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KB부동산 리브온

45세 L씨 청약가점 61점 당첨돼도 ‘난감하네’

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요즘 내 집 마련을 위한 의사결정을 내리기가 어려우시죠. 19번 째의 부동산 대책까지 나오면서 조정대상지역 규제는 더 강화됐습니다. 투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역에 따라 세금, 대출, 청약 등의 규제들이 복잡하게 얽혀있다 보니 자신의 상황을 점검하지 않으면 손해를 보기 때문입니다. 세금은 계약일 하루 차이로 달라지기도 합니다. 아파트 청약할 때에는 가족들의 청약 당첨 여부도 확인할 정도로 챙겨야 할 것이 많은데요. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 무주택자, 1주택자, 다주택자들의 상황에 따른 내 집 마련 전략을 알아봤습니다.


1화는 무주택자를 위한 내 집 마련 전략입니다. 

# 고가점 무주택자, 분양가 납부 능력되는 지역 공략하기

서울 거주자 L씨(45세)의 청약 가점은 무주택기간 32점(15년), 부양 가족수 15점(2명), 통장 가입기간 14점(12년)을 합치면 61점 입니다. 이는 서울 강남권과 강동구 둔촌주공 등 인기 단지에서 청약 당첨을 기대할 수 있는 점수입니다. 다만, 분양대금을 어떻게 마련할지 고심 중인데요. 강남권처럼 집값이 비싼 지역의 경우 분양가 9억을 대부분 넘겨 중도금 대출이 나오질 않습니다. 민간택지 분양가 상한제가 본격 시행되는 5월 이후 분양 단지를 기다릴 것인지 주택담보대출이 가능한 9억원 이하 기존 아파트를 구입할 것인지 고민 입니다.


L씨 사례처럼 장기간 무주택자는 아파트 청약을 받는 것이 1순위입니다. 무주택자가 자산을 불릴 수 있는 최고의 전략은 주변 시세보다 낮은 아파트를 분양 받고, 1세대 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 후 파는 것입니다. 일반적으로 1세대 1주택자 양도소득세 비과세 요건은 2년 이상 보유하면 됩니다. 예외적으로 조정대상지역은 취득 시점에 따라 2년 거주 요건을 갖춰야 합니다. 또한 9억원 초과 주택을 처분할 경우 초과분에 대해서 보유기간에 따라 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용한 후 양도소득세를 부과합니다. 2021년부터는 거주요건이 강화됩니다. 


현금자금이 부족한 경우 중도금 대출이 가능한 9억원 이하 분양 아파트를 고르는 것이 좋습니다. 분양가 9억을 초과하면 중도금 대출이 막혀 아파트 계약을 포기할 수 있기 때문입니다. 실제로 강남권에서 대출이 막혀 계약을 포기한 물량들이 나오고 있습니다. 아파트 당첨을 포기하면 당첨된 청약 통장은 다시 사용할 수 없습니다. 투기과열지구와 조정대상지역에서는 최소 1년에서 최대 5 년 동안 재당첨제한으로 아파트 청약이 어렵습니다. 

다음으로 분양가 대비 시세차익을 크게 누릴 수 있는 분양가 상한제 아파트를 공략하는 것입니다. 민간택지에 대한 분양가 상한제는 5월부터 서울, 경기 등 27개 동에서 적용됩니다. 현재 공공택지에 대한 분양가 상한제가 적용되는 경기도 택지지구나 신도시에서 반값 아파트가 나오고 있습니다. 2월 첫 분양하는 과천 지식정보타운 S9블록은 3.3㎡당 2195만원에 분양가가 책정됐습니다. 이는 지난해 과천시 중앙동 과천푸르지오써밋 일반분양가 4071만원 대비 거의 절반 수준입니다. 시장에서는 전용면적 59㎡ 기준 5억원 이상 시세차익을 예상하면서 특별공급 515가구 모집에 1만2976명이 청약할 정도로 청약자들의 관심이 집중되고 있습니다. 다만, 시세차익이 큰 만큼 전매제한 기간은 최대 10년 입니다.


올해 전국 아파트 분양예정 물량은 약 35만 가구로 지난해보다(33만가구) 약 2만 가구 늘어납니다. 서울은 두 배 정도 늘어난 5만4천가구 예정되어 있습니다. 분양가 상한제가 적용되는 서울은 신규 분양 물량이 줄어들 가능성이 높아 예비 청약자들은 적극적으로 청약이 필요합니다. 경기도는 지난해와 비슷한 10만2천가구 분양예정 물량이 나옵니다. 향후에도 3기신도시, 신혼희망타운 대규모 분양이 계획되어 있습니다. 

