국세청

"상가 겸용주택을 신축하는 경우 주택부분을 조금 더 크게 하면 전체를 주택으로 인정받는다." 어떤 말인지 감이 오시나요?
오늘은 상가 겸용주택 신축 시 양도소득세를 절세할 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다.

직장생활을 하다 정년퇴직한 박문수 씨는 안정된 노후생활을 위해 거주하고 있는 주택을 헐고 4층짜리 주상복합건물을 신축하여 1개층은 본인이 사용하고 나머지는 임대를 하려고 합니다. 박문수 씨는 나중에 이 건물을 양도하더라도 양도소득세 과세 대상이 되지 않도록 요건에 맞게 건축하려고 하는데, 어떻게 신축해야 할까요?

박문수 씨의 경우 지하 1층 지상 4층의 건물로서 1·2층은 근린생활시설,3·4층은 주택을 신축하고자 할 때, 지하층에 주거용 방을 들이던가 지하층에 방을 들일 수 없다면 옥상 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물(옥탑방 등)을 건축하여 주택부분이 조금이라도 더 크게 하면 됩니다.

겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로, 겸용주택을 신축할 경우 주택부분을 조금 더 크게 신축하고 1세대가 해당 겸용주택 1개를 양도할 때에는 그 전부에 대하여 비과세를 적용받을 수 있기 때문입니다.


박문수 씨가 신축 3년 경과 후 양도 시, 주택부분이 더 큰 경우에는 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세 되지만, 상가부분이 크다면 양도소득세가 부과가 됩니다. 그러나 이 방안은 세금측면에서만 검토한 것이므로 건축규제 여부, 임대수입 등 제반사항을 고려하여 결정하여야 할 것입니다.

상가 겸용주택을 신충하는 경우 주택부분을 상가부분보다 크게 하면 전체를 주택으로 인정받을 수 있습니다.

그러나 이 방안은 세금측면에서만 검토한 것이므로 건축규제 여부, 임대 수입 등 제반사항을 고려하여 결정하여야 합니다.

1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때 한 동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 봅니다.
다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않습니다.

참고예규

① 1세대 1주택 해당여부를 판정할 때 임대하고 있는 점포 등 영업용 건물에 속한 주거용 방은 주택으로 보지 않습니다.
② 주택과 주택 외의 건물구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의합니다.
③ 주택에 해당되는지 여부는 공부상의 용도에 관계없이 그 실제구조 및 사용 형태에 의해 판정합니다.
④ 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 사용 용도가 명확하지 아니한 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산합니다.
⑤ 2층 겸용주택으로서 2층 주택을 올라가기 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 그 계단부분은 주택으로 봅니다.
⑥ 겸용주택에 부설된 계단 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라 구분하되 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 주택외 면적의 비율로 안분계산합니다.