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국세청

부모 돈으로 부동산 부자, 세금은? ‘0원’

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고가 부동산 취득 224명, 자금출처조사 착수
특별한 소득이 없는데 연예인 배우자와 공동명의로 고가 아파트를 취득하고, 증여세를 탈루한 A 씨.


장모님 명의 계좌에 돈을 입금하고, 수차례 현금으로 인출해 자녀의 계좌에 입금, 자녀는 그 자금으로 부동산을 취득하는 방식으로 편법 우회 증여한 B 씨.


아버지의 회사에 위장 취업하고 근로 없는 근로소득 수령으로 편법 증여받아 부동산 취득 자금으로 사용한 C 씨.

이처럼 보유세와 양도소득세 중과세를 피하기 위해 편법 증여로 세금을 탈루하고, 증여가액 축소를 통한 증여세 탈루 등이 급증하고 있습니다.

국세청은 고가 아파트 취득자와 고액 전세입자 등 224명에 대해 자금출처조사에 착수했습니다. 특히 부모 등으로부터 취득 자금을 편법으로 증여받은 30대 이하를 집중 검증하기로 했습니다.



국세청은 그동안 부동산 거래를 통한 세금 탈루 행위를 근절하고 공정한 세정을 구현하기 위해 편법적인 재산증식 등 ‘세금 없는 부의 대물림’ 차단에 세정역량을 집중해 왔습니다. 이에 따라 부동산 취득과정의 불분명한 자금 원천과 고액 전세입자에 대해 자금출처조사를 실시하는 등 철저히 검증해왔으며, 특히 2017년 8월 이후 ​부동산과 금융자산의 편법 증여·양도소득세 탈루 혐의 등에 대해 7차례에 걸쳐 2,228명을 조사해 4,398억 원을 추징했습니다.

아울러, 분양권 불법 전매와 업·다운 계약서 작성 등 부동산 거래 질서를 어지럽히는 위법행위에 대해서도 지방자치단체와 협조해 탈루 세액을 추징하는 등 엄정히 대응하고 있습니다.

이런 가운데 최근 지속적으로 증가하는 부동산 증여 거래에서 대다수는 부동산 거래 과정에서 성실하게 세금을 신고·납부하고 있으나, 일부에서는 아직도 편법 증여 혐의가 나타나고 있으며 특히 고가 아파트 거래가 증가하면서 부의 편법 이전을 시도하는 사례가 다수 포착됐습니다.

세금을 정당하게 납부하지 않고 자산을 편법적으로 대물림하는 것은 납세의무를 성실히 이행하는 많은 국민들에게 상실감을 주므로 엄정히 대응할 필요가 있습니다.

이에 국세청은 뚜렷한 자금원이 없으면서 고가 아파트, 주거용 고가 오피스텔을 취득했거나 고급 주택에 거주하는 고액 전세입자 등에 대한 자금 흐름 분석을 완료하고, 부동산 거래를 통한 ​변칙적인 탈세행위 근절과 ‘공평과세’ 실천을 위해 동시 세무조사에 착수하게 됐습니다.


검증 대상자 224명 선정은 어떻게?

국세청은 그간 고도화·정교화 된 NTIS(차세대 국세행정 시스템)의 다양한 과세정보와 국토교통부의 자금조달 계획서, 금융정보분석원(FIU) 정보 등 과세 인프라를 활용해 고가 아파트 등 취득자와 고액 전세입자에 대한 소득·재산·금융자료와 카드 사용내역 등 PCI 분석(자산·지출·소득 연계분석)을 통해 현금 흐름을 입체적으로 분석했습니다.

분석 결과 연소자가 부모 등으로부터 받은 현금을 편법 증여받거나 사업소득 탈루 또는 사업체 자금을 유용해 부동산을 취득한 혐의가 있는 자를 검증 대상자로 선정했습니다.

▶ 고가 아파트 등 취득자

󰋮 취업 3년 차 사회 초년생인 20대 직장인이 고가의 아파트를 취득하면서 부동산임대업을 하는 부모로부터 자금을 증여받은 혐의



󰋮 소득이 전혀 없는 30대 주부가 고가 아파트 등 수 채의 주택을 취득하면서 남편으로부터 편법 증여받고 증여세를 탈루한 혐의

최근 서울 및 지방 일부 지역의 고가 아파트 거래 비중이 지속적으로 증가하는 추세를 보이고 있고, 취득 연령은 30~40대가 가장 많은 것으로 나타나고 있습니다.

이중 30대 이하는 대다수가 사회 초년생으로 자산 형성 초기인 경우가 많아 취득 자금이 불명확한 사례가 다수 포착돼 집중적으로 검증을 실시하게 됐으며, 부모 등 직계존속이 자녀에게 증여한 금액이 10년간 증여재산 공제 한도액 5,000만 원을 초과하면 증여세를 신고·납부해야 함에도 이를 이행하지 않은 혐의가 다수 포함됐습니다.

