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전세 살던 김대리, 반전세 돌릴 땐

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4년 차 직장인 김지훈(33) 대리는 전세 만기를 앞두고 고민이 많습니다. 2년 전 2억원에 전세 계약했던 집주인이 보증금 1억원에 월세 30만원짜리 반전세를 요구했기 때문이죠. 김 대리처럼 전세를 반전세로 돌릴 땐 월세를 얼마나 내야 적정할까요?


출처셔터스톡

■ 반전세란

집주인에게 전세 보증금 일부를 맡기고, 그 외 금액을 매달 나눠 월세로 내는 방식이다. 보증부 월세라고도 한다.


■ 간단 계산법은

우선 전월세 전환율을 알아야 한다. 이는 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율이다. 계산법은 월세÷(전세금-보증금)×100이며, 연이율 환산 땐 12개월을 곱한다. 예컨대 2억원에 전세 살던 집을 만기 때 시세대로 2억2000만원으로 올리려고 하는데, 집주인이 보증금 1억8000만원, 월세 20만원 계약을 요구했다고 치자. 전환율은 20만원÷(2억2000만원-1억8000만원)×100으로 0.5가 된다. 연간 월세 전환율은 6%다.


■ 금액 상한선은

법은 이 비율이 일정 수준을 넘지 못하도록 상한선을 규정하고 있다. 보증금 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 '기준금리+대통령령으로 정하는 이율(3.5%)' 이내에서 정하도록 한다. 한국은행 기준금리가 현재 1.25%이니 4.75%가 상한선이다. 보증금 1억원을 월세로 돌릴 경우엔 연간 475만원, 월 39만5800원을 넘어선 안 된다.


■ 난 어떻게 해?

· 재계약 전에 한국감정원 통계를 확인하는 게 좋다. 해당 물건이 있는 지역의 전환율이 어느 정돈지 파악할 수 있어서다. 방법은 간단하다. 감정원 부동산통계정보 사이트를 검색한 뒤 '부동산통계'란에서 '전월세전환율' 항목을 찾으면 볼 수 있다.

· 지역과 주택 유형, 주택 크기에 따라 다르다는 점을 인지해야 한다. 같은 지역이라 해도 대개 단독주택>연립·다세대>아파트 순으로 이율이 높다.

· 전월세 전환율 상한선도 어디까지나 참고 차원으로 접근해야 한다. 법 적용 범위가 '계약 기간 중'으로 한정돼 있어 실효성이 떨어져서다. 현실적으로 보증금과 월세를 조정하는 건 대부분 '재계약' 때로, '계약 기간 내'는 드물다. 강제 규정도 없다.

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