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상속보다 유리한 사전증여, 효과적으로 절세하는 절세팁!!

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최근 강남4구를 중심으로 주택증여 건수가 급증한 것으로 나타났습니다. 향후 집값이 계속 오를 것으로 예상되는 데다 보유세나 재산세 등 세부담이 커지고 있어 부동산 자산가들이 서둘러 사전증여에 나선 것으로 풀이되는데요. 상속보다 유리하다는 사전증여는 무엇이고 어떻게 해야 효과적으로 절세를 할 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

강남4구를 중심으로 주택 증여 급증

국토교통부 자료에 따르면 지난 7월부터 강남4구를 중심으로 주택증여 건수가 급증한 것으로 나타났습니다. 8월의 경우 서울의 주택거래 가운데 증여는 2,182건으로 전월대비 50% 가까이 늘어났습니다. 특히 서울 내에서도 강남4구(서초·강남·송파·강동구)의 8월 증여건수는 1,054건으로 전달(600건) 대비 76% 급증한 것을 알 수 있었는데요. 이렇게 강남권의 증여가 늘어난 원인으로 향후 집값이 상승할 것이란 기대감과 함께 절세를 목적으로 자산가들이 부동산 사전증여를 했다는 분석입니다. 집값이 더 오르기 전에 증여를 해서 합법적으로 세금부담을 최소화하려는 것이죠.

부동산 사전증여란?

부동산 사전증여는 피상속인의 부동산을 생전에 상속인 또는 비상속인에게 증여하는 것을 말합니다. 즉 살아있을 때 부동산을 자식에게 물려주는 것인데요. 사전증여를 잘만 활용한다면 상속보다 세금적인 측면에서 더 유리할 수 있어 최근 자산가들 사이에서 고려대상 1순위라고 합니다. 그렇다면 어떻게 사전증여를 해야 세금을 줄일 수 있는 것일까요?

부동산 사전증여 시 이렇게 하면 세금 줄인다!

하나. 10년마다 받을 수 있는 증여세 공제혜택 따라 절세계획 세워라

증여의 경우 부부간 증여는 10년 이내 6억원까지 공제가 됩니다. 자녀는 증여 받은 10년 이내 합계액이 5,000만원까지 증여세가 공제되고요. 특히 증여의 경우 이 공제혜택은 10년마다 받을 수 있습니다. 그래서 사전증여를 할 땐 10년 단위로 증여 계획을 세우는 것이 중요합니다.

둘. 증여 받는 사람 수 늘려서 공제혜택 늘리고 낮은 세율 적용 받아라

또한 증여 받는 사람의 수를 늘리는 것도 절세의 방법이 될 수 있습니다. 증여세는 증여 받은 사람만 내는 것으로, 증여 받는 사람들이 늘어나면 증여재산공제를 각각 받을 수 있고, 낮은 구간의 세율을 적용 받을 수 있습니다. 따라서 증여대상을 배우자나 자녀뿐만 아니라 사위, 며느리, 손주 등으로 넓히는 것도 좋은 방법이 될 수 있는 것이죠.


예를 들어 아들에게만 2억5,000만원을 증여하면 공제금을 제외하고도 2억이기 때문에 20%의 과세구간이 적용되나 아들에게 1억5,000만원, 며느리에게 1억원으로 나눠 증여하면 공제금을 각각 빼면 10% 과세구간이 적용될 수 있기 때문입니다. 

셋. 기준시가 낮고 시세 상승 가능성 높은 부동산부터 증여해라

부동산을 사전증여 할 때 어떤 부동산을 증여하느냐에 따라 세금의 차이가 발생합니다. 보통 아파트는 시가로 평가되지만 토지나 주택, 상가 등은 공시가격을 기준 삼아 증여가액을 산정합니다. 따라서 시세가 그대로 노출되는 아파트보다는 시가보다 낮은 공시가격으로 증여가 가능한 부동산으로 증여하는 것이 절세에 유리합니다. 또한 증여세는 증여시점의 가치를 기준으로 과세하기 때문에 향후 시세가 상승할 가능성이 높은 부동산을 증여하는 것이 좋습니다.

넷. 부담부증여도 고려할 만

부동산 사전 증여시 부담부증여 활용도 고려해볼만 합니다. 부담부증여는 부동산 증여 시 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해 물려주는 것을 말합니다. 이렇게 부담부증여를 이용하면 전체 집값에서 부채를 제외한 금액에 대해서만 증여세를 내면 됩니다. 전세가율이 높을수록, 대출비중이 높을수록 절세효과가 뛰어난데요. 다만 증여자에겐 이전한 담보 채무에 대한 양도소득세가 과세될 수 있다는 점은 참고해야 합니다. 


지금까지 부동산 사전증여에 대해서 알아봤습니다. 공시가격 인상과 집값 상승 추세 등의 이유로 세부담을 줄이기 위한 사전증여는 계속 이어질 것으로 분석됩니다. 다만 부동산 사전증여가 절세에 도움이 되지만 모든 케이스가 다 그런 것은 아닌데요. 예를 들어 배우자와 자녀는 10억원까지 상속세가 공제되기 때문에 부동산 자산이 10억 미만인 경우 증여가 오히려 더 불리할 수도 있습니다. 따라서 효과적인 부동산 사전증여를 위해선 해당 부동산의 가치와 양도세∙취득세 부담여부, 자신의 상황 등 종합적으로 잘 파악해 결정하는 것이 무엇보다 중요하다 할 수 있겠습니다.


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KB부동산 리브온

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