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꼭 알고 있어야 할 2018 부동산 정책 Point

조회수 2018. 1. 8. 09:00 수정
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주택자금대출과 청약제도, 부동산 세법을 중심으로!

지난해 새 정부의 출범 이후 부동산 정책 기조가 시장 규제로 선회하면서 새해에 달라지는 부동산 정책이 많아졌다. 꼭 알아야 할 정책들을 주택자금대출 부분과 청약제도, 부동산 세법을 중심으로 알아보자. 

달라진 주담대, 
신(新)DTI 도입과 DSR 적용

정부가 2017년 10월 24일 발표한 ‘가계부채 종합대책’의 핵심 내용 중 하나가 바로 주택담보대출의 대폭적인 손질이다.
우선 기존 주택담보대출에 적용하던 총부채상환비율(DTI)을 개편해 만든 신DTI를 2018년 1월부터 도입한다. 

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신DTI의 가장 큰 특징은 다주택자의 투기 수요를 겨냥한 점이다. 기존 DTI는 대출한도를 정할 때 신규로 받는 주택담보대출 원리금과 기존 대출의 이자만 반영했다. 그러나 신DTI는 모든 주택담보대출 원리금에 기타 대출 이자까지 모두 반영해 연간소득으로 나눈다. 

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DTI는 ‘이자’만 반영했지만, 신DTI는 원금까지 더한 ‘원리금’까지 합산하기 때문에 결과적으로 다주택자들의 추가 주택담보대출이 어려워지거나 대출 한도가 줄어든다. 

신DTI와 함께 2018년 하반기에는 DSR(총체적상환능력비율) 적용이 시작된다. 대출 원리금 계산시 주택담보대출 외에 마이너스 통장, 전세자금대출, 신용대출, 자동차할부금융 등 금융권 대출을 총망라해 상환능력을 더욱 철저히 따지게 된다. 

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중도금 대출 보증한도도 축소된다. 1월부터 수도권과 광역시, 세종시에서 중도금 대출 보증한도가 6억원에서 5억원으로 줄게 되고, 보증기관의 보증 비율을 90%에서 80% 하향 조절한다.

2018년에는 소득과 부채비율 심사 문턱이 높아지며 금융기관의 보증한도가 줄면서 주택구입비용 마련이 다소 어려워질 전망이다. 

달라진 주택청약제도 시행, 
부적격 처리 주의해야

지난해 주택공급에 관한 규칙 개정(17.11.24 시행)으로 변경된 청약제도에 맞춰 새해 주택청약에 나서야 한다. 우선 강화된 청약통장 가입기간과 납입기간 조건을 알아두자. 청약 1순위 조건이 가입기간 2년, 납입 횟수 24번 이상으로 늘어났다.

가점제를 우선 적용해서 입주자를 모집하는 주택 비율도 큰 폭 증가했다. 투기과열지구의 85㎡ 이하 주택은 가점제 적용 주택 비율이 100%로 늘었다. 투기과열지구의 85㎡ 초과 주택에는 50% 적용 중이다. 청약조정대상지역도 가점제 적용비율이 커져서 85㎡ 이하 주택은 75%, 가점제 적용을 받지 않던 85㎡ 초과 주택도 그 비율이 30%로 늘었다. 

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가점제로 입주자를 뽑는 주택의 경우 예비당첨자 역시 가점제로 우선 선정한다. 예비당첨자는 일반공급 주택 수의 40% 이상 뽑아 최대한 가점이 높은 실수요자에게 주택이 우선 공급되도록 유도한다. 

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가점제 당첨자와 그 가구원에 대해 2년간 가점제 적용을 배제하는 재당첨 제한 제도가 전국에 도입, 운영된다. 투기과열지구나 조정대상지역의 경우 가점제 제한 기간이 더욱 길어져, 당첨자와 그 가구원은 5년간 재당첨이 제한된다. 또한, 과거 당첨 사실이 있다면 1순위뿐만 아니라, 특별공급과 2순위에도 신청할 수 없으니 주의한다.

과거 당첨자나 비세대주, 다주택자는 불리해진 만큼 청약시 주의를 기울여야 한다. 특히 잘못된 정보 기입 등으로 부적격 당첨되지 않도록 신경 써야 한다. 재청약하려면 1년을 기다려야 한다. 

달라지는 부동산 세법, 
다주택자 양도세 오른다

2018년 4월 1일부터 주택을 두 채 이상 보유한 사람은 소득세법 개정에 따라 양도소득세를 이전보다 더 많이 내야 한다. 조합원 입주권도 주택 산정에 포함한다. 

다주택자는 투기지역을 포함한 조정대상지역 내 보유 주택을 팔 때 기본세율(6~40%)에 추가세율을 부과받는다. 2주택자는 기본세율에서 10%, 3주택 이상은 기본세율에서 20% 높은 세율을 적용받는다.

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또한, 3년 이상 집을 보유하면 양도 차익의 10~30%를 공제하는 장기보유특별공제 혜택도 사라진다. 4월 1일부터 주택 보유기간에 따라 양도세를 공제받을 수 있는 장기보유특별공제 혜택을 받지 못한다. 

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이 같은 양도세 중과를 피하기 위해서는 4월 1일 잔금까지 받아 계약을 마치거나 임대사업자 등록을 해야 한다.

그러나 임대사업에 등록할 경우 부여하는 인센티브는 아직 결정된 바가 없다. 

분양권 양도세율도 인상된다. 1월 1일부터 조정대상지역에서 분양권을 팔 경우 보유 기간과 상관없이 양도소득세율 50%가 적용된다.


구선영 (주택부동산 전문가)

※ 머니플러스 2018년 1월호(www.fnkorea.com)에 실린 기사입니다.

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