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[2019 세법개정] 상가주택, 양도세 줄이려면?

조회수 2019. 10. 18. 12:15 수정
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※ 본 글은 '존킴의 잃지않는 투자' 블로그를 운영하고 있는 존킴의 이야기입니다.


안녕하세요. 존 킴입니다.

우리가 정부에 내는 세금은 여러 가지가 있지만 대부분의 세금은 국가 또는 지자체에 내야 할 세금이 정해져 있어 큰 문제가 되지는 않지만 양도세만큼은 복잡하고 다양해서 세무사조차도 꺼려할 정도로 복잡합니다.

지난 7월에도 세법 개정에 대하여 입법예고가 되면서 여러 가지 세금 관련법이 앞으로 개정될 예정인데, 알아두면 도움이 되리라 생각합니다.

갈수록 양도세 관련 내용은 복잡하기 때문에 혼자서 판단하지 말고 부동산 매매를 하기 전에는 국세청 콜센터 ‘126번’으로 무료 상담도 받아 보세요.


1세대1주택 비과세 적용대상 부수토지 범위 조정

수도권 단독주택(다가구 포함)을 소유하고 있는 사람들은 알아 두어야 합니다.


건물면적보다 넓은 마당을 보유한 수도권 도시지역의 단독주택을 보유한 사람이라면 주택 바닥면적과 주택 외 바닥면적이 어느 정도인지 토지대장과 건축물대장을 한번 확인해 볼 필요가 있습니다.


고가 겸용주택(실거래가 9억원 초과)의 주택과 주택 외 부분 과세 합리화

흔히 상가주택이라고 부르는 9억 원을 초과하는 겸용주택에 대하여 앞으로 상가 부분에 대하여는 주택으로 보지 않고 양도소득세를 계산하게 되는 것이 핵심 내용입니다.

현재까지는 고가 겸용주택이더라도 주택으로 사용하는 면적이 주택 외의 면적을 초과하면 모두 주택으로 간주하여 세금을 부과하였지만, 앞으로는 주택으로 사용하는 부분만 주택으로 간주합니다.

아래 표는 기재부에서 보도자료를 통해 배포한 양도세 세 부담 예시 표입니다.

이렇게 정리해 놓고 보면 간단히 보이는 내용이지만 실상은 그렇게 간단하지 않은 내용입니다.

지금 우리는 9억원 초과 고가 겸용주택에 대하여 얘기를 하고 있고, 고가 겸용주택은 실거래가 9억원 초과 금액에 대해서는 양도세를 부과할 때 장기보유특별공제를 적용하는데, 1세대1주택과 그 외 부분의 공제 비율이 다르다는 사실입니다.

2019년도부터 적용되는 장기보유특별공제율을 살펴볼까요?

1세대1주택과 그 외 부동산의 장기보유특별공제율이 다르다는 것이 보이죠?


1) 그런데 만약 실거주를 하지 않았다면?

지금까지는 1세대 1주택에 대해서는 실거주 여부에 관계없이 장기보유특별공제(최대 80%)를 받을 수 있었지만 2020년 이후 거래분에 대해서는 거주하지 않은 고가주택에 대해서는 장기보유특별공제를 최대 30%까지만 받을 수 있게 됩니다.

그렇기 때문에 실거주를 하지 않았다면 장기보유특별공제를 최대 80%가 아닌 최대 30%를 적용받기 때문에 양도세가 높아질 수밖에 없겠죠?

2) 고가겸용주택의 경우 주택부분과 주택 외 부분을 분리하여 양도소득세를 계산하므로 장기보유특별공제 비율이 낮다는 사실.

앞으로 고가 겸용주택에서 주택 외 면적에 대해서는 주택과 주택외의 부분으로 분리하여 양도소득금액을 계산하게 되므로, 주택이 아닌 건물에 대한 장기보유특별공제는 3년 보유시 2%이고, 4년 이후부터는 보유연수에 3%를 곱하여 최대 30%까지 적용을 받을 수 있습니다. 기존의 1세대 1주택 적용을 받아 최대 80%를 받는 것과 비교하면 차이가 많이 납니다.

따라서 거주하지 않는 고가 겸용주택을 보유하고 있다면 내년까지 매도하는 것이 유리할지, 아니면 계속 보유하는 것이 더 유리할지 고민해 볼 필요가 있겠죠.

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