12.16대책에도 나홀로 웃는 목동 재건축
고가주택 대출금지, 보유세 강화 등 지난해 말 발표된 ‘12.16부동산대책’으로 새해 들어 강남권 일대가 주춤하는 사이 나홀로 웃는 지역이 있습니다. 바로 목동입니다. 종 상향, 안전진단 통과 등 사업 추진에 속도가 붙은 목동 재건축 단지는 빠른 속도로 호가가 올라가면서 매매가격이 상승세를 타고 있는 것인데요. 자세히 살펴보겠습니다.
목동 재건축 1~3단지 종 상향에 사업성 UP!
서울시는 지난해 12월 26일에 열린 제 15차 도시·건축공동위원회에서 목동 1~3단지를 제3종으로 상향하기로 하는 내용을 포함한 용도지역 변경안을 수정 가결했습니다. 이로써 서울시 양천구 목동신시가지 아파트 1~3단지가 ‘제2종 일반주거지역’에서 ‘제3종 일반주거지역’으로 용도지역이 상향 조정됐습니다.
목동 1~3단지는 제3종으로 지정된 4~14단지와는 달리 건폐율과 용적률 등 제한이 심한 제2종으로 결정된 곳이었습니다. 종 상향에 따라 기본 용적률이 200%에서 250%로 높아지면서 재건축 수익성이 개선된 것이죠. 다만 이를 받아들이기 위한 조건으로 목동 1~3단지는 추가로 지어지는 아파트의 20%를 공공지원 민간임대주택으로 공급해야 합니다.
목동 6단지 재건축 안전진단 조건부 통과
목동 1~3단지 종 상향에 이어 지난해 12월 31일에는 목동 6단지가 재건축 ‘정밀안전진단’에서 D등급을 받았습니다. 올해로 준공 35년차를 맞은 목동6단지가 목동 신시가지 일대 14개 단지 중 최초로 재건축 사업의 첫 관문이라고 할 수 있는 1차 정밀안전진단을 조건부로 통과한 것입니다. 정밀안전진단은 A~E 등 총 5개 등급으로 구분되는데, D나 E등급을 받아야 재건축 사업 추진이 가능합니다.
물론 공공기관의 적정성 검토를 거쳐 재건축 여부가 확정되기 때문에 아직 재건축 확정을 장담하기는 어렵습니다. 실제 서울 구로구 오류동 동부그린아파트의 경우 1차 안전진단에서는 D등급을 받았지만 2차 공공기관 적정성 검토에서 C등급으로 수정돼 재건축 사업이 보류됐기 때문이죠. 하지만 재건축을 위한 첫발을 내딛었다는 점에서 기대감이 높아지고 있는 것만은 사실입니다.
목동 재건축 호재에 집값도 들썩… 그러나 12.16 대출규제로 거래는 소강상태
재건축에 대한 기대감은 시세에도 고스란히 반영되고 있습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON) 시세 자료에 따르면, 안전진단을 통과한 6단지 전용 47㎡의 경우 지난해 11월 10억2000만원에 거래됐으나, 2월 17일 기준 일반평균가는 9억9500만원 입니다. 전용 95㎡도 지난해 10월 15억9000만원에 거래됐으나, 일반평균가는 16억8000만원 입니다.
전세가도 계속 오름세입니다. 자사고인 양정고와 한가람고를 모두 끼고 있는 6단지의 전세가는 지난해 1월 6억9500만원에서 올해 2월 7억3000만원으로 1년새 4000만원 올랐습니다.
하지만 ‘12.16부동산대책’으로 시세 15억원 이상 아파트의 경우 주택담보대출이 전면 금지가 되면서 실제 거래는 거의 이뤄지지 않는 상황입니다. 전세를 끼고 매수하는 갭투자를 고려한다 하더라도 전세가율이 40~50%에 불과하기 때문에 최소 현금이 10억원 내외가 있어야 하기에 대출이 불가능한 상황에서 매수가 쉽지 않은 상황이죠.
목동 재건축 1~14단지 모두 안전진단 절차 돌입
서울 양천구 목동신시가지 아파트는 총 14개 단지, 총 2만7000가구가 조성됐습니다. 입주일이 1985~1988년 사이라 모든 단지가 재건축 연한인 30년을 훌쩍 지났기 때문에 14개 단지 모두 재건축을 추진할 수 있습니다. 실제 14개 단지가 모두 재건축을 위한 안전진단 절차를 위한 단계를 밟아가고 있습니다.
양천구청 및 업계에 따르면, 3∙7∙10단지가 2~3억이 드는 안전진단비용 모금을 진행 중이며, 1∙2∙4∙8∙11∙12∙14단지가 안전진단을 신청한 상태입니다. 6단지에 이어 9단지가 이달 중 1차 안전진단 결과가 발표될 예정입니다. 이렇게 모든 단지가 경쟁적으로 재건축 초기 단계인 안전진단 절차를 밟고 있는데요. 재건축이 완료되면 목동은 기존 가구수의 2배인 5만3000여가구로 탈바꿈됩니다.
수익성+학군 프리미엄 재건축 투자대상 1호
목동 재건축 단지는 대지지분이 넓어 재건축 사업성이 뛰어나고 학군 프리미엄까지 형성돼 있어 서울 재건축 투자대상 1호로 손꼽히는 곳입니다. 그러나 안전진단 절차를 시작으로 재건축 사업이 순조롭게 진행되기 위해선 앞으로 넘어야 할 산들이 많이 남아 있습니다. 최소 10년 이상 걸리는 장기 프로젝트인 셈입니다. 정부의 잇따른 규제책도 재건축 사업을 늦추는데 영향을 미칠 것으로 보이고요. 따라서 단기 투자로 접근하는 것보다는 실거주까지 고려한 장기적인 관점에서 접근해야 보다 안전한 투자가 가능할 것으로 예상됩니다.
