상가겸용주택 1주택자, 올해 안에 파는 게 유리한 이유
김 씨는 서울에 상가겸용주택을 한 채 보유하고 있습니다. 1층은 상가로 2층은 일부는 상가, 일부는 주택으로 세를 주고 있고, 3층에서는 김 씨 본인이 살고 있는데요. 10년 전 취득했을 때부터 쭉 거주하고 있어서 보유, 거주기간 모두 10년이 넘었습니다. 내년부터는 상가겸용주택을 팔 때 양도소득세(이하 “양도세”라고 한다)가 많아진다는 얘기를 듣고 사실인지 궁금합니다.
‘주택 또는 상가’에 따라
양도세가 달라집니다
1층은 상가로 쓰고 2, 3층은 주택으로 쓰는 상가와 주택이 섞여 있는 건물을 ‘상가겸용주택’이라고 하는데요. 세법에서는 주택인지 상가인지에 따라 양도세가 달라집니다. 가령, 주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 양도가액 9억 원까지 비과세가 가능합니다. 만일 9억 원을 초과하는 주택이라면, 전체 양도차익 중 전체 양도가액에서 9억 원을 초과하는 양도가액에 대한 비율 만큼에 대해서만 과세됩니다. 거기에 양도차익에 대해 공제해 주는 장기보유특별공제도 1세대 1주택자는 공제 혜택이 큰데요. 올해부터는 보유기간 및 거주기간에 따라 각각 연 4%씩 적용되어, 10년 이상 보유 및 거주했다면 최대한도인 양도차익의 80%를 공제받을 수 있습니다.
반면, 상가는 어떨까요? 상가는 양도일 현재 1채뿐이라도 양도세 비과세는 없습니다. 비과세 규정은 주택에 한해서 1세대 1주택 요건을 만족했을 때 적용되는 것이기 때문이죠. 마찬가지로 다주택자가 가진 상가라도 다주택자 중과는 주택에 한해서 적용되는 것이기 때문에 상가와는 관련이 없습니다. 상가는 보유기간에 따라 연 2%씩 15년 이상 보유한 경우 최대 양도차익의 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 기본세율(6~45%)이 적용됩니다.
주택의 연면적이 상가의 연면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 양도세를 적용합니다.
김 씨처럼 상가겸용주택
한 채를 가지고 있는 경우
양도세는 어떻게 될까요?
이때는 주택의 연면적과 상가의 연면적을 비교해서 판단하는데요. 주택 연면적이 상가 연면적보다 크다면 전체를 주택으로 봐서 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 반면, 주택 연면적이 상가 연면적과 같거나 작다면 주택 연면적만큼은 주택으로 보고, 상가 연면적만큼은 상가로 보아 양도세를 계산합니다. 따라서 주택 연면적이 상가 연면적보다 1㎡만 커도 상가로 쓰는 면적을 포함해 전체에 대해서 비과세를 받을 수 있으므로 상가겸용주택 보유자에게 유리하게 적용된다고 볼 수 있는데요.
가령, 김 씨의 상가겸용주택이 주택의 연면적은 145㎡이고 상가의 연면적은 140㎡라면 전체를 다 주택으로 보아 양도세를 계산합니다. 양도가액이 9억 원 이하라면 양도세가 비과세 되어 없고, 양도가액이 9억 원을 초과하면 9억 원을 초과하는 양도가액에 대한 양도차익에 대해서만 과세되고 장기보유특별공제도 양도차익의 80%를 공제받을 수 있습니다.
2022년 1월 1일 이후부터는 9억 원 초과
상가겸용주택의 양도세가 달라집니다
그런데 내년부터는 양도가액이 9억 원을 초과하는 상가겸용주택은 상가 연면적에 대해서는 더 이상 1세대 1주택 비과세 혜택을 볼 수 없습니다. 양도가액이 9억 원을 초과하는 상가겸용주택은 주택 연면적이 상가 연면적보다 커도 주택 연면적만 주택으로 보아 양도세 비과세를 적용하고, 상가 연면적은 상가로 보아 양도세를 계산하는 것으로 세법이 개정되었기 때문입니다. 개정세법은 양도가액 9억 원을 초과하는 상가겸용주택에 한해 적용하는 것으로 양도가액이 9억 원 이하라면 현행과 마찬가지로 주택 연면적이 상가 연면적보다 크면 전체를 비과세 받을 수 있습니다.
2021년에 파는 경우 vs 2022년에 파는 경우 양도세, 얼마나 차이 날까요?
10년 이상 보유 및 거주한 상가겸용주택(주택: 145㎡ > 상가: 140㎡)을 한 채 보유한 김 씨의 양도세가 올해 파는 경우와 내년에 파는 경우 얼마나 차이가 생길지 한번 알아볼까요? 김 씨의 상가겸용주택은 취득가액이 4억 원, 예상 양도가액은 16억 원입니다.
올해 안에 판다면주택 연면적이 상가 연면적보다 크기 때문에 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 즉, 전체 양도차익 12억 원 중에 9억 원을 초과하는 양도가액 비율(43.75%)인 5억 2,500만 원에 대해서만 과세되며, 장기보유특별공제도 양도차익의 80%가 적용되어 양도세는 약 2,300만 원(지방소득세 포함)입니다.
그렇지만 2022년 1월 1일 이후에 판다면양도가액이 9억 원을 넘는 상가겸용주택이기 때문에 주택 연면적만 주택으로 보고 상가 연면적은 상가로 보아 양도세를 계산해야 합니다.
이때, 양도가액과 취득가액은 양도 당시와 취득 당시의 주택과 상가의 기준시가로 각각 안분해서 계산합니다. 안분한 주택 양도가액은 약 8억 1,400만 원으로 9억 원 이하이기 때문에 주택 부분은 전부 비과세되어 양도세가 없습니다. 하지만, 상가 부분의 양도차익인 약 5억 8,900만 원에 대해서는 전부 과세되고 장기보유특별공제도 연 2%씩 20%를 적용받아 양도세는 약 1억 7,800만 원(지방소득세 포함)이 발생합니다. 결국, 김 씨가 2022년 이후에 양도하면 2021년에 양도했을 경우에 비해 7배가 넘는 양도세를 내야 합니다.
따라서 9억 원이 넘는 상가겸용주택을 보유한 1세대 1주택자는 올해 양도하는 경우와 내년 이후에 양도하는 경우의 양도세를 비교해 보고, 유리한 방향으로 양도 계획을 세우는 것이 바람직합니다.
이은하 세무사 저서:
이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일
