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주택대출 언제 갈아탈까

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2년 전 은행 빚을 받아 내 집 마련에 꿈을 이룬 주이자(36)씨는 요즘 대출을 갈아타야 하나 고민입니다. 한국은행이 10월 16일 기준금리를 내리면서 요즘 주택담보대출 이자율도 낮아졌기 때문입니다. 그런데 지금 갈아타자니 시장금리는 더 낮아질 거 같기도 합니다. 갈아탈 때 내야 하는 수수료도 아깝고요. 어떻게 해야 할까요?


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■ 낮아지는 금리 흐름에

· 2017년 7월 신규취급액 기준 주택담보대출 금리는 평균 연 3.28%였다. 2019년 8월 현재는 2.47%다.(한국은행 경제통계시스템)

· 당분간 금리가 내려갈 가능성이 크다. 금리 결정 과정은 매우 복잡하지만, 대체로 경기가 좋지 않을 때는 금리가 내려가는 경향이 있다. 지금이 그렇다. 글로벌 경기가 나빠지고 있는 추세다. ‘나홀로 호황’이라던 미국도 경기 내리막을 타고 있다.

· 대출 금리 등 여러 금리의 기준이 되는 기준금리도 점점 낮아지는 모양새다. 한국은행은 10월 기준금리를 1.25%로 내렸는데, 내년에 더 내릴 가능성이 크다. 미국에서 한국은행 역할을 하는 Fed(미국 연방준비제도) 역시 미국의 기준금리를 세차례 정도 내릴 것으로 시장은 전망하고 있다.


■ 당장 갈아탈 수도 있지만 

· 급하지 않다면 조금 기다려보는게 괜찮다. 당분간 시장금리가 낮아지는 흐름이기 때문이어서 서둘러 갈아탈 필요는 없다.

· 대출을 갈아탈 때 금리 흐름만 봐서는 안된다. 생각하지 못한 추가 비용이 발생할 수 있다.


■ 더 따져봐야 할 것

· 중도상환수수료 : 대출을 받은 뒤 3년이 되지 않았다면 중도상환수수료를 내야 한다. 상환액 기준 최대 1.2%까지 매겨진다. 갈아타면서 줄어든 이자액과 비교해 수수료가 더 많다면 당연히 갈아타지 말아야 한다. 대체로 2년이 지나면 수수료율이 많이 내려간다. 대출 받은지 2년이 넘었다면 갈아타는 걸 검토할 만하다.

· LTV : 대출을 갈아타면 주택담보대출비율(LTV)을 다시 적용받는다. 그런데 정부가 LTV 한도를 줄였다. 서울의 경우 예전에는 집값의 60%까지 대출을 받았는데 지금은 40%까지만 받을 수 있다. 7억원짜리 집이라면 예전엔 4억2000만원을 빌릴수 있었는데 요즘은 대출 한도가 2억8000만원이다. 갈아타면서 1억원이 넘는 목돈을 한꺼번에 갚아야될 수 있다.

· 정부 정책 금융 활용 : 부부합산 연소득 7000만원(세전) 이하인 무주택자나 1주택자와 같은 조건에 맞으면 보금자리론으로 갈아타는 걸 검토해 보면 좋다. 2% 초반대의 금리를 적용한다.

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머니블리

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