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상속 · 증여재산에 대한 평가의 원칙은?

조회수 2017. 9. 20. 14:32 수정
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부동산 등 재산을 상속이나 증여받을 때, 그 재산의 평가액이 얼마인지에 따라 납세자가 부담할 세액이 결정됩니다. 따라서, 재산을 어떻게 얼마의 가치로 평가하는지가 중요한 문제입니다. 오늘은 상속 · 증여재산에 대한 평가 원칙을 알아보겠습니다.

상속이나 증여재산을 평가할 때는 시가로 평가하는 것이 원칙이며, 세법에서는 ‘상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다.'라고 규정하고 있습니다.

시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하는데, 시가에는 해당 재산의 실제 매매가액 이외에도 감정, 수용, 공매 또는 경매가액도 포함됩니다.


세법에서는 재산평가 시점을 상속개시일 또는 증여일로 정하고 있으며, 상속재산의 경우에는 상속개시일 전·후 6개월, 증여재산의 경우에는 증여일 전·후 3개월 이내에 매매, 감정, 수용, 공매 또는 경매가 있는 경우 그 확인되는 가액은 시가로 인정됩니다.

  • 해당 재산에 대해 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 이 경우 특수관계인과의 거래 등 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 등에는 제외됩니다. 
  • 해당 재산 (주식 및 출자지분은 제외 )에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 합니다.
  • 해당 재산에 대하여 수용 · 경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 이 경우 물납한 재산을 상속인 또는 그와 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 가액은 시가로 보지 않습니다.
  • 평가대상 재산과 면적·위치·용도 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매·감정·수용·경매 또는 공매 등의 가액. 이 경우 평가기간 내 신고일까지의 매매 등의 가액만 적용합니다.
홈택스: 상속·증여재산 스스로 평가하기 서비스

상속이나 증여재산을 평가할 때는 시가로 하는 것이 원칙이지만 시가를 산정하기 어려운 경우가 있을 수 있습니다. 세법에서는 이와 같은 문제를 보완하기 위하여 평가해야 할 재산의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 재산 종류별로 평가할 수 있는 방법을 규정하고 있답니다.

토지 개별공시지가
• 인터넷 www.realtyprice.kr > 개별공시지가
주택 개별주택가격, 공동주택가격
• 인터넷 www.realtyprice.kr > 개별단독주택 공시가격, 공동주택공시가격
오피스텔 및 상업용건물 상업용건물/오피스텔 기준시가
다만, 고시된 기준시가가 없을 경우 일반건물 평가방법으로 산정
• 인터넷 www.hometax.go.kr > 조회 / 발급 > 기준시가 조회 >
상업용건물/오피스텔
일반건물 국세청장이 고시하는 건물 기준시가 산정방법에 따라 평가
• 인터넷 www.hometax.go.kr > 조회 / 발급 > 기준시가 조회 >
건물기준시가 (양도 ), 건물기준시가 (상속,증여 )
임대차계약이 체결된 부동산 등 사실상 임대차 계약이 체결되거나, 임차권이 등기된 부동산의 경우 토지의
개별공시지가 및 건물의 기준시가와 1년간 임대료를 환산율 (12%) 로 나눈
금액에 임대보증금을 합계한 금액을 토지와 건물별로 비교하여 큰 금액
코스피·코스닥 상장주식 평가기준일 이전·이후 각 2월간에 공표된 매일의 거래소 최종 시세가액의
평균액
비상장주식 1주당 순손익가치와 순자산가치를 각각 3 과 2의 비율로 가중평균한 가액

 오늘은 부동산 등의 재산을 증여 또는 상속으로 받았을 때, 평가의 원칙을 시가로 한다는 규정을 살펴보았습니다.


사실 복잡한 재산평가를 일반 납세자가 스스로 하기는 쉽지 않습니다. 납세자들의 어려움을 해결하고자 국세청 홈택스에서는 ’17.7.18.(화)부터 「상속·증여재산 스스로 평가하기」 시스템을 개시하여 상속·증여재산의 평가에 필요한 정보를 최대한 제공하고 있으니 참고해 주십시오. 


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