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집을 사려고 매도인(집주인)에게 가계약금까지 보냈는데, 갑자기 취소 통보를 받았다? 이럴 땐 어떻게 해야 할까요. 대개 가계약금의 2배액만 돌려받고 계약을 해제하곤 하죠. 그러나 이건 올바른 대처법이 아닙니다.

■ 일방적 해제도 문제는 없어

주택 매매계약은 매도·매수인의 합의로 이뤄지는 사적 계약이다. 한쪽에서 계약 해제를 통보하면, 억울하지만 막을 수 없다. 정식 계약 전에 매물을 '찜'하기 위한 가계약은 어떨까. 구두 계약만 하고 가계약금을 보냈어도 계약은 성립하고, 효력도 발생한다. 다만 계약을 깨면 해약금이나 위약금을 내야 한다. 민법에 의하면 주택 계약 후 계약금을 주고받았더라도 중도금 또는 잔금 지급 전이면 계약을 해지할 수 있다. 매도인이 계약 해제를 원하면 계약금의 2배를 내고, 매수인이면 계약금을 포기하면 된다. 별다른 약정이 없다는 전제에서다.

■ 잘못된 상식은

많은 이들이 가계약 상태에서 매도인이 계약 해제 시 가계약금의 2배액만 부담하면 되는 줄 안다. 그렇지 않다. 해약금은 실제 받은 돈(가계약금)이 아닌 계약금 총액 기준이다 '매수인이 계약금 중 일부만 지급한 경우, 이 일부 계약금의 2배가 아닌 계약금 전액의 2배를 받아야 한다'는 대법원 판결도 있다. 매수인 A씨가 매도인 B씨와 5억원짜리 집 매매계약을 맺고 계약금 5000만원 중 1000만원을 송금했다고 하자. 이때 B씨가 계약을 깨면 A씨는 1000만원의 2배가 아닌 5000만원의 2배인 1억원을 받을 수 있는 거다.

■ 다만

가계약금 지급 당시에 2배액 배상 조항이 포함된 본계약 내용을 확정한 상태여야 '계약금 2배액'을 받기 수월하다. 매수인과 매도인 의사가 정확히 일치해야 하고, 가능한 관련 내용을 문자나 녹음 등을 통해 증거로 남기는 게 좋다. 그렇지 않으면 매도인에게 계약금의 2배액을 받아내기 쉽지 않고, 분쟁이 생길 수 있다.

■ 알아둘 것

· 예외도 있다. 가계약 당시 매수인과 매도인이 해약금 기준을 계약금이 아닌 가계약금으로 정한 경우, 합의한 내용을 따라야 한다. 가계약 때 중개업자가 양쪽에 이렇게 고지하는 경우가 많다.

· 매수인 입장에서 계약 해제를 막는 '꼼수'도 있다. 앞서 언급했듯 계약 해제는 중도금 지급 전에만 가능하다. 바꿔 말해 계약금 외에 돈을 조금이라도 보내면 계약을 무를 수 없는 거다. 이를 이용해 계약서에 약정한 잔금 지급 날짜 전에 중도금 명목으로 돈을 보내면, 매도인은 계약을 해제할 수 없게 된다.

계약 취소돼도 중개료 내나(머니블리 바로가기)