▶ 고액 전세입자

󰋮 30대 변호사가 본인 소득은 모두 소비지출에 사용하고, 고액의 전세보증금 등을 법인 대표인 부친으로부터 편법 증여받은 혐의



󰋮 뚜렷한 소득원이 없는 20대가 고가의 아파트를 취득하고 고액의 전세 아파트에 거주하는 등 사업체를 운영하는 부친으로부터 편법 증여받고 증여세를 탈루한 혐의

최근 고액 전세입자가 급격히 늘어나면서 전세금을 증여받는 등 탈루 개연성이 증가하고 있고, 이런 방식으로 편법 증여를 받은 고액 전세자금은 향후 고가의 주택을 취득하는 자금 원천으로 사용될 가능성이 높은 만큼, 매년 지속적인 검증을 실시하고 있습니다.

▶ 다운계약 등 양도소득세 탈루

󰋮 아파트 분양권 양도 과정에서 추가 프리미엄을 수령하였으나 최초 계약서대로 신고하여 양도소득세를 탈루한 혐의



󰋮 꼬마빌딩을 양도하는 과정에서 취득 계약서를 허위로 작성(업 계약) 하여 양도차익을 부당하게 축소하고 세금을 탈루한 혐의

주택·상가 등 부동산 매매 계약서를 실거래가로 작성하지 않고, 거래 당사자 간 서로 담합해 업·다운 계약서를 작성한 혐의가 포착됐습니다.

다운 계약서를 작성해 양도자는 양도소득세를 탈루하고 취득자는 자금 출처 검증을 회피하는 수단으로 악용되지 않도록 엄정히 검증할 예정이며, 업·다운 계약서 등 이중 계약서를 작성할 경우에는 양도자와 향수자 모두 1세대 1주택자라 하더라도 비과세와 감면이 배제되는 만큼 철저하게 관리하고 있습니다.

 

▶ 기획부동산 업체

󰋮 택지 개발 지구 인근 임야 수십 필지를 취득하고, 텔레마케터 및 블로거를 통해 허위・과장광고로 지분 판매하고 수수료를 허위 계상하는 등 제세 탈루한 기획부동산 업체



󰋮 개발호재 지역으로 알려진 지역 주변의 잡종지를 취득하여 수십여 필지로 분할하여 판매하고, 무자력자를 대표자로 내세워 가공경비를 계상하는 등 제세를 탈루한 기획부동산 업체

그동안 관계 기관의 지속적인 단속에도 불구하고 여전히 활동하고 있는 기획부동산 업체에 대해 세무 검증에 착수했습니다.

개발호재 지역 주변 땅을 헐값에 사서, 개발이 되는 것처럼 허위 과장광고를 하고 고가에 팔아 서민들에게 피해를 주는 사례가 다수 나타나고 있어 국세청은 이들 업체가 지분으로 판매하는 토지 등기 자료와 자체 수집한 현장 정보를 바탕으로 수시 세무조사를 실시해 조기에 채권을 확보하고 가공비용 등을 계상해 소득을 탈루하거나 법인자금을 사적으로 유출하는 조세 포탈 행위에 대해서는 조세범처벌법에 따라 고발조치하는 등 엄정하게 대응할 것입니다.


이렇게 조사합니다

이번 조사는 금융조사 등 자금출처조사를 통해 조사대상자 본인의 자금 원천 흐름은 물론, 필요시 부모 등 친인척 간의 자금 흐름과 사업 자금 유용 여부까지 면밀히 추적할 계획입니다.

조세전문가의 조력을 받아 날로 지능화되는 계획된 변칙 증여에 대해서는 자금 조성 과정에 대한 금융조사를 실시하고, 취득한 부동산의 자금 원천이 사업 자금의 유출에서 비롯된 경우에는 해당 사업체까지 조사대상을 확대하는 한편, 차입금으로 자산을 취득한 경우에는 부채를 상환하는 과정까지 철저히 사후 관리하겠습니다.

특히 조사 과정에서 사기나 그 밖의 부정한 방법으로 탈세한 사실이 확인되는 경우 ‘조세범처벌법’에 따라 고발하는 등 법과 원칙에 따라 엄정 조치하겠습니다.

국세청은 국토교통부로부터 매월 받는 자금조달 계획서*를 자금 출처 분석에 적극 활용하고, 지방자치단체에서 수 보하는 실거래가 위반 자료와 증여 의심 자료는 체계적으로 전산 관리해 탈루 여부 검증을 더욱 강화하겠습니다.

* 투기과열지구 내 실거래가 3억 원 이상 주택을 취득하는 경우 제출

특히 지난 10월 11일 착수한 서울지역 실거래 관계 기관 합동조사팀*의 조사 결과, 탈세의심**거래로 이달 내 통보될 자료에 대해서는 탈루 여부를 면밀히 점검해 자금 출처 검증을 실시하는 등 엄정히 대응할 예정입니다.

* 2019.1.11.~12.27 국세청, 국토교통부, 한국감정원, 서울시·관할 구청, 행정안전부, 금융감독원, 금융위원회 등 32개 기관 합동으로 서울지역 거래 신고내용 조사

** (주요 의심사례 예시) ① 자기 자금 없이 22억, 25억의 아파트 구입 ② 미성년자가 자기자금 6억 임대보증금 5억으로 약 11억 아파트 취득

국세청은 부동산·주식·예금 등 고액자산을 보유한 연소자 등에 대해서는 검증 범위를 확대해 탈세 여부를 지속적으로 검증해 나갈 계획입니다. 납세자 여러분의 성실한 납세의무 이행을 당부드립니다.

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국세청

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