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꼬마빌딩 증여할 때 감정평가를 꼭 받아야 할까요?

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"오랫동안 보유해 온 작은 상가건물을 아내와 자녀들에게 미리 증여할 계획입니다. 그동안 공시지가로 증여세를 계산하면 된다고 알고 있었는데 얼마 전 뉴스에서 앞으로는 국세청이 감정평가액으로 증여세를 부과할 수 있다고 들었습니다. 어떤 경우에 감정평가액으로 증여세가 계산되는지 그리고 증여할 때 감정평가를 꼭 받아야 하는지 궁금합니다. "

부동산의 증여가액은 어떻게 정해지나요?

본래 부동산을 증여 또는 상속받을 경우 그 ‘시가’로 증여세 등을 계산하게 됩니다. 시가라는 것은 다수의 사람들 사이에서 자유롭게 거래가 되는 경우 그 가액을 말하죠. 아파트의 경우 단지 내에서 유사한 다른 아파트의 실거래가, 즉 유사 매매사례가액을 곧 시가로 볼 수 있습니다. 그래서 보통 아파트를 증여할 경우 아파트의 공시가격이 아닌 매매사례가액으로 증여세를 계산하게 됩니다. 

그러나 아파트를 제외한 다른 부동산은 비교가 가능한 유사한 물건을 찾기가 어렵고 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액을 확인하기가 어려운 경우가 더 많습니다. 그래서 이런 경우 정부와 지자체에서 매년 고시하는 개별공시지가 등의 기준시가로 증여세를 계산하도록 했죠. 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격, 그리고 상가건물과 같은 비거주용 부동산은 국세청이 정한 방법으로 계산된 건물 기준시가와 토지 개별공시지가를 합한 금액으로 증여세가 계산되었습니다.

 

이러한 기준시가는 다음과 같이 유형별로 시기를 달리해 발표됩니다.

<부동산 가격 공시(고시)제도 요약>  

테이블 제목
개별공시지가
공동주택가격
개별주택가격
기준시가
대 상
토지
공동주택
개별주택
비주거용 건물
공시(고시)일
5월 말
4월 말
4월 말
12월 말
공시기관
지자체장
국토교통부장관
지자체장
국세청장
꼬마빌딩만 감정평가액으로 증여세를 계산하는 이유는?

우리나라 토지의 공시가격 현실화율은 평균 약 65%로서 시가에 비해 많이 낮은 편이라는 점이 문제입니다. 공시가격 현실화율이란 지자체장이 발표한 공시가격이 시가 대비 어느 정도인가를 나타내는 것인데 공시가격 현실화율이 65%라면 시가가 10억 원일 때 공시가격은 6억 5천만 원 정도 한다는 뜻입니다. 

그러다 보니 현금이나 아파트를 증여할 때보다 토지나 상가건물을 증여하면 시세보다 낮은 공시가격으로 증여세가 계산되면서 세부담 자체가 낮아져 형평에 어긋난다는 지적이 있었습니다. 이에 국세청은 불공정한 평가관행을 개선하고, 과세형평을 제고하기 위해 납세자가 기준시가로 상속세 또는 증여세 신고를 하더라도 추후 직접 감정평가를 의뢰하여 시가에 근접한 평가가액으로 상속․증여세​를 부과하겠다는 것입니다.


물론 모든 부동산의 상속·증여에 대해 감정평가를 하는 것은 아닙니다. 감정평가가 최초 시행되는 올해에는 편법 증여 수단으로 악용될 소지가 큰 오직 비주거용 부동산 즉, 주로 꼬마빌딩과 같은 상가건물이나 나대지 등에 대해서만 적용되기 때문에 단독주택, 다가구주택 등은 적용 대상이 되지 않습니다.


내 건물의 감정평가액을 국세청은 어떻게 알게 되나요?

납세자가 부동산을 상속 또는 증여 받은 후 기준시가로 계산해 증여세 등을 신고·납부하게 되면 앞으로 국세청은 시가와 기준시가의 차이가 큰 부동산을 선별해 외부 감정평가 기관에 평가를 맡기게 됩니다.


이는 상속·증여세 신고 이후 법정결정기한(상속세 9개월, 증여세 6개월) 내의 감정평가액도 이를 시가로 볼 수 있도록 개정(2019.02.12.)되었기 때문에 가능해진 일입니다. 즉, 상속세 신고기한이 6개월 내, 증여세 신고기한이 3개월 내인 점을 감안하면 상속일로부터 15개월, 증여일로부터 9개월 내에 국세청이 의뢰한 감정평가가 이루어질 수 있다는 뜻이 됩니다. 물론 이러한 감정평가 비용은 국세청이 모두 직접 부담하며 납세자에게는 전혀 부담을 지우지 않습니다.


<상속·증여세 신고기한 및 법정결정기한>  

테이블 제목
구 분
신 고 기 한
법정결정기한
감정평가 가능 기간
상 속 세
증여일이 속하는 달의
말일부터 3개월 이내
신고기한부터 9개월
상속 후 약 15개월
증 여 세
증여일이 속하는 달의
말일부터 3개월 이내
신고기한부터 6개월
증여 후 약 9개월

이렇게 감정평가가 이루어지면 납세자의 주소지 관할세무서에서는 재산평가심의위원회가 열리게 되고 심의 결과 감정평가액이 시가로 인정되면 당초 신고한 기준시가와의 차이에 대해서 상속세나 증여세가 추가로 부과될 수 있습니다. 이때 그나마 다행인 점은 신고불성실 가산세와 납부지연 가산세는 모두 면제된다는 것입니다.


상가건물은 반드시 감정평가액으로 증여세 신고를 해야 하나요?

앞서 설명드린대로 본래 상가건물은 시가가 불분명해 기준시가로 증여세 신고를 하는 경우가 많고 이 또한 적법하게 신고한 것으로 봅니다. 그러나 국세청은 신고된 기준시가와 시가와의 차이가 크고, 고가인 비주거용 부동산에 대해 감정평가를 실시할 예정이라고 밝혔습니다. 즉, 비주거용 부동산 전체에 대해 감정평가를 실시하지 않고, 과세형평성이 크게 떨어지는 물건을 위조로 감정평가를 하겠다는 뜻입니다.


댓글님! 궁금한 점 해결되셨나요? 한 번 더 요약하면, 증여하고자 하는 꼬마빌딩의 기준시가와 시가의 차이가 크다면 신고 전에 스스로 감정평가를 받아 증여세를 신고하는 것도 고려해보시면 좋겠습니다.

만일 감정가액으로 신고하지 않은 경우에는 감정평가 대상자로 선정되어 국세청의 엄격한 세무검증 과정을 거쳐야 될 수도 있으며, 향후 상속·증여 부동산을 매매할 계획이 있다면 감정평가를 통해 해당 자산의 취득가액이 높아지기 때문에 양도소득세가 절감되는 효과도 있으니 감정평가를 받아 신고하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

다만, 감정평가를 받더라도 감정가액이 모두 시가로 인정되지는 않습니다. 일정 기준(보충적평가액과 시가의 90%)에 미달한 가액으로 너무 낮게 감정평가받는 경우 상속·증여 재산 평가액으로 인정받지 못할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.




_ 세무법인 다솔 WM센터 최용준 세무사



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