국세청

A. 지난해 11월 국세청은 주택임대소득 불성실 신고 혐의자 3천 명을 선정하고 이를 대상으로 대대적인 세무 검증을 실시하였습니다. 평소 국세청은 월세 소득에 대해 자발적으로 세무 신고를 하도록 권장하고 있지만 그럼에도 자진하여 신고하지 않을 경우 지속적으로 이를 찾아내고 있습니다.

주택 임대소득, 즉 주택을 월세 또는 전세로 임대할 경우 그 임대소득에 대해 과세되는 대상을 명확히 알아둘 필요가 있습니다.

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주택 임대소득 과세대상을 판단할 때 우선 ‘주택 수’를 계산하는 것이 중요한데 주택 수는 본인과 배우자의 주택 수를 합산하여 계산합니다. 부부합산 1주택자는 주택임대소득에 대해 과세되지 않지만 기준시가가 9억 원을 초과하는 고가주택을 임대해 월세를 받는다면 1주택자라 하더라도 과세 대상이 됩니다.

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부부합산 2주택자라면 월세 수입에 대해서는 과세 대상이지만 월세 관련 보증금에 대해서는 과세되지 않습니다. 그러나 부부합산 3주택 이상을 보유하고 있다면 월세뿐 아니라 보증금 및 전세금에 대한 간주임대료도 과세대상(단, 보증금 등 합계가 3억 원 초과 시)이 됩니다. 다만 간주임대료 계산 시 소형 주택(전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 경우)은 보증금 과세대상 주택에서 제외(2021.12.31.까지) 됩니다.

그동안 주택 임대소득에 대해 소득세 신고를 하지 않았어도 별다른 추징 없이 지나온 경우도 있었을지 모릅니다. 그러나 앞으로는 더 이상 소득세 신고를 누락하기가 쉽지 않을 것으로 보입니다. 국세청이 다양한 방법으로 당신의 주택 임대소득 내용을 이미 파악하고 있기 때문입니다.

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주택 임대소득을 누락했다가 세무서로부터 연락을 받은 대부분은 그동안 받은 월세 및 전세보증금에 대해 세무서에서 이미 꽤 상세히 파악하고 있다는 사실에 깜짝 놀라는 경우가 많습니다.

국세청은 신고하지 않은 월세 및 보증금 액수를 어떻게 알고 있는 것일까요? 국세청은 기본적으로 관계 기관 등으로부터 임대차 계약 신고내용(임대주택), 전세권·임차권 등기 내용 등 주택 임대 자료를 수집해 분석합니다. 또한 임차인이 연말정산 시 신청한 월세 세액공제 또는 월세 현금영수증 등의 자료도 참고합니다. 그뿐만 아니라 임차인이 임대차 계약 후 동사무소에 신고한 전월세 확정일자 자료까지 건네받아 정확한 월세 및 보증금 액수를 파악해 냅니다.

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소규모 원룸이나 다세대주택 등과 같이 보증금이 비교적 소액이라면 임차인들이 확정일자 및 임차권 등기 등을 하지 않는 경우가 많은데 그렇다면 국세청이 파악할 수 없는 사각지대에 있다고 봐도 될까요? 그렇지 않습니다. 국세청은 이처럼 주택 임대 자료가 없는 경우를 대비해 주변 시세 등을 활용한 빅데이터 분석 자료를 구축해 놓았고, 이를 통해 최대한 실제와 가까운 주택 임대소득 규모를 파악하고 있기 때문입니다.

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또한 임차인이 외국인인 경우 대개 확정일자를 받지 않는다는 점을 악용해 그 주택임대소득 신고를 누락했더라도 그 외국인이 근무하는 회사로부터 주거비 지원 증빙자료 등을 수집하는 방법으로 집주인의 임대수입을 파악해 내게 됩니다.

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따라서 내가 신고하지 않으면 세무서도 모를 거라는 안일한 생각은 더 이상 곤란하겠죠?

주택임대소득 과세 대상자들은 임대사업 시작일로부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 해야 합니다. 만일 사업자등록을 하지 않는다면 주택임대수입금액의 0.2%에 해당하는 미등록 가산세가 부과되니 주의가 필요합니다. 그뿐만 아니라 사업자등록을 하지 않을 경우 소득세 계산 시 필요경비나 기본공제 등에서 불이익이 주어지기 때문에 그만큼 세 부담도 더 커지게 된다는 점을 명심해야 합니다.

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또한 주택임대소득 과세 대상자라면 매년 2월 10일까지 임대사업장현황신고를 하는 것이 좋습니다. 사업장현황신고를 해 두면 5월 종합소득세 신고 시 국세청으로부터 간편신고 서비스를 제공받을 수 있어 편리하게 소득세 신고가 가능하기 때문입니다.

< 세무법인 다솔 WM센터 3본부 최용준 세무사 >