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부모와 자녀의 전세 계약, 괜찮은 걸까요?

조회수 2021. 3. 29. 11:32 수정
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부모님은 제게 아파트를 증여해 주실 계획이십니다.

다만 시세가 좀 낮아지면 증여해 주시기로 했었는데 

계속 시세가 오르다 보니 더 늦출 수 없어서

그냥 지금이라도 증여해 주시기로 했습니다.

그러나 문제는 제가 취득세와 증여세를 낼 

자금이 부족하다는 것입니다.


마침 증여하시려는 아파트에 부모님이 거주하고 

계시니 부모님과 제가 전세 계약을 하고

저는 부모님께 받은 전세보증금으로 

세금 등을 내려고 합니다.

과연 이렇게 부모님과 자녀인 제가 

전세 계약을 해도 괜찮은 것일까요?


최근 국세청이 실시한 주택 취득 자금 출처 세무조사의 주요 사례에 따르면 부모 자녀 간의 전세 계약이 문제가 되어 증여세를 추징했다는 내용이 눈길을 끌었습니다. 이로 인해 부모와 자녀의 전세 계약 자체만으로 세무조사를 받거나 세금을 추징당하는 일인지 걱정하는 분들이 많아졌습니다. 부모와 자녀의 전세 계약이 문제가 되는 것은 어떤 경우인지 살펴보겠습니다.

전세 끼고 매입했는데 알고 보니
세입자가 아버지라면?

집값이 가파르게 상승하면서 무주택자들이 더 늦기 전에 주택을 구입하기 위해 가능한 수단들을 모두 동원하여 주택을 구입하는 이른바 ‘영끌’ 매수를 하는 경우가 많았습니다. 그 과정에서 부모의 도움을 받은 것은 아닌지에 대해 세무조사가 집중되다 보니 이를 피하기 위해 다양한 꼼수를 쓰다가 적발되곤 했습니다. 국세청에서 발표한 세무조사 사례 중 부모와 자녀의 전세 계약이 문제가 된 이유는 무엇이었을까요?

자녀가 고가 아파트를 매입했는데 알고 보니 그 아파트에 살고 있는 아버지로부터 매입한 것이었습니다. 자녀가 매입했지만 부모가 계속 그 집에 거주해야 했기 때문에 매매계약과 동시에 자녀와 아버지가 전세 계약을 했습니다. 그 덕에 자녀는 거액의 매매 대금에서 전세보증금을 제외한 나머지만 아버지에게 지급하면 됐습니다. 그러나 그마저도 자금이 부족해 일부는 아버지에게 빌린 것으로 소명한 것입니다. 이 경우 어떤 점이 문제가 된 걸까요?

사실 부모와 자녀가 전세 계약을 하는 것은 전혀 문제가 되지 않습니다. 단, 그것이 어떠한 허위나 가장이 없는 사실이어야 합니다. 그러나 위 사례에서는 조사 결과 임대인인 자녀가 임차인인 아버지와 함께 살고 있다는 점이 적발된 것입니다. 즉, 자녀가 따로 살지 않고 임차인인 아버지와 함께 살고 있다면 그 임대차 계약은 허위에 불과한 것이기에 그 보증금 액수만큼 자녀가 주택 구입자금을 증여받은 것으로 보아 증여세가 추징된 것입니다.


부모 자녀 간 전세 계약,
증여로 오해받지 않으려면

부모와 자녀가 전세 계약을 한 경우 증여로 오해받지 않으려면 어떻게 해야 할까요? 실제 남들과 하는 전세 계약처럼 똑같이 하면 됩니다. 부모 자녀 관계더라도 반드시 전세 계약서를 쓰고 보증금도 주고받아야 합니다. 특히 보증금을 주고받은 금융거래 내역은 추후 국세청이 살펴볼 수 있으니 그 자금 출처나 증빙서류 등은 확실하게 해 두는 것이 좋습니다.

그리고 임차인은 전세 계약 내용과 같이 임차한 주택에 실제로 거주해야 하고 전입신고도 해 두어야 합니다. 가족 간의 전세 계약이니만큼 확정일자를 꼭 받아야 하는 것은 아니지만 더 확실히 해두는 차원에서 확정일자까지 받아 두는 것도 좋습니다.

무엇보다 주의할 점은 임대인이 임차인과 함께 거주할 경우임대차 관계 자체가 부인되기 때문에 임대한 주택에 임차인과 함께 거주해서는 안 된다는 점입니다. 단순히 주소만 다른 곳으로 옮겨 놓는 것으로 눈속임할 수 있다고 생각하면 오산입니다. 부모 자녀와의 전세 계약에 대해서는 국세청도 주의 깊게 살펴보기 마련이고 실제 거주 사실 여부를 다양한 자료를 통해 검증해 볼 수 있기 때문입니다. 또한 자녀가 부모와 따로 살 수 있는 경제적 능력이 있는지도 중요합니다. 주소만 다른 곳으로 해 놓았을 뿐 소득이나 직업이 없어 부모에게 도움을 받아야 한다면 따로 거주한다는 사실을 의심받을 수밖에 없겠지요?

향후 전세보증금의 정산도 주의해야 합니다. 간혹 임대차 계약이 장기간이다 보니 시간이 많이 흐른 뒤에는 국세청의 관리가 소홀할 것이라 생각해 부모에게 지급해야 할 전세보증금을 지급하지 않고 슬쩍 넘어가려다가 추후 이러한 증여 사실이 적발될 수 있습니다. 부모와 자녀의 전세 계약에 대해서는 임대차 관계가 끝나거나 임대보증금의 변동이 있을 경우 국세청이 사후관리를 통해 부모에게 지급해야 할 금액 일부를 면제받은 것은 아닌지 끝까지 살펴본다는 점을 주의해야 합니다.


부모 전세를 활용한
다양한 주택 취득방법

집값이 비싸고 자녀들의 자금은 부족하다 보니 부모와의 전세 계약을 활용하는 경우가 많아지고 있습니다.

가령 결혼 후 전세로 살고 있는 자녀에게 부모가 거주하고 있는 집을 증여함과 동시에 자녀와 전세 계약을 하고 그 보증금으로 자녀가 취득세와 증여세를 내게 하는 경우가 그렇습니다. 그와 달리 자녀가 고가의 집을 매입하기로 계약한 후 잔금을 치를 자금이 부족하다 보니 그 집에 부모가 전세로 들어오게끔 하고 그 전세보증금을 받아서 잔금을 치르는 경우도 있습니다. 물론 부모는 자신의 집을 타인에게 전세로 내주고 자녀가 매입한 집에 전세로 들어오는 식입니다.

모두 실제 임대차 계약이고 전세보증금 등의 자금 출처나 금융거래 내역이 확실할 뿐 아니라 사후에도 정상적으로 보증금 등이 정산되면 괜찮지만 사실과 달리 허위에 불과하다면 추후 세무조사를 통해 거액의 증여세 등이 추징될 수 있으니 주의하셔야 합니다.


<세무법인 다솔 WM센터 3본부 최용준 세무사>


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