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종합부동산세 절세하려면 알아야 할 모든 것

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"서울에 아파트를 보유하고 있는 장 씨는 최근 상승한 기준시가 때문에 

종합부동산세(이하 ‘종부세’라고 한다)가 걱정입니다. 종부세는 어떤 경우에 

얼마 정도를 내야 하는지, 임대주택으로 등록한 주택은 종부세를 안내도 된다고 들었는데 사실인지, 단독명의로 할 때와 부부 공동명의 중에 무엇이 유리한지 궁금합니다. "


6월 1일 현재, 인별로 기준시가 6억 원을 초과하는 주택이 있다면 종부세를 내야 한다

매년 12월 1일부터 15일까지는 종부세 납부기간입니다. 종부세를 내는 시기는 12월이지만 그 해 6월 1일 현재 소유자에게 과세됩니다. 만약, 8월에 주택을 팔았다면 종부세를 내는 12월에는 해당 주택을 가지고 있지 않지만 그 해 종부세를 내야 합니다. 왜냐하면 6월 1일 현재 소유자이기 때문이죠. 따라서 매도자라면 5월 31일까지 팔고, 매수자라면 6월 2일 이후에 사야 그 해 종부세를 피할 수 있습니다. 종부세는 인별로 과세됩니다. 주택을 공동명의로 가지고 있다면 각자 보유한 지분에 대한 기준시가가 6억 원을 넘으면 종부세가 과세됩니다.


주택의 종부세는 어떻게 계산할까?

일단, 주택의 공시가격을 확인해야 합니다. 아파트라면 공동주택공시가격이고, 단독주택이라면 개별단독주택공시가격에 인별로 6억 원을 공제하고 거기에 공정시장가액 비율을 곱한 금액이 과세표준입니다. 공정시장가액 비율은 올해는 90%이고, 내년에는 95%, 내후년부터는 100%가 적용됩니다. 가령, 장 씨가 보유한 주택의 공시가격이 10억 원 이라면 10억 원에서 6억 원을 차감한 4억 원에 90%을 곱한 3억 6천만 원이 과세표준이 됩니다. 이 과세표준에 세율을 곱하면 종부세를 계산할 수 있는데요. 종부세 세율은 주택 수에 따라서 2개의 그룹으로 나뉩니다. 1그룹은 세율이 0.5~2.7%로 주택을 2채 이하 소유한 경우에 해당됩니다. 하지만 두 채가 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 제외됩니다. 2그룹은 세율이 0.6~3.2%로 3주택 이상 또는 조정대상지역 내에 두 채를 가지고 있는 경우에 적용됩니다.

[주택 수에 따른 종합부동산세 세율] (단위:%)

그렇다면 무슨 세율을 적용받는지 알려면, 주택 수를 어떻게 계산하는지가 중요하겠죠? 종부세에서는 주택 수 역시 인별로 계산합니다. 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유했다면 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 2주택을 부부가 각각 한 채 씩 소유하고 있다면 각자 1주택으로 세율을 적용하고, 2주택을 모두 부부 공동명의로 가지고 있다면 각자 2채를 소유한 것으로 보아 세율을 적용합니다. 다만, 상속으로 공동 소유한 과세기준일(6월 1일) 현재 주택에 대한 소유 지분율이 20% 이하이고 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 3억 원 이하인 주택과 요건을 갖춘 합산배제 임대주택과 사원용 주택 등은 주택 수를 계산할 때 제외됩니다.


종부세가 비과세되는 주택도 있다

종부세가 비과세 되는 대표적인 주택은 임대주택인데요. 요건을 만족해야만 가능하니 어떤 요건을 지켜야 하는지 잘 알아둬야 합니다. 첫째, 시·군·구청과 세무서 모두에 임대주택으로 등록한 주택으로 임대개시일 당시 기준시가가 6억 원(수도권 밖 3억 원)이하여야 합니다. 둘째, 임대주택 등록을 언제 했느냐에 따라 의무임대기간은 다음과 같이 달라집니다. 2018년 3월 31일까지 임대주택으로 등록했다면 5년 이상, 2018년 4월 1일 이후에 등록했다면 8년 이상, 2020년 8월 18일 이후에 등록했다면 10년 이상 임대해야 합니다. 셋째, 2019년 2월 12일 이후부터는 임대료 인상률 5%상한도 지켜야 합니다. 마지막으로 9월 16일부터 9월 30일까지 세무서에 합산배제신청을 해야 합니다.

임대주택에 대한 세제혜택은 점차적으로 축소되었는데요. 9.13부동산 대책으로 2018년 9월 14일 이후에 주택이 있는 상태에서, 조정대상지역에서 새로 취득한 주택은 임대주택 등록을 해도 종부세 비과세를 받을 수 없게 되었습니다. 즉, 다주택자가 2018년 9월 14일 이후에 취득한 조정대상지역 내 주택은 임대주택으로 등록해도 종부세 비과세가 안되는 것이죠. 바꿔 말하면, 조정대상지역 내 주택이라도 2018년 9월 13일 이전에 취득했다면 임대개시일 현재 기준시가가 6억 원 이하면 임대주택 등록을 해서 비과세가 가능했는데요. 이마저도 해당 주택이 아파트라면 2020년 7월 11일 이후부터는 임대주택으로 등록해도 종부세 비과세 혜택을 받을 수 없다는 점에 유의하셔야 합니다.

종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택 등도 종부세가 과세되지 않습니다.

단독명의 vs 공동명의, 무엇이 유리할까?

단독명의와 공동명의는 종부세에서 어떤 차이가 있을까요? 종부세는 인별로 계산하기 때문에 각자 6억 원을 공제받을 수 있고 세율도 각자 보유한 주택 수에 따라 적용됩니다.

단, 1세대 1주택이면서 단독명의일 경우 세 가지 세제혜택이 있습니다. 공제금액 6억 원에 추가로 3억 원을 더 공제해줘서 9억 원을 공제받을 수 있습니다. 그렇더라도 공동명의로 해서 인당 6억 원씩 총 12억 원을 받는 편이 더 유리하겠죠?

하지만, 1세대 1주택일 때 받을 수 있는 장기보유 세액공제과 고령자 세액공제는 단독명의일 때에만 받을 수 있다는 점에 주의해야 합니다. ‘고령자 세액공제’란 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자에게 산출세액에 연령별로 10~30%(2021년부터 20~40%) 공제율을 곱한 금액을 공제해주는 것입니다. ‘장기보유 세액공제’는 1세대 1주택자로서 해당 주택을 과세기준일 현재 5년 이상 보유한 경우 산출세액에 보유기간별로 20~50% 공제율을 곱한 금액을 공제해 줍니다. 이 두 세액공제를 최대로 받는다면 80%이지만 합해서 70%(2021년부터는 80%)까지로 한도를 두고 있어서 최대 70%까지 공제받을 수 있습니다. 따라서 1세대 1주택자가 만 60세 이상이면서 장기로 보유한 주택이라면 단독명의로 보유하는 것이 종부세 측면에서 더 유리할 수 있습니다.

이은하 세무사, 저서 : 이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일


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