주택을 임대하고 싶은데, 세금은 어떻게 되나요?
"퇴직금을 은행에 예치하고 그 이자로 생활하고 있어요.
그런데 요즘 은행금리가 떨어져 수입이 많이 줄었어요.
퇴직금을 찾아서 소형주택을 구입하고
임대료를 받고 싶은데요.
주택을 임대하는 경우,
세금은 얼마나 나올지 궁금합니다."
주택을 임대하고 임대료를 받게 되면 원칙적으로 소득세를 내야 하지만 국민의 주거안정을 위해 일부 주택임대소득에는 소득세를 부과하지 않습니다.
먼저! 주택임대사업을 하려면
관할 세무서에 사업자등록을 해야겠죠?
사업자등록은 임대주택 소재지를 사업장으로 해야 하지만 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 규정에 의해 지방자치단체장에게 임대사업자로 등록한 사업자는 등록한 주소지를 사업장으로 해 관할 세무서장에게 사업자등록신청을 할 수 있습니다.
관할 세무서에 사업자 등록을 신청할 때는 신청서에 ‘임대사업자등록증’사본 또는 ‘임대주택명세서’를 함께 제출해야 하죠.
임대소득이 발생했을 때
소득세를 내야 하는 경우부터 살펴볼까요?
| 1주택
기준시가 9억 원 초과 주택, 국외주택의 월세 수입
| 2주택
모든 월세 수입
| 3주택 이상
보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 모든 월세수입과 3억 원을 초과하는 보증금·전세금 (보증금·전세금의 경우 주거전용면적이 40m²이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형 주택은 2021년까지 제외)
비과세되는 소득금액도 있겠죠?
| 1주택
기준시가 9억 원 이하 국내 주택의 월세 수입과 모든 보증금·전세금
| 2주택
모든 보증금·전세금
| 3주택 이상
① 소형 주택의 보증금·전세금 ② 비소형 주택이 3채 미만일 때 보증금·전세금 ③ 비소형 주택의 보증금·전세금 합계액이 3억 원 이하
보증금과 전세금에는 어떻게 과세하나요?
주택 보증금·전세금은 월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 정기예금이자율에 해당하는 금액만큼을 임대료로 간주해 과세합니다. 간주임대료는 보증금과 전세금에 과세하는 3주택 이상자에게만 과세하고, 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액의 60%를 과세합니다.
소형주택은 간주임대료 과세대상 여부를 판단할 때 주택 수에서 제외됩니다. 비소형 주택을 3채 이상 소유하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않는 것이죠.
다만, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함해 신고해야 합니다.
총수입금액이 연간 2,000만 원 이하라면
분리과세 가능
연간 총수입금액이 2,000만 원 이하인 주택 임대소득에 대해서는 2019년 1월 1일부터 분리과세를 선택할 수 있습니다. 종합소득 과세방식과 비교해 유리한 쪽으로 납세자가 선택할 수 있다는 의미죠.
국세청 홈택스는 종합과세와 분리과세 예상세액을 비교할 수 있는 서비스를 제공하고 있으니 많이 활용해 주세요.
| 국세청 홈택스 바로가기|
그럼 간주임대료 계산해볼까요?
| 과세대상
3주택 이상 보유자 중 전세금·(월세)보증금 합계 3억 원 초과분
| 주택 수 판정 방법
- 주거전용면적이 40m²이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형 주택 제외
- 본인과 배우자 소유 주택을 합산(직계존비속 주택은 합산하지 않음)
- 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기한 경우에는 각각 1개 주택으로 봄
- 공동소유주택은 지분이 가장 큰 자의 소유(가장 큰 자가 2인 이상인 경우는 각각의 소유로 하되 합의하여 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산)
| 과세최저한(3억 원) 적용방법
- 개인별 과세원칙에 따라 부부도 각각 주택 소유자별로 적용
- 3억 원 초과분의 60%에 대해 이자상당액만큼 과세
- 공동사업장의 경우 사업장의 임대보증금에서 3억 원 공제
| 간주임대료 계산방법
| 간주임대료 과세·비과세 사례
