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가장 비싼 신도시는 어디일까? 3.3㎡당 평균 매매가로 본 신도시 집값 TOP 5

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1,2기 신도시별 아파트값 비교해보니…

신도시에도 격차가, 강남 접근성 높은 지역이 상위권 차지

서울로 집중된 인구 분산과 주택문제 해결을 위해 마련된 수도권 신도시 개발 정책이 시행된 지 어느새 30년이 지났습니다. 일부 신도시는 베드타운으로 전락했고, 일부 신도시는 자족기능을 갖춰 서울 보다 높은 집값을 자랑하고 있는데요. 그렇다면 가장 비싼 신도시는 어디이며, 신도시별로 3.3㎡당 매매가격은 얼마나 차이 날까요?

서울 집값 안정화를 위해 수도권 신도시 조성

1980년대 말, 정부는 서울의 집값 안정화와 인구분산, 주택 문제 해결을 위해 수도권 신도시를 출범시켰습니다. 1기 신도시 첫 주자로는 서울 도심으로부터 약 20km 떨어진 고양 일산, 성남 분당, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본이 선정됐습니다. 1기 신도시는 우수한 서울 접근성을 기반으로 교통망 확충에 나섰고 강남, 여의도, 광화문 등 서울 주요 업무지구의 배후 주거지 역할을 해왔습니다.


하지만 1기 신도시 개발 이후 기반시설 부족과 난개발, 주택가격 급등 등 또 다른 문제가 발생했습니다. 때문에 다시금 대규모 신도시 개발의 필요성이 대두됐는데요. 이에 성남 판교, 화성 동탄, 김포 한강, 파주 운정, 수원 광교, 경기 양주, 평택 고덕, 송파 위례, 인천 검단 등이 2기 신도시로 선정됐습니다. 서울에서 30km 이상 떨어진 곳에 조성된 2기 신도시는 1기 신도시에서 문제가 됐던 자족기능을 갖춘 신도시로 개발됐습니다. 


현재 수도권 지역 내에 있는 2기 신도시 가운데 개발이 완료된 곳은 김포 한강 1곳입니다. 사업 진행이 가장 늦은 곳은 양주신도시로 2025년 개발이 마무리될 예정입니다. 

같은 신도시라도 매매가 2배 이상 차이나

비슷한 시기에 계획적인 개발이 진행됐음에도 신도시별로 입지, 개발 지연 등에 따라 집값의 격차가 벌어지기 시작했습니다. 특히 서울 접근성이나 자족기능이 뛰어난 곳들은 매서운 집값 상승률을 보였는데요.


KB부동산 리브온(Liiv ON) 시세 통계에 따르면 수도권 신도시 중에서 가장 집값이 높은 곳은 판교입니다. 2019년 12월 기준 판교신도시의 3.3㎡당 매매가격은 3,460만원입니다. 판교신도시는 2기 신도시임에도 불구하고 서울과 20㎞ 거리 밖에 떨어져 있지 않습니다. 게다가 기존 1기 신도시인 분당과 인접하고 멀지 않은 곳에 송파 위례신도시까지 있어 성장성이 높다는 지리적 장점이 있습니다. 


판교는 안랩, 다음카카오, 네이버 등 대형 IT 업체들이 입주한 판교테크노밸리를 기반으로 빠르게 IT 산업단지로 자리매김했는데요. 현재 제2·제3 판교테크노 밸리가 공사 중인데다 2021년 완공 예정인 판교 알파돔시티, 두산 그룹 이전, 현대중공업 R&D센터 개설 등 굵직한 호재가 여럿 남아있습니다. 


2위는 3.3㎡당 아파트 평균 매매가격이 3,136만원에 이르는 위례신도시가 차지했습니다. 위례신도시는 서울 강남 지역의 중대형 주택 부족에서 야기 된 주택시장 불안정을 없애기 위해 강남과 가까운 곳에 개발된 것입니다. 서울 송파, 경기 하남, 성남을 3개 지역에 걸쳐 자리를 잡은 신도시입니다. 지역이 혼재 되다 보니 북위례, 남위례로 구분해 부릅니다. 


