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주택임대사업 비과세, 어떤 조건이 있나요?

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안녕하세요. 저는 제 소유의 9억 원 이하 1주택, 배우자 명의로 된 9억 원 이하 1주택으로 임대사업을 하는 40대 남성입니다. 올해부터 주택임대소득에 대한 소득세에 대해 전면과세가 실시되었다고 들었는데, 그럼 앞으로 주택임대업자는 무조건 세금을 내야 하나요?


올해부터 주택임대소득(2019년 귀속), 즉 월세와 전세 보증금의 간주임대료 소득신고가 실시됩니다! 하지만 국민의 주거 안정을 위해 일부 주택임대소득에 대해서는 소득세를 부과하지 않기로 했는데요. 주택임대소득세에 제외되는 대상을 자세하게 설명해드릴게요!



우선, 소유 주택 수에 대해서 정확하게 짚어보아요

우선 내 소유의 주택의 수를 정확하게 알아야 해요.

다가구주택은 1채의 주택으로 보되, 건물을 독립된 공간으로 사용할 수 있어서 따로 등기한 경우(구분등기), 각각을 1채의 주택으로 계산하게 됩니다.

공동소유의 주택은 그 지분이 가장 큰 사람의 소유주택으로 계산해요. 다만, 지분이 가장 큰 사람이 2명 이상이면 각각의 소유로 계산하되, 합의하여 특정 한 사람을 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 해당 사람의 소유로 계산합니다.

만약 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산하여 계산해야 합니다. 예를 들어 남편이 2채 배우자가 1채가 있는 경우 총 3채로 합산하여 계산됩니다.

임대사업자분들 집중!

그럼 이제 어떤 경우 비과세 대상에 해당하는지 설명해드릴게요!



비과세 주택임대소득

◆ 1채의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득

부부 합산해서 기준시가 9억 원 이하의 국내 주택 1채만 가지고 있으면 비과세 대상에 해당합니다. 다만, 소득세법 제99조에 따른 기준시가가 9억 원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 과세합니다.

이에 따라 위 사례의 경우 과세대상입니다. 부부 합산 국내 주택 2채를 소유하기 때문이에요.

◆ 보유주택이 2주택이면서 월세 없이 보증금만 받는 경우


2주택 보유자가 월세 없이 보증금만 받는 경우에 소득세는 비과세 대상입니다. 

잠깐!

보증금만 받는다고 해도 3주택 이상이라면 간주임대료를 과세해요. 간주임대료는 전세금이나 보증금을 받았을 때 여기에 일정한 이율을 곱한 금액을 임대수익으로 간주하는 것입니다.

하지만 간주임대료 과세 대상에 해당하지 않는 경우도 있어요. 국민의 주거생활 안정을 위한 민간 임대주택 공급의 활성화를 위해 2021.12.31.까지 소형주택의 보증금은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외됩니다.

전용면적이 40m² 이하이면서 기준시가 2억 원 이하라면 소형주택이라 하는데요. 소형주택이 보증금 과세대상 주택에서 제외된다는 말은 3주택 이상 보유자가 소형주택을 포함하고 있다면 그 소형주택의 보증금은 간주임대료 과세대상에 포함하지 않는다는 뜻입니다. (소형주택을 주택 보유수에 계산하지 않는다는 뜻이 아님을 주의해 주세요!)



지금까지 주택임대소득 비과세 대상 조건에 대해 알아보았어요.

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국세청

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