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평균 수익률 8% 넘는 리츠, 어떻게 투자할까?

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부동산 투자에 관심이 있는 사람이라면 누구나 한번쯤 '리츠'라는 용어를 들어 보셨을 것입니다. 리츠란 부동산투자회사법에 의거 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 또는 부동산 관련 증권 등에 투자하여 운영하고 발생하는 이익을 투자자들에게 배당의 형태로 돌려주는 부동산 간접투자 상품입니다.

제도가 생긴지 오래되었으나 아직까지 일반인에게 생소한 개념이고 많이 알려지지 않아 이해가 어려운 투자상품일 수 있습니다. 이 제도는 IMF이후 2001년에 처음 제도가 만들어 졌습니다. 그 당시에는 주로 실체형 회사구조로 하는 자기관리형 리츠 및 SPC형태로 기업들의 구조조정의 일환으로 구조조정 대상 기업의 부동산을 투자대상으로 하는 구조조정 리츠 상품이 만들어졌고 일반 대중이 투자할 수 있는 공모형 리츠보다는 소수의 투자자들이 투자하는 형태인 사모형 리츠가 주로 만들어져 운용되어 왔습니다. 


우리나라 리츠시장 초기에는 투자 상품이 주로 오피스빌딩 등에 편중되고 사모형태로 주로 소수의 기관투자자들이 투자하는 상품이었다면 현재는 오피스뿐만 아니라 물류, 호텔, 임대주택, 대형 상업시설 등 다양한 부동산 상품에 투자하여 운용하는 형태로 바뀌었습니다. 최근 들어서는 일반인들도 투자할 수 있는 공모형태의 리츠 상품이 나와 5~6%의 안정적인 배당이 가능해 인기를 끌고 있습니다.  

현재 리츠시장 규모는 2002년 운용자산 규모 약 6천억원을 시작으로 계속해서 증가되었고 2018년 기준 약 43조원 규모로 커졌습니다.


초기 리츠제도 도입 이후 자기관리 또는 구조조정 리츠 상품 위주였다면 현재는 위탁관리 리츠 비중이 거의 85% 비중으로 커졌습니다. 즉, 부동산에 투자할 상품들이 많아졌고 대규모 자금 모집을 해야 하는 상품일수록 리츠나 펀드형태로 투자할 수 있는 기회가 많아 졌다고 볼 수 있습니다.  

리츠의 평균 수익률은 2018년 기준 219개 8.5% 수준으로 일반인 입장에서는 예금 이자율에 비해 상당히 높은 수익률이라 할 수 있습니다.


다만 현재 일반인들이 투자할 수 있는 공모형 리츠의 경우 리츠 전체 수 대비 상당히 적어 투자할 수 있는 기회가 그리 많지 않은 게 현실입니다. 또한 투자대상 상품이 특수한 상품일 경우 아무리 부동산에 관심이 많다 하더라도 상품을 이해하기 어려운 것이 사실입니다.  


그러나 최근 정부에서도 부동산 풍부한 유동성에 쏠림 현상을 방지하고 소액 투자자나 은퇴세대의 안정적인 투자처 유도 등의 목적으로 부동산 간접투자 상품인 리츠 활성화에 관심을 가지고 다양한 혜택을 통해 활성화를 계획하고 있습니다.  

그렇다면 일반인이 투자 가능한 공모형 리츠 상품이 나왔을 때 어떻게 투자해야 할까요? 투자 시 몇 가지 유의사항을 반드시 체크하고 투자할 것을 권유 드립니다.  

1. 투자 대상 기초 자산의 우량성 확인 

리츠상품의 기본 베이스는 부동산 및 부동산관련 증권으로 투자 대상의 부동산 투자물건이 우량한 상품일수록 리츠 공모주의 가치 유지 및 안정적인 배당을 기대할 수 있습니다.

2. 투자 자산의 수익성과 공실 위험성 체크

리츠상품의 대부분은 임대료 또는 부동산 증권에 투자하는 것이기 때문에 임대료를 내는 주체 즉, 임차인이 우량해야 장기적으로 임대료를 낼 가능성이 높습니다. 최근의 공모형 리츠의 경우 임차인이 대기업 또는 우량한 신용을 가지고 있는 임차인으로 구성하였고 추가적으로 임대기간동안 책임임차방식으로 계약하는 경우 거의 채권과 비슷한 확정수익을 기대할 수 있어 이점을 눈여겨 보아야 합니다. 다만 투자 상품의 임차인이 임대료는 높게 책정하여 수익률은 높으나 임차인 대상이 장기보다는 단기성 임차인 또는 낮은 신용도의 기업이 임차해 있을 경우 그만큼 배당의 기초 수익원인 임대료가 공실로 인해 낮아질 수 있음에 유의해야 합니다.

3. 자산가치의 적정성 비교

만약 투자 대상 자산이 높은 수익률은 보장하나 그만큼 리츠에 투자하는 부동산 가치가 주변 시세보다 높다면 향후 일정기간 운영 후 매각하는 시점에서 다소 위험이 발생할 수 있습니다. 부동산의 가치를 산정하는데 다소 전문적인 부분이 필요하나 공모리츠 상장전에 투자설명서 등을 꼼꼼히 살펴보고 주변 거래사례 등을 비교해 본다면 어느 정도 판단이 될 수 있습니다.

지금까지 다소 부족하지만 부동산 공모 리츠에 대해서 알아보았습니다. 최근 풍부한 유동성으로 인해 부동산 경기가 과열된 부분은 사실입니다. 정부는 지속적인 억제 정책도 중요하지만 풍부한 유동성 자금을 원활히, 안전하게 투자할 수 있는 투자처를 마련해 활성화한다면 이 부분은 환영할 만한 일입니다.

다만 너무 과도한 혜택 제공으로 인해 공모형 리츠상품이 과열되어 부실화된 상품이 많아진다면 이는 활성화 취지에 맞지 않으므로 이 부분은 확실하게 제도화 및 모니터링을 통해 일반 투자자 보호에도 힘써야 할 것입니다.


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