특히 송파구가 포함된 북위례쪽의 집값 상승세가 상당합니다. 위례신도시는 2021년 착공을 시작하는 위례 트램과 2022년 공사 예정인 위례신사선의 호재가 있습니다. 위례신사선은 강남 신사역과 위례를 잇는 황금 노선으로 강남 업무 중심 지역을 지나는데다 신사역까지 고작 20-25분 밖에 걸리지 않습니다. 또, 지하철 8호선 위례역 공사와 장지동길 도로 개설 등 교통 개선 호재가 상당합니다. 

3위는 3.3㎡당 2,476만원을 기록한 분당신도시가 차지했습니다. 분당신도시는 주거, 인프라, 교통, 학군, 녹지 등 많은 부분에서 서울에 대한 의존도를 낮추고 자족적인 기반을 구축했습니다. 1기 신도시인 분당은 출범 당시부터 일산과 함께 높은 집값 상승률을 보였는데요. 현재 두 신도시의 명암은 달라져 있습니다. 일산은 접경지대의 리스크 탓에 현재 베드타운으로 머문 데 반해 분당은 주변 지역 발전 시너지 효과로 지금까지도 긍정적인 평가를 받고 있습니다. 현재 정자역과 판교를 잇는 성남 제2트램 예비타당성조사, 신분당선 서북부 연장, GTX-A 등 교통 공사가 활발히 진행 중입니다.


4위는 3.3㎡당 1,711만원을 기록한 평촌신도시입니다. 평촌신도시는 안양시 지역에 있으며 남쪽으로는 과천과 접하고 있습니다. 1기 신도시인만큼 다수의 인프라가 상당히 갖춰졌음에도 앞서 언급된 신도시들에 비해서는 아직 가격이 많이 오르지 않았습니다. 앞으로는 달라질 것으로 기대됩니다. 평촌은 인덕원과 동탄을 잇는 복선전철(2026년 개통 예정)이 조성될 계획입니다. GTX-C노선 금정역도 계획되어 있습니다. 개통시에는 삼성역까지 10여분이면 도착할 수 있어 강남접근성은 더욱 좋아질 것으로 보입니다. 


5위는 3.3㎡당 1,645만원을 기록한 광교신도시입니다. 광교신도시는 수원 구시가지의 도시기능 재배치와 수도권 남부지역의 균형개발을 위해 개발됐습니다. 수도권 남부 중심지역으로서 성장 가능한 지리적 장점을 가지고 있는데요. 광교신도시는 2016년 신분당선 연결을 기점으로 긍정적인 평가를 받기 시작했습니다. 특별계획구역 내 수원컨벤션센터와 수원법조타운 완성에 이어 수원컨벤션센터의 복합 MICE 단지 추진, 각종 공공기관이 들어서는 경기융합타운 등 자족도시로서의 면모를 갖춰가고 있습니다. 

신도시 집값, 강남 접근성에 비례해

1,2 신도시 중 3.3㎡당 매매가격 상위 5곳의 공통점은 무엇일까요? 바로 서울과 가깝다는 것입니다. 신도시라도 서울 접근성, 특히 강남과의 접근성이 좋으면 좋을수록 집값은 더욱 올라가는 것으로 확인됐는데요. 


실제 집값이 가장 높은 판교신도시의 경우 신분당선을 이용하면 판교역에서 강남역까지 18분 밖에 소요되지 않습니다. 위례신도시의 경우 장지역에서 잠실역까지는 14분, 강남역까지는 24분, 분당신도시도 야탑역에서 강남역까지 32분가량 소요됩니다. 


강남은 양질의 일자리뿐 아니라 생활인프라, 명품학군, 의료시설 등 모든 것이 집중돼 있기 때문에 강남접근성이 좋을수록 이 인프라를 이용하기 쉽다는 점에서 실수요자들이 선호하다 보니 집값에 긍정적인 영향을 받습니다.

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