커 초과이익환수제 대상은 사업 추진이 지연될 가능성이 커졌습니다.


한편, 재건축부담금 산정 시 종료시점과 개시시점의 주택가액 공시비율 차이가 발생하면서 부담금 산정기준 시 불합리한 점을 개선했습니다. 

조합설립인가 이전 재건축 사업장 속도내야 규제 피한다

이번 안전진단 기준 강화로 노후단지가 밀집된 양천구와 노원구 지역에서 타격을 받을 것으로 보입니다. 내년부터 시행되면 안전진단 통과 여부에 따라 단지별 추진속도가 갈릴 것으로 예상됩니다. 안전진단이 통과되더라도 그 이후 사업 단계 마다 넘어야 할 규제들이 많아 원활한 추진은 제한적일 것입니다. 


현재 재건축 규제는 조합설립인가 이후 조합원 지위양도금지, 재건축 초과이익환수제, 이주비 제한 등의 대출규제, 8월 민간택지 분양가상한제까지 사업 단계마다 촘촘한 규제로 얽혀 있습니다. 

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KB부동산 리브온

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