가족 간 부동산 거래와 세금
얼마 전 언론 보도를 보니 지난 해 강남권에서 부동산 증여거래가 전년도 대비 3배 가까이 증가했다고 한다. 최근에는 강남뿐만 아니라 집값 상승이 있었던 다른 지역에서도 증여가 부쩍 많아졌다고 하는데, 역시 원인은 정부의 부동산 대책으로 인해 양도 거래가 줄게 되니 자녀에 대한 사전 증여 형태의 거래로 세금을 줄일 수 있는 방법을 모색한 것이다. 양도소득세도 그렇지만 종합부동산세도 소유가 분산되면 세금을 절약하는데 매우 효과적이기 때문이다.
가족 간 부동산 거래와 세금문제
대부분의 사람들이 가족 간에 주고받는 재산에 세금문제는 그리 중요하게 생각하지 않는 듯하다. 하지만, 가족간 거래도 분명 세금 대상이 되는 거래이기 때문에 제3자와 동일하게 세금문제가 발생한다고 봐야 한다.
따라서, 가족간에도 부동산을 양도했으면 양도소득세 신고를 해야 하고 증여했으면 당연히 증여세 신고를 해야 한다. 다만, 모르는 사람과의 거래와 다른 점은 세법에서 가족을 특수관계에 해당하는 사람으로 보고 있기 때문에 오히려 더 조심해야 한다는 것이다. 예를 들어, 아버지가 아들에게 주택을 매매한다고 할 때, 부자관계에서는 시가보다 매우 낮은 금액으로 거래하거나, 높은 증여세율을 피하기 위해서 매매를 가장한 증여를 하게 될 가능성이 높다고 보는 것이다.
양도? 증여?
양도소득세와 증여세를 단순비교하면 일반적으로 양도소득세가 더 적을 가능성이 높다. 왜냐하면 증여세는 부동산 시가 전체를 대상으로 세율을 적용하는 반면, 양도소득세는 매도가액(시가)에서 취득가액을 뺀 나머지에 세율을 적용하기 때문이다. 세율 자체도 증여세율보다는 양도소득세율이 낮고 양도소득세는 1세대 1주택 같은 세제혜택도 있기 때문에, 양도거래가 증여거래보다는 세금측면에서 더 유리할 수밖에 없다.
이러한 이유로 사람들은 증여이지만 양도로 가장하려고 하고 세법은 이를 막기 위해 특수관계자 간의 양도 거래는 더 촘촘히 검증 하고 있다. 그래서 보통 세금 문제가 생기는 경우는 증여보다 양도 거래가 많다. 다음 사례를 보자.
결혼을 앞둔 아들을 둔 A씨는 아들의 신혼집 마련에 돈을 보태주려고 마음먹었다. 그런데 주변에서 자식에게 돈을 주면 증여세가 부과 될 것이라는 말을 들었다. 다른 방법을 생각하던 A씨는 본인이 가지고 있던 아파트 두 채 중에 시가 5억짜리 한 채를 아들에게 양도하기로 했다. 아들이 모아둔 돈 3억만 받고 팔면 본인은 손해를 본 것이니 양도소득세를 안내서 좋고 아들은 증여세를 낼 필요가 없으니 일석이조라고 생각한 것이다. 그런데 얼마 뒤 세무서로부터 아들에게 증여세를 고지하겠다는 통보를 받았다.
양도거래에서 증여세 문제
위의 사례는 무엇이 잘못되었을까?
세법은 양도거래에서 실질적으로 이득을 누가 본 것인지에 초점을 맞춘다. 시가와 차이가 많이 나는 금액에 거래를 하게 되면 누군가에게는 이득이 돌아갈 수밖에 없다. 싸게 거래하면 산 사람이, 비싸게 거래하면 판 사람이 이득을 보는 것이다. 세법은 특수관계에서의 거래에서 시가와 현저하게 금액 차이가 발생하게 되면 여기에 증여세를 부과하게 되어 있다. 특수관계자끼리는 서로 이득을 어느 쪽에 줄지 조절할 수 있고 실질은 증여와 동일하다고 보는 것이다. 이 때 현저한 차이는 시가와 거래가액 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우를 뜻한다.
