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부동산을 거래할 때 실제 매매가격보다 낮게 신고하는 유형을 '다운계약'이라고 하죠. 집을 팔 때 내는 양도소득세를 줄이기 위한 건데, 많이 들어봤을 겁니다. 한데 최근엔 '업계약'이 증가 추세라네요. 대체 누가 왜 할까요?

■ 무슨 일

국토교통부가 올해 상반기(1~6월) 부동산 실거래가 위반 사례를 조사한 결과 다운계약이 211건, 업계약이 183건이었다. 지난해 연간 적발 건수는 각각 606건과 219건. 이런 추세라면 연말까지 업계약 건수는 지난해 수준을 크게 넘어설 전망이다. 그동안 다운계약이 성행했는데, 최근엔 그 못지않게 업계약이 많아진 거다.

■ 업계약은

실제 매매가격보다 높게 신고하는 거래 행위다. 매도자가 요구하는 다운계약과 달리 매수자가 업계약을 제안한다. 과정은 대개 이렇다. 매도인 A씨는 아파트를 매수인 B씨에게 6억원에 팔기로 한다. 이때 B씨는 A씨에게 "7억원으로 신고해달라"고 요구하고, A씨는 이를 받아들인다. A씨 본인은 딱히 손해 볼 게 없다고 판단해서다.

■ 왜 할까

· 집값을 일부러 올려 적는 '이해 안 되는' 행위를 하는 이유는 뭘까. 당장 집을 산 뒤 내는 취득세가 올라가는 데도 말이다. 무엇보다 나중에 집을 팔 때 양도세를 줄일 수 있어서다. 3억원짜리 집을 4억원에 샀다고 신고하면, 나중에 이 집을 5억원에 팔았을 때 2억원이 아닌 1억원에 양도세가 매겨지기 때문이다. 여기서 유추할 수 있는 건 두 가지다. 그 목적 자체가 '양도세 줄이기'에 있는 만큼 집값 상승을 기대할 때 이뤄진다는 것과 양도세 부담이 취득세를 내는 것보다 클 때 업계약을 한다는 점이다. 지난해 4월부터 시행 중인 양도세 중과를 피하기 위한 방법으로도 이용된다. 양도세 중과는 집이 2채 이상일 경우 양도세를 더 많이 매기는 걸 말한다.

· 주택담보대출을 더 받기 위한 목적도 있다. 현재 서울 같은 투기과열지구의 경우 집값의 40%밖에 돈을 빌릴 수 없다. 하지만 집값을 높게 적으면 그만큼 대출을 더 받을 수 있다.

■ 난 어떻게 해?

· 절대 다운·업계약을 해선 안 된다. 엄연히 불법 행위이기 때문이다. 적발되면 매도인은 해당 부동산 취득세의 3배 이하 과태료가 부과되고, '양도세 신고 불성실'로 탈세액의 40%가 가산된다. 매수인도 취득세를 추가로 내야 하고, 탈세액의 20%가 가산된다.

· 업계약을 했다가 실제보다 높여 신고한 금액에 대한 취득세만 내고, 집값이 오르지 않아 손해 볼 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다.

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