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‘장기보유’ 특별공제, 이제 거주요건도 챙기세요! 달라진 양도소득세 2편

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부동산 관련 법 주요 개정내용을 소개합니다!!


‘부동산 100문100답 돋보기’ 분양권과 세율 인상을 알아본 데 이어, 오늘은 중과세율 적용 여부와 장기보유특별공제 부분을 알아보겠습니다.  


3년 이내 종전주택 양도하면
비과세 아니지만, 중과세율 적용도 NO!

Q. 조정대상지역에 있는 종전주택의 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하고, 다시 그 날부터 3년 내 종전주택을 양도하는 경우 2주택 중과세율을 적용하나요?

A. 종전주택을 취득한 후 1년이 되기 전 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세 대상은 아니지만, 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않습니다.

Q. 1주택을 보유한 1세대가 2019. 9. 13. 이전에 조정대상지역에 있는 분양권을 남편 명의로 취득하고, 2018. 9. 14. 이후 배우자에게 증여했습니다. 완공 후 장기일반민간임대주택(8년)으로 등록하고 임대주택요건을 충족한 후 양도하는 경우 중과세율을 적용하나요?

A. 1주택을 보유한 1세대가 새로 취득한 조정대상지역의 임대주택은 중과세율을 적용하지만, 2018. 9. 13. 이전에 취득계약을 하고 계약금을 지급한 임대주택은 중과세율을 적용하지 않습니다.


단, 2018. 9. 13. 이전 취득계약 및 계약금 지급 여부는 당초 남편 명의의 계약 당시를 기준으로 판단합니다.  

Q. 2021. 3. 2.에 취득한 분양권을 가진 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 주택 수는 어떻게 산정하나요?

A. 임의로 아래의 주택을 가진 다주택자라고 가정한다면,

① 서울 송파구 1주택, 기준시가 6억 원

② 경기도 성남시 1주택, 기준시가 2억 원 

③ 대전 유성구 1분양권, 2021. 3. 2. 취득 

④ 전남 구례군 1주택, 기준시가 2억 원 

①, ②번은 수도권에 소재하는 주택으로 주택 수에 포함합니다. ③번은 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권으로 주택 수에 포함합니다. ④번은 수도권 등 외 지역으로 기준시가 3억 원을 초과하지 않기 때문에 주택 수에서 제외합니다.


따라서 해당 주택 소유자가 서울 송파구에 있는 주택을 양도한다면 1세대 3주택 중과세율을 적용합니다.  


장기보유특별공제율 구분
보유기간 연4% + 거주기간 연4%

Q. 1세대 1주택을 소유하고 있는데 9억 원 이상 고가주택입니다. 고가주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가되었는데, 양도소득세 부담은 어떻게 달라지나요?

A. 현재(2020. 1. 1. 이후 양도 분부터)는 2년 이상 거주한 경우 최대 80% 공제율을 적용합니다.(거주하지 않은 경우 최대 30%) 2021. 1. 1. 이후 양도 분부터는 연8% 공제율을 보유기간 연4% + 거주기간 연4%로 구분해 계산합니다.

* 보유기간이 3년 이상(12%)이고, 거주기간이 2~3년(8%)인 경우 20% 적용

예를 들어, 양도가액 20억 원, 양도차익 10억 원, 10년 이상 보유한 주택이 있습니다.

김 씨는 10년 보유, 10년 거주 // 박 씨는 10년 보유, 2년 거주라면,

① 김 씨 : 2,273만 원으로 세 부담 변동 없음

② 박 씨 : 2,273만 원 → 8,833만 원으로 6,560만 원 증가 

Q. 3주택(거주주택, 장기임대주택, 신규주택)을 보유한 1세대가 2019. 12. 17 ~ 2020. 6. 30 기간 중 거주주택(조정대상지역에 10년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 고가주택)을 양도하는 경우 장기보유특별공제는 몇 %를 적용하나요?

A. 2019. 12. 17 ~ 2020. 6. 30 까지 양도하는 10년 이상 장기 보유하는 주택은 중과세율을 적용하지 않고 기본세율(6~42%)을 적용하며, 1세대 1주택으로 보는 경우에는 장기보유 특별공제 최대 80% 공제율을 적용합니다.

Q. 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고, 남은 1주택(고가주택)을 2021. 1. 1. 이후 양도하는 경우, 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 어떻게 계산하나요?

A. 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 처음 취득한 날부터 계산하며, 거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라 계산합니다. * 2021. 1. 1. 이후 양도분부터 적용

Q. 일시적 1세대 2주택과 장기임대주택을 보유한 1세대 3주택자가 고가주택을 양도할 때, 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례가 중복 적용된 경우, 9억 원 초과분에 대한 세율 및 장기보유특별공제는 어떻게 적용하나요?

A. 1세대 3주택자가 양도하는 1주택이 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례로 비과세 적용을 받는 경우, 양도하는 주택의 9억 원 초과분은 중과세율(기본세율+20%)이 적용되며, 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다.


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국세청

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