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국세청

합산배제 신고는 왜 해야 하나요? 자주묻는 Q&A

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종합부동산세 합산배제 신고는 일정 요건에 해당하는 주택이나 토지, 과세특례 부동산을 종합부동산세 과세대상에서 제외해 줄 것을 세무서에 신고하는 절차입니다. 즉 종합부동산세고지를 정확하게 하기 위한 사전 작업이라고 할 수 있죠.

합산배제 요건을 충족했음에도 신고를 누락하면 정기 고지 시 내야 할 세액보다 많은 금액의 세금을 납부할 수도 있습니다. 반면 종합부동산세 합산배제 요건을 충족하지 못했으면서도 적용을 받은 것으로 확인된다면 경감 받은 종합부동산세액 외에도 이자상당가산액을 추가 납부해야 하죠.

법에서 정한 요건을 상세히 확인한 후 성실한 신고가 곧 절세임을 다시 한 번 당부드리면서, 어떤 경우가 잘못된 신고인지 몇 가지 추징 사례를 소개해 드릴게요.

임대 개시일을 잘못 적용한 경우

A 씨는 2013년 6월 30일 50호의 주택을 매입하고 같은 해 12월 14일 임대사업자로 등록했습니다. 2014~2018년 매입임대주택으로 합산배제 신고를 하고 2018년 7월 5일 30호 주택을 양도했습니다. 그러나 A 씨는 합산배제 신고 사후검증에서 추징 대상이 됐습니다.

왜? 임대주택의 임대기산일은 임대사업자로서 주택임대를 개시한 날인 2013년 12월 14일로 양도날짜인 2018년 7월 5일 시점에는 매입임대주택으로 의무임대기간인 5년 이내에 양도한 것이 됩니다.

미등록 사업자가 합산배제 신고를 한 경우

B 씨는 15호의 주택을 신축해 2013년 5월 1일 배우자 명의로 지자체 임대사업자 등록과 세무서 사업자 등록을 마쳤습니다. 2013~2018년 매입임대주택으로 합산배제 신고를 했는데 추징대상이 됐습니다.

왜? 매입임대주택은 임대사업자의 지위에서 임대하는 주택이므로 배우자의 명의로 사업자 등록이 되어 있는 경우에는 합산배제에서 제외됩니다. (본인 임대사업자 미등록)

매입임대주택을 의무임대기간 전에 양도한 경우

C씨는 2012년 7월 26일 다가구주택 30호를 매입해 2013년 12월 14일 지자체 및 세무서에 주택임대 사업자등록을 마쳤습니다. 2014~2017년 매입임대주택 합산배제 신고를 한 C씨는 2018년 5월 3일 다가구주택 30호를 양도하고 폐업신고까지 마쳤으나 추징대상이 됐습니다.

왜? 매입임대주택 합산배제는 임대사업자의 지위에서 5년 이상 임대해야 하므로 사업자등록일 2013년 12월 14일 이후 양도일까지 임대기간이 5년 미만에 해당해 2014~2017년 합산배제가 추징된 것입니다.

사용승인일로부터 5년 경과된 미분양주택을 합산배재 신고한 경우

D 씨는 2009년 5월 1일 15호 주택을 신축해 실제 사용 승인은 5월 5일에 받았습니다. 2015~2018년 미분양주택으로 합산배제 신고를 했는데, 추징 대상입니다.

왜? 과세기준일 현재 사용승인일로부터 5년이 경과했으므로 합산배제를 추징했습니다.

매매로 취득한 주택을 미분양 주택으로 합산배재 신고한 경우

E 씨는 2018년 5월 30일 100호의 미분양주택을 취득하고, 7월 1일 50호의 주택을 분양했습니다. E 씨는 2018년 50호의 미분양주택으로 합산배제 신고를 했는데 추징 대상이 됐습니다.

왜? 주택(건축)법에 의해 사업계획승인(건축허가)을 받은 자가 건축해 소유하는 경우에만 미분양주택으로 합산배제 적용을 받을 수 있습니다. 타인이 건축한 주택을 취득해 미분양주택으로 합산배제를 신고한 경우 추징합니다.

주택건설업자가 주택건설을 위해 취득한 주책신축용 토지가 취득일로부터 5년을 초과했을 경우

F 씨는 2012년 3월 5일 종합합산토지 300필지를 취득했습니다. 이후 2018년 취득한 필지를 주택신축용토지로 신고했는데 추징 대상이 됐습니다.

왜? 주택신축용 토지는 취득일로부터 5년 이내에 사업계획승인을 받아야 하므로 5년 이내에 사업계획승인을 받지 못한 종합합산토지는 과세특례에서 제외됩니다.


영~ 감이 안 잡히시는 분들을 위해 누리우리가 준비한 Q&A!  꼼꼼히 살펴보시고 본인의 사례를 대입하며 참고해 주세요!

질문Q

올해 종합부동산세 정기 고지는 언제 하나요?


