오피스텔 구입 시, 어떤 세금을 내야하나요?
정년을 채우고 퇴직한 A 씨. 모아둔 돈과 퇴직금으로 오피스텔에 투자하기로 결정했습니다. 오피스텔 임대수입으로 노후자금을 마련하기로 한 것이죠. 그런데 오피스텔은 일반 주택이 아니라 세금이 복잡하다는 이야기를 들었습니다. 과연 오피스텔을 구입하면 어떤 세금을 내야할까요?
기본적으로 오피스텔은 ‘숙식이 가능한’ 업무시설로 분류됩니다. 하지만 경우에 따라 주거용으로 사용할 수 있으며, 이에 따라 납부하는 세금이 달라집니다.
◆ 오피스텔 구입할 때, 취득세·부가가치세
취득세
취득세는 일정한 자산을 취득한 사람에게 부과하는 세금으로, 취득 시 1번만 납부하면 됩니다. 오피스텔은 용도 구분 없이 취득세 4%에 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%를 더해 4.6%를 납부해야 해요. 아파트 취득세가 가격과 면적에 따라 1.1~3.5%로 매겨지는 것에 비하면 조금 높죠?
하지만 취득일로부터 60일 이내에 주택임대사업자로 등록한다면 면적에 따라 취득세를 감면받을 수 있습니다. 전용면적 60㎡ 이하는 취득세 전액이 면제되고, 취득세액이 200만 원 이상이라면 85%까지 감면받을 수 있습니다. 취득세 감면은 원칙적으로 4년 이상 임대하는 조건이므로 이를 위반할 시 감면된 취득세를 추징합니다.
부가가치세
주거용으로 사용(주거용 임대 포함)하기 위해 오피스텔을 구입하면서 부담한 부가가치세는 환급받거나 매입세액공제를 받을 수 없습니다. 부가가치세는 원칙적으로 최종소비자가 부담하는 세금이기 때문이지요. 사업용으로 사용한다면 구입할 때 부담한 부가가치세를 환급받거나 매입세액공제받을 수 있습니다. 단, 업무용 오피스텔로 취득해 부가가치세를 환급받은 후 10년 이내에 업무 용도로 사용을 중단하고 거주용으로 사용(주거용으로 임대하는 것 포함)하면 잔존기간에 해당하는 부가가치세를 추징당하게 됩니다.
→ 취득세 598만 원
→ 1천 300만 원의 부가가치세 매입 세액으로 공제 또는 환급
전용면적 30.03㎡의 1억 3,000만 원 오피스텔을 주거용으로 구매했다면?
→ 취득세 해당 없음
→ 1천 300만 원의 부가가치세 환급 불가
◆ 오피스텔 보유할 때, 재산세·종합부동산세
구입한 오피스텔을 계속 가지고 있을 경우, 이용목적에 상관없이 매년 재산세를 납부해야 합니다. 일정 금액 이상의 부동산을 보유하고 있는 경우 종합부동산세도 납부해야 하죠.
재산세
오피스텔은 법적으로 주택이 아니기에 업무용 건물로 과세합니다. 오피스텔은 건물과 토지로 나눠 마치 별도의 세금처럼 재산세 고지서를 발부하는데요. 매년 6월 1일 건물은 시가표준액(지방세를 계산하기 위한 평가기준), 토지는 개별공시지가를 기준으로 재산세를 계산해 건물분 재산세는 7월에, 토지분 재산세는 9월에 고지됩니다.
> 업무용 오피스텔
과세표준) 시가표준액×공정시장가액비율 70%
표준세율) 0.25%(단일세율)
> 주거용 오피스텔
과세표준) 시가표준액×공정시장가액비율 60%
표준세율) 가격에 따라 0.1%~4%
● 토지분 재산세는요,
과세표준) 개별공시지가×공정시장가액비율 70%
표준세율) 가격에 따라 0.2%~0.4%
* 해당 표는 2019년 기준으로 작성되었습니다.
종합부동산세
오피스텔을 업무용으로 쓸 경우 종합부동산세 대상에서 제외되지만, 부속토지의 공시지가가 80억을 초과하는 경우에는 과세 됩니다.
주거용으로 사용한다면 다른 보유 주택과 합산해 기준시가 6억 원을 초과하면 과세합니다.(1주택이고 단독명의일 때는 9억 원)
오피스텔 임대할 때, 부가가치세·소득세
임차인이 오피스텔을 업무용으로 이용한다면 임대료와 보증금에 대한 간주임대료가 부가세 과세대상에 해당돼 임대료 등에 대해 매년 2회(간이과세자의 경우 1회)에 걸쳐 부가가치세 신고를 해야 합니다.
오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에는 주택임대사업(면세)에 해당하기 때문에 임대소득에 대한 부가세 신고·납부의무는 없으나, 매년 2월 면세수입금액을 신고해야 합니다.
소득세
오피스텔의 용도가 주거용이든 업무용이든 오피스텔로 매달 월세를 받게 된다면 이에 대한 소득세를 내야 합니다.
다만, 오피스텔을 포함해 주거용 건물(2주택 이상)에서 임대로 얻는 임대소득이 2,000만 원 이하인 경우 2018년까지는 한시적으로 소득세가 부과되지 않았으나, 올해부터는 연 2,000만 원 이하의 임대소득은 분리과세 15.4%(지방세 포함)로 세율이 적용됩니다.
◆ 오피스텔 양도할 때, 부가가치세·양도소득세
오피스텔을 업무용으로 이용하다 양도할 경우에는 부가가치세 환급 여부와 관계없이 매수자에게 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 신고·납부해야 합니다.
또한 소유자의 주택 보유 여부와 관계없이 일반건물의 양도로 보고 보유기간별 양도소득세 기본세율(6~40%)과 토지와 건물을 양도할 때 적용되는 장기보유특별공제(보유기간에 따라 6~30%)를 적용해 양도세를 계산합니다.
주거용으로 이용하다 양도하는 경우 부가가치세는 비과세되지만 만약 소유자가 오피스텔 외에도 다른 주택을 소유하고 있다면 양도소득세 부과대상이 되는지 검토해봐야 합니다.
오피스텔을 투자 수단으로 사용하실 분들은 본인 상황에 맞게 용도를 선택해, 절세하도록 하세요!
