국세청

안녕하세요~ 오늘은 양도 소득세 상담 전문가 황혜윤 조사관님과 함께 1세대 1주택 비과세 요건에 대해서 알아보겠습니다. 영상으로 먼저 시작해볼까요~?

같은 1세대 1주택이어도 양도소득세를 비과세 받기 위한 요건이 다릅니다.

1세대가 양도일 현재 똑같이 국내에 1주택을 보유하였더라도 판매하고자 하는 주택을 취득 당시 비조정지역이었다면, 거주하지 않고 보유기간만 2년 이상일 경우에도 비과세 요건이 됩니다.

하지만, 취득 당시 조정 지역이었다면 보유기간 2년 이상이며 거주 기간 2년 이상이어야 판매 시 비과세 요건에 충족됩니다.

매매가격의 9억 원 이하까지만 비과세 되므로 비과세 요건에 충족되더라도 매매가 9억 원 이상인 부분에서는 세금 계산됩니다.

조정 지역이지만 꼭 2년 이상 거주하지 않아도 되는 예외도 있습니다. 바로 매매하고자 하는 주택을 어느 시기에 계약했는지에 따른 경우입니다.

조정 대상 지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 경우입니다.

비과세 요건의 조정 지역 대상 내 2년 거주 요건은 2017년 08월 02일 파리 부동산대책 때 추가 되어 매매하고자 하는 주택을 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 입증된 경우이며 1세대가 계약금 지급일 당시 주택을 보유하지 않은 무주택 세대인 경우입니다.

​

◆ 계약일 '17.08.03 이전

◆계약금 지급 내역 확인 가능 여부

◆계약금 지급 시기에 세대 전원 무주택 여부

​

예를 들어 볼까요?

20. 2. 21. '수원, 안양, 의왕' 지역이 추가 조정 지역으로 지정이 되었는데요. 조정 지역 전 20년 2월 10일에 계약하고, 조정 지역 선정 후인 20년 2월 28일에 잔금을 치르는 경우 계약금 지불 일에 세대 전원이 다른 주택이 없는 경우 거주하지 않아도 되며, 세대원 중 한 명이라도 주택을 보유했었다면 2년 이상 거주해야 매매 시 비과세에 충족됩니다.

조정 대상 지역은 투기 과열지구랑은 다른데요. 대출 규제나 분양권 당첨 전매 제한의 경우에는 투기 지역인지가  중요하지만, 양도소득세에서는 조정 지역이 중요합니다. 부동산 사고 파실 때 조정 지역인지 꼭 확인하시길 바랍니다. 

특히 1세대 1주택 비과세에서는 주택을 구매할 때가 중요합니다. 취득 시 조정 지역인 경우, 조정 지역에서 해제되더라도 2년의 거주 요건이 있습니다.

예를 들어볼까요?

작년 11월 8일 부산이 조정 대상 지역에서 해제되었습니다. 이런 경우 팔 때는 비조정지역이 되었어도 취득 시 조정 지역이었을 경우 2년 거주하여야 비과세 요건이 됩니다.

​

국토교통부에서 지정 및 해제 현황 확인 가능합니다!

주택 취득 일부터라고 생각하시지만 2주택 이상 보유하신 분들은 주의하셔야 할 것 같은데요. 내년에 양도하시는 경우 바뀐 내용 확인하셔야 합니다. 내년 2021년 1월 1일부터 변경되는 사항입니다.

A와 B 주택을 가진 2주택 보유자가 올해 2020년 12월 31일까지 2주택을 모두 판매하면, A 주택의 판매시기와 상관없이 B 주택에서 2년 이상 거주만 충족하면 됩니다.

A와 B 주택을 가진 2주택 보유자가 2021년 1월 1일 이후 A 주택 또는 A와 B 주택 모두 판매할 경우, A 주택의 판매시기로부터 B 주택을 2년 이상 거주해야 B 주택을 비과세로 적용받을 수 있습니다.

예외도 있습니다!

일시적 2주택일 경우입니다. 동거 봉양합가, 혼인으로 인한 합가, 상속으로 인한 2주택이 된 경우에는 주택이 2채 이상이어도 2021년 1월 1일 이후에도 판매 시 먼저 판매하는 주택은 비과세가 되며, 이후 판매하는 주택도 처음 취득한 일로부터 2년으로 거주 기간 인정됩니다.

오늘은 1세대 1주택 비과세 요건에 대해 알아보았는데요.

어려운 내용이었지만, 황혜윤 조사관님과 함께 한층 더 쉽고 자세한 내용으로 배워볼 수 있었습니다.  

1세대 2주택 이상이신 분들은 올해 안에 판매하셔야 비과세 요건 충족되기가 더 쉬울 것으로 보이네요~