특수관계자 간 부동산 거래 시 거래금액의 결정
위의 사례에서 A씨는 시가 5억원짜리 아파트를 시가의 30%인 1억 5천만원을 뺀 3억 5천만원보다 더 낮은 금액으로 거래했기 때문에 증여세 대상이 된 것이다. 결국 단순하게 생각한 A씨의 거래 방식으로 예상하지 못했던 증여세를 납부해야 하는 상황이 되었다. 따라서 특수관계자 간 양도거래를 하려면 이러한 점을 고려하여 금액을 결정해야 한다.
양도 거래 시 유의해야 할 점이 하나 더 있다. 지금 낮은 금액으로 양도하게 될 경우 산 사람 입장에서는 몇 년이 흘러 다시 양도하게 되었을 때 양도소득세가 더 많이 나올 수 있다는 것이다. 왜냐하면 지금의 양도거래 금액이 나중엔 취득가액이 되는데 추후 양도할 때 낮은 취득가액으로 양도차익이 커지기 때문이다.
가족 간 부동산 임대와 세금 문제
부동산 거래에서 가족 간 세금 문제는 사고 파는 행위에서만 발생하는 것은 아니다. 아래 사례를 살펴보자.
상가 건물을 가지고 있던 김씨는 본인 소유 건물의 1층을 약사인 딸의 약국으로 임대를 주었다. 그런데 김씨는 약국 개업 초기 몇 년은 임대료를 받지 않을 생각이다. 김씨는 딸에게 명의를 넘겨준 것도 아니니 별 문제는 없을 것이라 생각했다.
세법은 부동산을 무상으로 사용하는 경우에도 증여세를 과세할 수 있다. 무상사용으로 인해 내지 않게 되는 임대료만큼 이익을 얻었다고 보는 것이다. 물론 어떤 사정이 있어 무상으로 사용하게 되는 경우도 있을 수 있다. 그러나 세법은 제3자와의 거래에서는 이러한 사유를 인정하기도 하지만 특수관계인 간에는 일단 증여로 보아 과세 대상이 된다.
무상사용이라 하더라도 무조건 증여세를 과세하는 것은 아니다. 세법상 무상 또는 저가 사용일 때 그로 인한 이익이 5년 단위로 1억원 이상인 경우 증여세를 적용하게 되어 있다.
무상사용에 대한 증여세를 계산할 때는 무상 사용한 부동산의 시가에 2%를 적용한 금액을 10% 이자율을 적용하여 현재가치로 환산한 금액을 그 대상으로 한다. 그리고 그 대상 금액이 5년 단위로 1억원 이상일 때 과세하는 것이다.
바꿔 말하면 5년간 1억원에 미달하면 과세 대상이 아니라고 할 수 있다. 그러면 위 계산식을 적용할 때 증여세가 과세되지 않는 부동산의 시가는 얼마일까? 무상 사용으로 인한 무상 이익이 5년 동안 합했을 때 1억원이 미달되려면 약 13억원 이하면 된다. 단, 부동산 시가가 13억원에 못 미쳐 증여세가 과세되지 않더라도 부동산 소유자는 부가가치세와 소득세가 문제될 수 있다는 점을 알아 두어야 한다.
무상사용과 소득세
이러한 부동산의 무상사용은 비단 증여세만 문제되는 것은 아니다.
건물주 입장에서 부동산 임대는 부가가치세의 과세대상이기에 특수관계인에 대한 무상 임대는 실제로 돈을 받지 않았어도 임대료의 시세를 따져 부가가치세를 내야 한다. 또한, 부동산 임대에 대한 소득세도 문제가 되는데, 실제 임대료를 받지 않았다 하여 소득이 없는 것으로 신고하게 되면 특수관계인과 부당하게 세금을 안낸 것으로 간주하고 임대료의 시세대로 소득을 다시 계산하게 되어 세금이 더 증가할 수 있다.
