부동산 임대사업자가 알아야 할 세금, 부가가치세 신고
그동안 부가가치세 신고에서 납부방법까지 안내 드렸습니다. 이와 관련하여 월세를 받는 임대사업자인 경우에 부가가치세를 납부하는지 여부에 대해 문의가 있어, 이번에는 부동산 임대사업자가 알아야할 세금 중 부가가치세에 대해 자세히 안내하고자 합니다.
"부동산 임대"란 부동산의 대여를 사업목적으로 하는 것으로 임대차계약 기타의 방법으로 부동산의 권리를 사용·수익하게 하고 그 대가를 받는 것을 말하는 것으로, 현행 부가가치세법은 부동산임대업을 용역의 공급에 해당하는 과세거래로 규정하고 있습니다.
가. 과세대상 및 과세되지 않는 임대업자
사업자가 부동산을 임대하는 경우 용역의 공급으로 과세대상에 해당합니다.
- 부동산임대 및 부동산매매에 대한 과세범위
아래는 부동산 임대와 매매의 과세·면세를 구분한 표입니다.
- 과세대상에서 제외되는 임대
나. 신고시 과세표준 계산방법
1) 부동산임대 과세표준에 포함되는 것
■ 일반적인 경우
■ 임대 주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우
■ 구분이 불분명한 경우
- 부가가치세가 과세되는 부동산임대용역과 면세되는 주택임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우는 아래와 같이 계산을 합니다.
* 토지가액과 건물가액은 예정신고기간 또는 과세기간이 끝난 날 현재의 소득세법 제99조에 의한 토지와 건물 등에 대한 기준시가에 따름 (토지 : 개별공시지가，건물 : 국세청장이 매년 산정·고시하는 가액)
□ 간주임대료 계산 방법
부동산의 전세금 또는 임대보증금에 대하여만 계산하며, 계약에 따라 임대보증금을 임대료에 충당한 경우에는 충당한 금액을 제외한 금액으로 계산합니다.
간주임대료 : 보증금 x (임대일수/365, 윤년의 경우 366) x 정기예금이자율
간주임대료 계신 시 적용 이자율은 위와 같습니다. 만약 변경 공포(고시)일 전에 부동산임대 사업자가 폐업한 경우에는 폐업일 현재 고시된 이자율 적용하면 되며, 폐업자는 과세기간은 과세기간 개시일부터 폐업일까지입니다. 그리고 임대보증금 간주임대료의 공급시기는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일입니다.
2) 부동산임대용역에 대한 공급시기
- 임대(전대)보증금 간주임대료는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일
- 월세의 경우 계약서 상에 명시된 대가의 각 부분을 받기로 한 때
- 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우로서 계약기간의 개월 수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 과세표준으로 계산하는 경우에는 예정신고기간 종료일(3.31, 9.30) 또는 과세기간 종료일(6.30, 12.31)을 공급시기로 합니다. (초월산입, 말월불산입)
다. 제출서류
- 부가가치세 신고서
- 매출·매입처별 세금계산서 합계표
- 부동산임대공급가액 명세서
2010.7.1. 부터 부동산임대업자는 부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 제출하여야 하며(미제출 시 1% 가산세 적용) 임대차계약을 갱신한 경우 2010.7.1. 이후 갱신하는 분부터 부가가치세 예정 및 확정신고 시 임대차계약서 사본을 제출해야 합니다. 이 때 임대차계약의 갱신에는 임대차기간을 연장하는 것 이외에 임차보증금, 임대료 등이 변경되는 경우가 포함됩니다.
부가가치세 신고 관련 자주묻는 질문들
(부동산임대업자 편)
답변) ’18.1기 부가가치세 확정신고 기간에 적용되는 임대보증금에 대한 이자율은 1.8%입니다. (부가가치세법 시행규칙 제47조)
’18.1기 확정신고기간의 과세대상기간 일수는 181일(1~6월) 이며, 임대보증금 등에서 임대료로 충당한 경우 충당금액은 임대보증금에서 제외합니다.
답변) 부동산임대업자가 사업장을 임대한 후 임대차계약을 갱신한 경우에는 부가가치세 신고 시 임대차계약서 사본을 제출해야 합니다. (일반과세자만 해당) 임대차계약의 갱신에는 임대차기간을 연장하는 것 이외에 임대보증금, 임대료 등이 변경되는 경우가 포함되며 임차인이 변경되는 것은 포함되지 않습니다.
답변) 임대공급가액명세서를 제출하지 아니하거나 제출한 임대수입이 사실과 다르게 적혀있는 경우에는 제출하지 아니한 임대수입금액 또는 제출한 수입금액과 실제 수입금액과의 차액에 대하여 100분의 1에 해당하는 금액이 부동산임대공급가액명세서 제출불성실 가산세로 부과됩니다.
답변) 홈택스 전자신고의 입력서식화면에서 과세표준 및 매출세액의 ｢부동산 임대 공급가액 명세서｣를 서식선택 후 ‘저장후 다음이동’ 클릭 → 신고 내용 앞쪽화면에서 ‘과세 기타(정규영수증 외 매출분)’ 작성하기 클릭 → ‘부동산 임대 공급가액 명세서’ 작성하기 버튼이 있는 화면이 나오며, 작성이 완료되면 보증금이자는 기타 매출로 자동 입력됩니다.
답변) 네, 추가 되었습니다. 추가대상으로는 ｢공공주택특별법｣에 따른 공공주택사업자(국가·지자체·LH·SH 등)와 부동산투자회사(리츠)간 사업용부동산 임대용역이며, 2018.2.13. 이후 용역을 공급하는 분부터 적용됩니다.
부동산 임대사업자가 알아야 할 세금인 부가가치세에 대해 자세히 알아보았습니다. 사업자들은 ‘성실신고가 최선의 절세’라는 인식을 가지고 성실하게 신고하여 줄 것을 부탁드립니다.
온라인 세법교실_2018년 1기 확정 부가가치세 홈택스 전자신고방법