답변A

올해 종합부동산세 고지서는 11월 20~22일에 발송할 예정이며, 납부기간은 12월 1부터 16일까지입니다.

질문Q

종합부동산세 합산배제 신고가 뭐죠?

답변A

납세자가 보유하고 있는 주택과 토지 중 종합부동산세 과세제외 요건을 충족하는 주택1)과 토지2) 명세를 관할세무서에 신고하는 것입니다. 신고기간은 9월 16일부터 30일까지이며 주소지(본점) 관할세무서에 신고서를 제출하거나 홈택스를 이용해 전자 신고할 수 있습니다.

1) 임대주택 및 사원용 주택 등(기숙사, 미분양 주택, 대물변제 주택 포함)

2) 주택 건설 사업자가 주택을 건설하기 위해 취득한 토지

질문Q

종합부동산세 과세특례 신고는 뭐죠?

답변A

개별단체가 실제 소유하고 있는 주택과 토지를 관리목적상 향교재단 등의 명의로 통합 등기한 경우 실질적 소유자인 개별단체를 신고함으로써 개별단체 기준으로 납세의무를 부담하게 되는 것입니다.

질문Q

합산배제, 과세특례 신고를 하면 어떤 혜택이 있나요?

답변A

합산배제 신고를 하면 요건을 충족하는 주택과 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외됩니다.

과세특례 신고를 하면 향교재단 등은 신고한 주택과 토지가 과세대상에서 제외돼 정확한 세액을 부과 받을 수 있으며, 개별단체는 별도의 신고 없이도 부과고지를 받을 수 있습니다.

질문Q

지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 신고해야 하나요?

답변A

기존에 합산배제를 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권·면적 등)이 있는 경우에만 신고 기간 내에 물건 변동내역(추가·제외·정정)을 반영해 합산배제 신고를 하시면 됩니다.

신고한 내용에 변동사항이 없는 경우에는 신고할 필요가 없으나 합산배제가 적용되는 임대주택이 19. 2. 12 이후 임대보증금·임대료의 연 증가율이 5%를 초과해 임대차 계약을 갱신한 경우 합산배제 대상에서 제외하는 신고를 해야 합니다.

질문Q

조정대상지역 판단 기준이 뭐예요?

답변A

납세의무성립일인 2019년 6월 1일 기준으로 조정대상지역을 판단합니다.

예를 들어 부산시 기장구, 부산진구, 남구, 연제구는 18. 12. 31 조정대상지역에서 해제됐기 때문에 주택 취득일자와 상관없이 19. 6. 1 기준으로 합산배제 임대주택 요건을 갖추면 합산배제가 가능합니다.

질문Q

18. 9. 14 이후 조정대상지역에 주택을 취득했으나 취득 계약은 9. 13 이전에 한 경우에도 합산배제 적용이 안 되나요?

답변A

18. 9. 13까지 조정대상지역 내 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우, 합산배제가 적용됩니다. 주택 취득과 계약일자가 조정대상지역 공고일 기준 전·후 여부에 따라 합산배제 가능 여부는 달라집니다.

수원 팔달, 용인 수지, 기흥의 경우 18. 12. 31에 조정대상지역으로 지정됐기 때문에 이전에 취득하고 계약한 주택에 대해서는 합산배제가 가능하지만 이후(19. 1. 1)에 취득·계약한 것은 적용되지 않습니다. 단, 이때는 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로운 임대주택을 취득한 것으로 가정합니다.

질문Q

합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용되나요?

답변A

19. 2. 12 이후 주택임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용되며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과할 경우에는 그동안 경감 받은 종합부동산세액과 이자상당 가산액을 추가로 납부해야 합니다.

질문Q

신탁재산에 대한 합산배제 신고는 어떻게 하나요?

답변A

합산배제 요건은 위탁자의 요건 충족 여부를 기준으로 판단하며 합산배제 신고는 납세의무자인 수탁자(신탁회사 등)가 하는 것입니다.

질문Q

실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지 못한 경우 합산배제 신고를 할 수 있나요?

답변A

종합부동산세 과세기준일(6. 1) 현재 주택을 임대하고 있는 자는 합산배제 신고기간 종료일(9. 30)까지 시·군·구청에 임대사업자 등록과 세무서에 주택임대업 사업자 등록을 각각 완료해야 합산배제 적용을 받을 수 있습니다.

질문Q

임대사업자로 등록하기 전에 임대한 기간도 의무 임대기간에 포함되나요?

답변A

임대기간은 임대사업자로 등록한 이후에 임대한 기간을 뜻하며, 임대사업자로 등록하기 이전에 주택을 임대했다고 하더라도 이전 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않습니다.

질문Q

주택임대 사업자 등록은 물건지 별로 각각 해야 하나요?


답변A

주소지 관할 시·군·구청에서 본인이 소유한 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할 세무서에서 사업자 등록을 하면 됩니다.

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