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상속주택 비과세를 위한 조건!

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상속을 하거나 받을 때 상속한 부분에 대한 세금이 붙습니다. 하지만 주택을 상속한다고 해서 모든 세금을 다 내는 것은 아닙니다. 비과세 혜택을 받을 수 있는 요건들이 있기 마련이죠. 상속주택 비과세 특례를 받을 수 있는 조건들에 대해서 알아보겠습니다.



첫 번째, 세대가 다른 부모님으로부터 상속받은 주택이어야 합니다.

사망일 당시 돌아가신 부모님과 별도 세대여야 한다는 뜻이지요. 즉, 같이 살지 않은 부모님의 주택을 상속받아야 원래 가지고 있던 일반주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 만약, 어머님과 같은 집에서 계속 살았다면 동일한 세대이기 때문에 어머님이 돌아가시기 전이나 후나 동일하게 1세대 2주택자입니다. 상속으로 인해 2주택이 된 것이 아니기 때문에 상속주택 비과세 특례는 적용받을 수 없습니다.

하지만 동일 세대인 경우에도 따로 살다가 동거봉양을 위해 합가한 것이라면 상속주택 특례를 받을 수 있는데요. 이때, 세대를 합친 날 현재 부모님 중 어느 한 분이라도 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있어야 합니다.



두 번째, 일반주택(B)은 어머님 사망일 당시 보유하고 있던 주택이어야 합니다.

박 씨의 서울 아파트(B)는 어머님 사망일 당시 보유한 주택이어야 합니다. 다시 말하면 어머님이 돌아가신 이후에 박 씨가 새롭게 취득한 주택이라면 상속주택 비과세 특례를 적용받을 수 없다는 얘기입니다.

이 규정은 2013년 2월 15일 이후에 취득한 일반주택에 대해서 적용되는 것으로 2013년 2월 14일 이전에 취득한 일반주택은 사망일 당시 보유한 주택이라는 요건을 적용받지 않습니다. 따라서 가령, 2010년에 어머님이 돌아가셔서 상속받은 주택이 있는 상태에서 2012년에 일반주택을 취득한 경우에도 상속주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다.



세 번째, 피상속인이 소유한 주택이 여러 채라면, 특례 우선순위가 적용되는 주택이어야 합니다.

부모님이 사망일 당시 주택을 2채 이상 가지고 있었다면 어떨까요? 상속주택을 여러 채 보유한 상태에서 일반주택을 팔아도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을까요? 그렇지 않습니다. 다음 순위에 따른 1주택만 상속주택 특례를 받을 수 있습니다.



네 번째, 상속주택과 일반주택, 파는 순서가 중요합니다.

상속주택과 일반주택이 있을 때, ‘어떤 집을 먼저 파느냐’에 따라 양도세가 차이가 매우 큽니다. 일반주택을 먼저 팔아야, 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있기 때문입니다. 물론 1세대 1주택 비과세 요건은 갖춰놔야 하겠죠.

박 씨의 경우 2015년에 취득한 서울 주택이기 때문에 거주 요건은 없고 2년 이상 보유한 양도가액 9억 원 이하인 주택이라면 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 그리고 나면 박 씨에게는 상속주택 한 채만 남겠죠?

상속주택 역시 비과세 요건을 갖춘 이후에 팔면 비과세를 받을 수 있습니다. 상속주택은 2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 내 주택이기 때문에 2년 보유뿐만 아니라 2년 거주도 해야 양도가액 9억 원 이하인 경우 비과세가 됩니다.


이런 세법 내용을 모른 채 일반주택 대신 상속주택을 먼저 팔면 어떻게 될까요?

 

상속주택을 먼저 팔 경우, 양도일 시점에 2주택자로 보아 양도세가 과세됩니다. 다만, 상속받은 날(사망일)로부터 5년 이내에 팔면 다주택자로 중과되지는 않고, 5년 후에 상속주택을 먼저 팔면 다주택자로 중과되니 주의하셔야 합니다.

이처럼 상속주택이 있을 때는 양도순서가 특히 중요하기 때문에 팔기 전에 반드시 세금 부담을 비교해 보고 매도 의사 결정을 하는 것이 좋습니다.


이은하 세무사, 저서: 이은하의 부동산 절세 오늘부터 1일

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