청약가점 낮은 무주택자, 비규제지역 추첨제 또는 특별공급 공략

반대로 청약가점이 낮은 무주택자는 어떤 전략이 필요할까요? 비규제지역의 추첨제 물량을 노릴 수 있습니다. 실제로 비규제지역이면서 추첨제 물량이 나온 경기도 수원시 매교역푸르지오SK뷰 청약경쟁률이 평균 145.7대 1를 기록했는데요. 전체 1795가구 중 일반분양 1074가구 모집에 15만6505건 접수됐습니다. 비규제지역에 해당돼 전매제한 6개월 후 분양권 거래가 가능하면서 중·소형 면적의 추첨제 당첨이 가능한 유주택자들이 몰렸습니다.


비규제지역의 당첨자 선정은 전용면적 85㎡이하 40% 가점제, 나머지 60% 추첨제이며, 85㎡초과는 100% 추첨제입니다. 추첨제 물량 중 75%는 무주택세대구성원을 우선으로 선정합니다. 1주택을 소유한 세대인 경우는 기존 주택을 처분하겠다는 승낙서를 제출하면 아파트 당첨이 가능합니다. 규제지역의 전용면적 85㎡이하는 100% 가점제, 85㎡초과는 50%를 추첨제, 나머지 50%를 가점제로 선정합니다. 


비규제지역의 청약 1순위 자격은 제한을 덜 받습니다. 청약통장 가입기간이 수도권은 1년(12회), 지방은 6개월(6회) 이상이면 됩니다. 규제지역의 1순위 요건은 청약통장 가입기간 2년(불입 횟수 24회) 이상이며, 무주택자이거나 1주택 이하 주택을 소유한 세대주이면서, 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 세대가 없어야 합니다. 


30대 젊은층은 평생 한 번의 당첨기회를 주는 특별공급을 활용할 수 있습니다. 혼인기간 7년 이내 대상인 신혼부부 특별공급이나 생애최초 주택구입 등의 특별공급에 청약할 수 있습니다. 특별공급 비중은 일반분양 공급의 20~30% 이내로 상당한 물량을 차지합니다. 특별공급 청약에 떨어지면 일반 물량에 청약을 할 수 있습니다. 

무작정 청약 기다리기 어렵다! 중저가 아파트로 눈 돌리기

아파트 청약 당첨될때까지 기다리기 어렵다면 주택담보대출이 가능한 중저가 주택으로 눈을 돌려볼 수 있습니다. 무주택자의 경우 9억원 이하 주택의 주택담보대출비율(LTV)은 투기과열지구와 투기지역은 40%, 조정대상지역은 50%, 비규제지역은 70%까지 가능하고, 전입제한도 받지 않습니다. 하지만 무주택자가 규제지역에서 9억원 초과 주택을 대출받아 구입할 경우 투기지역과 투기과열지구는 1년 이내, 조정대상지역은 2년 이내 전입해야 합니다. 투기지역과 투기과열지구에서의 주택담보대출비율도 9억원 초과분은 20%까지 밖에 나오지 않습니다. 상대적으로 대출 가능 범위가 넓은 9억원 이하의 주택이 분포된 지역에서 학세권, 역세권, 대단지를 갖춘 아파트를 공략해 볼 만합니다. 


초기 주택자금이 부족하여 전세끼고 대출을 받을 경우 대출가능금액 계산 시 주의해야 하는데요. 주택담보대출금액에서 전세 보증금을 제외하기 때문입니다. 전세금이 클 경우 대출금이 나오지 않을 수도 있는 거죠. 예를 들어 투기지역에서 전세가격 5억원, 매매가격 8억원인 아파트를 구입할 경우 대출이 나오질 않을 수 있습니다. 전세금이 대출가능금액 40%를 적용한 3억2천만원보다 크기 때문입니다. 비규제지역이라면 LTV 70% 적용해 대출가능금액 5억6천만원에서 전세금 5억원을 제외하면 6천만원까지 대출을 받을 수 있습니다. 대신, 현금 2억4천만원은 갖고 있어야 합니다. 또한, 금융권에 따라 소액보증금과 방 개수를 고려해서 대출가능금액에서 추가적으로 공제를 하기도 합니다.


주택 구입시기는 언제가 좋을까요? 현재의 주택시장은 규제지역, 주택가격, 주택유무에 따라 대출규제를 다르게 적용하면서 집값 변화도 양극화를 보이고 있습니다. 서울은 고가 아파트 대상으로 거래량이 줄고, 상승폭도 둔화세를 보이지만 대출규제가 덜한 중·저가 주택 비중이 높은 외곽지역의 집값은 상승이 이어지고 있습니다. 고가아파트 거래량이 줄어들면서 6억원 이하의 주택매매 거래 비중은 12.16대책 이전보다 커졌습니다. 지방은 지난해 강세를 보였던 대전, 세종, 대구 지역은 여전히 오름세가 유지되고, 침체를 보였던 경상권 부산, 경남 창원은 회복을 보이고 있는데요. 주택시장이 안정세로 진입되면 투자 수요가 줄어들어 실수요자 중심으로 바뀌면서 중저가 주택이 시장을 이끌 것으로 보입니다. 

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KB부동산 리브온

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